История доходных домов Санкт-Петербурга уходит корнями в середину XIX века, когда город стал центром культурного и экономического развития Российской империи. В этот период, примерно с 1850-х годов, началось активное строительство доходных домов — зданий, предназначенных для получения прибыли от сдачи жилья в аренду. Эти архитектурные сооружения стали не только частью городской застройки, но и символом нового времени. Владельцами доходных домов часто были купцы и предприниматели, которые стремились вложить свои средства в недвижимость.
Расцвет доходных домов пришелся на рубеж XIX–XX веков. К 1910 году эти здания стали неотъемлемой частью городского пейзажа Санкт-Петербурга. Архитектурный стиль доходных домов был разнообразен: от строгого классицизма до богатого модерна.
Внутри каждого дома сосредоточивалась своя маленькая вселенная: здесь жили представители разных слоев населения, от рабочих до представителей творческой интеллигенции.
Кому принадлежали доходные дома? 
В конце XIX века доходные дома в Петербурге преимущественно принадлежали частным лицам, из которых большинство составляли дворяне. Это отражало общественную структуру того времени, где дворянство имело значительные финансовые ресурсы и стремилось вкладывать их в недвижимость.
Купцы также активно участвовали в покупке доходных домов, составляя около 25% от общего числа владельцев. Оставшуюся долю составляли мещане. Интересно, что 87% владельцев были коренными жителями Санкт-Петербурга, остальные — приезжие, включая иностранцев.
Юридические лица владели примерно 12% доходных домов. К таким владельцам относились церковные учреждения, монастыри, промышленные товарищества, казенные организации и благотворительные общества. На рубеже XIX и XX веков начинается развитие кооперативного движения, но доля таких домов оставалась незначительной.
Интересно, что владение доходным домом в Петербурге было выгодным делом: средняя доходность составляла около 8,5%, а иногда доходила до 15% от стоимости дома. Это значительно выше среднего уровня дохода от недвижимости в европейских городах, который обычно не превышал 1-2%.
Стоимость аренды в доходных домах
Санкт-Петербурга
Стоимость наемных квартир варьировалась в зависимости от местоположения дома. В престижных центральных частях, таких как Адмиралтейская, Литейная или Казанская, жилье стоило значительно дороже, чем на окраинах — в Нарвской, Выборгской или Александро-Невской. Это разнообразие в ценах отражало социальное и экономическое разделение города. Интересен тот факт, что арендная плата за жилье как для состоятельных слоев, так и для бедноты, составляла приблизительно четверть семейного бюджета, что было сопоставимо с расходами на питание.
Иллюстрацией к этому могут служить истории известных личностей: в 1832 году поэт Александр Пушкин платил 3300 рублей в год за 12-комнатную квартиру на Большой Морской улице, а писатель Николай Гоголь в 1829-30 годах тратил на аренду скромного жилья в дворовом флигеле на Малой Морской улице 300 рублей, что составляло большую часть его годового жалованья в 400 рублей.
Особенностью жилого фонда Петербурга второй половины XIX века было наличие значительного количества бесплатных квартир, составляющих около 20% от общего числа. К таким квартирам относилось служебное жилье, предоставляемое домовладельцами их сотрудникам и слугам. В то же время доля благотворительных бесплатных квартир составляла всего 1%.
Квартирография доходных домов
«Барские» квартиры
В доходных домах Санкт-Петербурга к концу XIX века аристократия, высшие чиновники, банкиры и просвещенные представители интеллигенции предпочитали снимать шикарные квартиры в бельэтаже или на втором этаже. Эти квартиры, состоявшие из 6-18 комнат, стоили от 2 до 5 тысяч рублей в год и были символом высокого статуса их обитателей. Вход в эти помещения осуществлялся через парадные лестницы, подчеркивая их отличие от остальных квартир в доме.
3-5-комнатные квартиры
Около 40% жилого фонда доходных домов составляли квартиры среднего размера, которые находились в аренде у представителей петербургской интеллигенции: учителей, инженеров, врачей, писателей, актеров. Эти квартиры стоили от 500 до 1000 рублей в год, но из-за их популярности цена зачастую была выше. В этих квартирах часто сменялись жильцы: многие арендаторы на лето переезжали на дачу, а осенью возвращались в город и снимали новое жилье, часто у того же домовладельца или в том же районе.
Одно- и двухкомнатные квартиры
Малогабаритные квартиры, составляющие примерно половину жилого фонда Петербурга в 1890 году, были в основном арендованы холостяками среднего класса и семьями с низким достатком. Многие из них размещались в менее комфортных условиях: в подвалах, на чердаках и в мансардах. Несмотря на официальные запреты, подвальные помещения использовались в качестве жилья, стоимость которого достигала 15 рублей в месяц. Плотность заселения в этих квартирах была особенно высока, что подтверждается данными медицинской полиции 1897 года, где указывается, что в некоторых бедняцких квартирах на каждого жильца приходилось всего 0,54 м³ пространства, что является критическим уровнем для нормального проживания.
Углы и койки
Практика субаренды была широко распространена. Домовладельцы сдавали квартиры, а арендаторы, в свою очередь, могли сдавать отдельные углы или койки. Такая система позволяла более густо заселять помещения и приносила дополнительный доход. Стоимость аренды углов зависела от их расположения: передние углы у окон стоили 5 рублей в месяц, а задние возле печки сдавались за 3 рубля.
Благоустройство доходных домов в XIX веке
В начале своего существования и до 1870-х годов жилые дома Санкт-Петербурга были лишены многих современных удобств. Жители пользовались общими дровяниками, погребами, чердаками для сушки белья, а также прачечными, расположенными в подвалах. Освещение обеспечивали свечи, а отопление осуществлялось с помощью дровяных печей. На дворах находились колодцы и уборные.
Однако в последней четверти XIX века в жизни петербуржцев начали появляться современные удобства. Это были ванные комнаты с водопроводом и умывальниками, ватерклозеты с унитазами, а вместо свечей стали использовать электрические лампы.
Появились системы отопления на горячей воде, паре и электричестве. В 1870-х годах в дворцах князей в Петербурге устанавливаются первые гидравлические пассажирские лифты, а к 1880-м годам и электрические лифты. Новые доходные дома также начали оснащаться лифтами.
Архитектурные изменения доходных домов
В XVIII и первой половине XIX века преобладали полутораэтажные доходные дома с мезонинами, в которых размещались 1-2 квартиры. На центральных улицах города строились двух- и трехэтажные дома. В последней трети XIX века начался рост зданий вверх: появились двухэтажные дома с 6-20 квартирами и трехэтажные дома с 21-50 квартирами. В начале XX века стали строиться пяти- и семиэтажные здания, что значительно изменило архитектурный облик Петербурга.
Конец эпохи доходных домов
История доходных домов в Санкт-Петербурге претерпела резкий поворот с приходом советской власти. Вся недвижимость, включая доходные дома, была национализирована, началась эра коммунальных квартир. Эта особенность жилищного уклада города продолжала существовать и после распада Советского Союза.
В первые десятилетия XXI века в Санкт-Петербурге появился новый формат доходных домов — апарт-отели. Это современное решение позволяет владельцам квартир инвестировать свои сбережения и получать стабильный доход от сдачи жилья в аренду. Так, концепция доходных домов обрела новую жизнь.
