Времена, когда покупатели приходили, а продавцы уходили с чемоданчиком денег после продажи квартиры, сегодня остались лишь в фильмах. Почти все процессы при сделках с недвижимостью сегодня происходят по безналу. Система безопасных расчетов при покупке квартиры выстроена таким образом, чтобы обезопасить покупателя и исключить возможность мошенничества со стороны продавца (не важно, речь идет о застройщике или о собственнике). В этой статье разберем, как происходит расчет при покупке квартиры и как современные методы передачи денежных средств делают сделку более безопасной.
Безопасность сделок в 2025 году
С приходом 214-ФЗ в 2014 году процесс строительства и продажи квартиры от застройщика стал контролироваться государством. Это значительно упростило жизнь покупателей, так как все сделки стали регистрироваться в Росреестре.
В том числе, контролирующие меры затронули и взаиморасчеты. Застройщик стал получать денежные средства только после регистрации права требования на квартиру, а собственник — при переходе права собственности.
В 2019 году правила перевода денег застройщикам ужесточились, и строительные компании теперь получают средства только после завершения строительства дома. Понятие «покупка квартиры за наличный расчет» сегодня обрело иное значение — это уже не «приехать на сделку с 10 млн в дипломате», а «полная оплата всей стоимости квартиры», но без привязки к тому, что деньги физически присутствуют на сделке.
Современные способы взаиморасчетов
Аккредитив
Аккредитив — разновидность банковского счета. При проведении сделки покупатель пополняет аккредитив со своего банковского счета, и деньги на нем «замораживаются». Он раскрывается в сторону продавца и дает получить денежные средства только при выполнении определенных условий.
В случае покупки недвижимости почти всегда это регистрация права требования или собственности на квартиру, но вы также можете дополнить условия предоставлением дополнительных документов, например:
- подписанного акта приема-передачи;
- справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Эти дополнительные условия возможны только при сделке на вторичном рынке.
Важно. Если право требования или собственности не регистрируется, средства с аккредитива возвращаются покупателю на его личный счет в полном объеме.
Аккредитивная форма взаиморасчетов напрямую между клиентом и застройщиком активно использовалась до вступления в силу поправок к 214-ФЗ в 2019 году. Сегодня остается одной из самых популярных форм взаиморасчетов. В частности, через аккредитив деньги попадают на эскроу-счет застройщика.
Комиссия банка: зависит от банка, обычно до 3 000 руб.
Срок перевода денег: в течение 1-2 дней после регистрации договора в Росреестре.
СБР
Расшифровывается как «сервис безопасных расчетов». Был создан Сбером и быстро стал набирать популярность за счет простоты и надежности для покупателя. Сегодня подобную услугу также оказывает банк ВТБ. Свой сервис для проведения безопасных расчетов есть и у застройщика ПИК.
При проведении сделки через СБР деньги размещаются на специальном номинальном счете в банке, где замораживаются до момента регистрации сделки. Основное отличие от аккредитива: автоматическое зачисление денег на счет продавца после прохождения регистрации, так как сервис сам проверяет наличие отметки Росреестра.
Важно. Используя СБР на вторичном рынке, вы не можете указать дополнительное требование для раскрытия счета в сторону продавца.
У СБР есть ограничения по использованию. Нельзя провести через этот счет сделки с:
- иностранцами;
- несовершеннолетними продавцами;
- доверенностью.
Комиссия: зависит от банка, обычно до 3 000 руб.
Срок перевода денег: в течение 1-2 дней после регистрации договора в Росреестре.
Расчетный счет
Счет застройщика или собственника в банке, к которому у него есть свободный доступ. Крайне редко используется сегодня, так как велик шанс мошеннических действий. Сделку с использованием обычного расчетного счета при покупке квартиры рекомендуется проводить с постоплатой — внесением денег на счет после регистрации. Так покупатель исключает шанс того, что продавец откажется регистрировать право собственности и исчезнет с деньгами и квартирой.
Комиссия банка: бесплатно.
Срок перевода денег: моментально.
Банковская ячейка
Здесь все по-старинке: деньги в наличной форме закладываются физически в ячейку и ждут своего часа. Такая форма иногда используется на вторичном рынке. Чаще всего, если:
- в договоре указывается стоимость квартиры с занижением (а часть денег передается по расписке);
- клиенты — пожилые люди и не доверяют банковским счетам;
- проводится альтернативная сделка с цепочкой нескольких продавцов и покупателей.
