Стоит ли покупать квартиру в доме-памятнике?

Содержание статьи

Петербург славится исторической архитектурой. Центральные районы — Василеостровский, Центральный, Адмиралтейский, Петроградский — могут удовлетворить любого желающего жить в доме с историей. Но что еще может принести покупка квартиры в доме-памятнике, кроме эстетического удовольствия? Разбираемся в статье.

Что такое дом-памятник и чем он отличается от обычного жилья

Дом-памятник — здание, которому присвоен статус исторически важной постройки. Такие объекты называют ОКН — объект культурного наследия.

Чаще всего подобные дома находятся в центре Петербурга. Который в основном состоит из застройки сильно дореволюционных времен. В таких домах можно встретить:

• красивые фасады;
• лепнину в парадных или квартирах;
• старинные входные двери;
• редкую плитку на полу;
• дровяные печи с изразцами.

Жить в квартире в подобном доме — мечта многих. Но покупка квартиры в ОКН может принести не только эстетическое удовольствие, но и ряд сложностей.

Кстати. Проверить, входит ли дом в перечень ОКН, можно на сайте КГИОП.

Правовой статус: кто контролирует и что регулируется

Основной государственный орган, который следит за состоянием объектов культурного наследия в Санкт-Петербурге — Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. Именно в их ведении находятся такие моменты, как:

• состояние дома;
• контроль за сохранением исторического облика здания;
• контроль правильного использования коммерческих помещений в домах-памятниках;
• отсутствие перепланировок и нарушения целостности фасада.

Можно ли купить квартиру в доме-памятнике

Купить квартиру в доме-памятнике, конечно, можно. Но в отличие от классической сделки на вторичном рынке, здесь важно, чтобы статус дома-памятника был указан в договоре. В противном случае, сделку могут признать ничтожной и придется потратить много времени и нервов, чтобы решить этот вопрос и не потерять деньги и квартиру.

Более того, вместе с подписанием договора купли-продажи новый собственник должен подписать охранное обязательство. Этот документ устанавливает правила пользования помещением и накладывает определенные обязательства на будущего владельца. Например, он не сможет повесить внешний блок кондиционера на фасад.

Важно. В тексте договора также должно упоминаться охранное обязательство. В такой сделке оно будет являться важной неотделимой частью сделки.

Что именно в доме-памятнике не подлежит ремонту

Разумеется, вы как собственник квартиры в ОКН имеете право делать косметический ремонт квартиры. Но здесь тоже могут быть подводные камни. Например:

• если в квартире историческая лепнина на потолке или стенах — ее нельзя убирать, можно только отреставрировать;
• если входные двери (в парадную или в квартиру) являются историческим достоянием — их тоже нельзя менять;
• вы не сможете поставить белые стеклопакеты, если во всем доме — деревянные коричневые оконные рамы;
• вам точно не разрешат вешать внешний блок кондиционера на фасаде (а если вы наплюете на это правило и повесите — заставят снять и привести стену в изначальное состояние).

Поэтому, если в ваших планах все сломать и построить заново внутри квартиры — покупка дома-памятника точно не для вас. Потенциальных ограничений и проблем может быть в разы больше.

Если вы хотите купить квартиру в подобном доме именно с целью сохранения исторического наследия — честь вам и хвала.

Особенности сделок с историческими домами

• Невозможность сделать некоторые виды ремонтных работ (например, любые перепланировки оцениваются куда строже. Если в доме не было капитального ремонта, получить разрешение будет сложнее);
• потенциально могут появиться допрасходы в процессе жизни в квартире. Ведь согласно Закону № 73-ФЗ собственники помещений в доме-памятнике «обязаны нести расходы на его содержание и поддержание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии»;
• сложнее получить ипотеку. Не каждый банк готов выдать кредит под залог очень старого дома. Он (банк) может расценить это как высокорисковую сделку.

Кстати. Некоторые банки принципиально не дают одобрение под квартиру в доме, где до сих пор сохранены деревянные перекрытия.

Какие ограничения накладывает статус памятника

• Нельзя совершать некоторые виды работ (например, устанавливать сильно вибрирующее оборудование в коммерческих помещениях, так как оно может негативно повлиять на целостность штукатурки и всего фасада в целом);
• нельзя вносить изменения во внешний облик (например, остеклять балкон или менять деревянные окна на белый металлопластик);
• обязательно согласовывать любые перепланировки. Если вы получили отказ — не надо делать по-своему. Это может повлиять на безопасность всего здания и людей в нем.

Риски для владельцев квартир

Если все сделать по уму, то риски будут минимальны. Фактически единственное, на что сложно повлиять, будучи собственником квартиры в доме-памятнике — это его снос. Но признание дома аварийным, расселение и снос ОКН — это сложный и длинный процесс. Все-таки КГИОП следит за состоянием домов-памятников. И инициирует их своевременный ремонт и реставрацию вместо сноса.

Поэтому, если юридически с квартирой все в порядке и вы не планируете делать вместо гостинной бассейн, то смело можно покупать квартиру в подобном здании. И чувствовать себя истинным петербуржцем.

Как согласовывать ремонт и перепланировку

Косметический ремонт внутри квартиры (переклейка обоев, замена напольного покрытия) согласованию не подлежит. Вы вправе делать все, что захотите.

Важно. Если у вас в квартире находится лепнина, и она под охранным статусом — ее надо сохранить. А лучше — отреставрировать.

Согласование перепланировки происходит по классической схеме. Единственное — рассматривают поданные документы более тщательно и придирчиво.

Кто отвечает за содержание фасада и инженерных сетей

Чаще всего отдельных платежей за содержание фасада нет. Собственникам приходят классические квитанции об оплате капитального ремонта. И в случае необходимости, эти средства пойдут на косметический или капитальный ремонт здания.

С инженерными сетями ситуация как и в любом другом доме — все, что внутри квартиры, находится в ведении собственника. Все домовые коммуникации — в ведении управляющей компании.

Налоги для квартир в объектах культурного наследия

Никакой разницы в ставке налогообложения для собственника квартиры в доме-памятнике нет. В среднем, это 0,1% от кадастровой стоимости.

Кстати, узнать кадастровую стоимость объекта можно в выписке ЕГРН.

Преимущества покупки квартиры в историческом здании

• Локация. Большинство домов-памятников находятся в исторически значимых районах города. Это значит, что в окружении вас будет истинно петербургская застройка и настроение.
• Эстетическое удовольствие. Дом-памятник не просто так имеет свой статус. Скорее всего, там либо очень красивый фасад, либо впечатляющая парадная. А если вам повезло, и в доме сохранились старинные входные двери — это тройная удача.
• Большие площади. В подобных домах квартиры часто сильно крупнее, чем мы привыкли в современных новостройках. Если вы в поиске большой площади — скорее всего, вы найдете подходящий вариант именно в доме-памятнике.

Как проверить дом перед покупкой

1. Проверить адрес на сайте КГИОП. Если дом входит в список домов-памятников, обязательно оценить (хотя бы внешне), есть ли в нем какие-то элементы, сохранение которых повлияет на ваш будущий ремонт.
2. Уточнить у собственника, был ли капитальный ремонт с заменой перекрытий с деревянных на железобетонные.
3. Обязательно проверить все документы собственников перед сделкой, убедиться, что не появится никаких внезапных наследников. И что не случится эффект Долиной.

В целом, сделка по покупке квартиры в доме-памятнике не сильно отличается от обычной купли-продажи на вторичке. Основная разница в подписании охранного обязательства и упоминании его в тексте договора.

Инвестиционная привлекательность домов-памятников

Квартиры в подобных зданиях редко покупают под инвестицию. Это больше покупка для себя, для семьи, для души. Выбирая подобную квартиру, ты не думаешь о том, как ее перепродашь. Ты думаешь о том, чтобы в ней жить.

К тому же, любая вторичка — это сомнительная инвестиция. Только если сдавать ее в аренду. Но мы не рекомендуем использовать квартиру в доме-памятнике подобным образом. Ведь если ваш арендатор сломает искомую лепнину — отвечать за это перед КГИОПом вам.

Вопросы и ответы

Иметь квартиру в доме-памятнике — значит быть настоящим петербуржцем. Безусловно, это накладывает определенные обязательства. Если вы хотите квартиру в Петербурге, но не хотите дополнительных сложностей — лучше выбирайте новостройки. Как подобрать идеальный вариант в не менее красивом здании, чем дом-памятник, подскажут наши специалисты. Оставляйте заявку, и мы пришлем вам подборку самых красивых и эстетичных домов Петербурга.