Важно. На первичном рынке такая форма взаиморасчета невозможна.
Комиссия: зависит от условий конкретного сейфового хранилища. Обычно до 1000 рублей. Плюс аренда ячейки в зависимости от количества дней (обычно около 200 рублей/день).
Срок получения денег: сразу после предоставления необходимых документов для открытия ячейки.
В договоре аренды ячейки также фиксируются условия, при которых продавец может забрать деньги. Чаще всего это выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности покупателю.
Сравнение популярных форм взаиморасчетов
| Аккредитив | СБР | Наличный расчет (ячейка) / расчетный счет | |
| Плюсы | Деньги покупателя в безопасности, так как без отметки о регистрации продавец их не получит. Можно указать дополнительные условия раскрытия аккредитива помимо регистрации. | Деньги покупателя в безопасности, так как без отметки о регистрации продавец их не получит. Автоматический перед средств после регистрации, не надо передавать информацию в банк. | Если часть средств передается по расписке, это проще сделать при взаимозачете через ячейку. |
| Минусы | — | Нет возможности указать дополнительные условия для получения продавцом денег. | Отсутствует дополнительный контроль банка, больше рисков попасть на мошенников. |
| Ограничения | — | Нельзя провести сделку с иностранцем, несовершеннолетним, по доверенности. | — |
Важно. Возможность выбора вида взаиморасчета присутствует только на вторичном рынке. Если по регламенту застройщика вам сообщают, что оплата будет через СБР, с вероятностью 99% вы не сможете отказаться от этой формы.
Расчеты с использованием материнского капитала
Материнский капитал (МК) переводится продавцу Социальным фондом. И не важно, покупается квартира у физического или юридического лица. Средства МК переводятся уже после регистрации договора. Поэтому они поступают продавцу:
- на расчетный счет физическому лицу (и он может сразу ими пользоваться);
- на эскроу-счет застройщику (он может ими воспользоваться только после сдачи дома).
Система быстрых платежей (СБП) при сделках с недвижимостью
Возможно, через несколько лет квартиру можно будет оплатить просто по QR-коду. Но пока такой возможности нет. Ведь средства поступают напрямую продавцу. А по условиям 214-ФЗ это недопустимо, когда речь идет о продаже квартиры.
В сфере недвижимости оплата по QR-коду может встретиться только при оплате договора бронирования у застройщика.
Рекомендации по подготовке денежных средств перед сделкой: чек-лист для покупателя
При покупке квартиры у застройщика чаще используются аккредитив или СБР. В зависимости от регламента строительной компании у покупателя присутствует или отсутствует возможность выбора формы взаиморасчетов.
Важно. И аккредитив, и СБР одинаково безопасны для покупателя.
Перед подписанием обязательно проверьте, лежат ли деньги на счету в том банке, где будет происходить взаиморасчет (в случае с СБР Сбера счет может быть только в Сбере. Если у вас нет счета в этом банке, стоит открыть его заранее).
Если вам надо снять деньги со счета в другом банке, закажите наличные заранее. В большинстве банков и банкоматов нет возможности выдать несколько миллионов наличными.
Важно. Обычно банк берет 1-3 дня для подготовки денег, так что закажите наличные заранее.
Не рекомендуем пользоваться межбанковскими безналичными переводами в случае, если ваш банк отличается от банка, где открывается аккредитив или СБР. Межбанковские переводы могут идти до 3 рабочих дней. А также будет комиссия, которая может оказаться довольно большой.
Кстати. Расчеты за квартиру идут только в российских рублях. Если ваши денежные средства лежат в валюте, стоит также заранее обменять их по выгодному для вас курсу.
Вопросы и ответы
Подписание ДДУ;
Размещение денег на аккредитиве или СБР;
Регистрация ДДУ в Росреестре;
Перевод денег на эскроу-счет застройщика.
Да, можно. Какая бы ни была форма взаиморасчета, главное — убедиться, что деньги продавец получит только после регистрации договора в Росреестре.
Зависит от ситуации. Почти все сделки на вторичном рынке проходят через аккредитив. Это более простая и понятная форма взаиморасчетов. Более того, аккредитив можно открыть в любом банке. А СБР — только Сбер или ВТБ.
Деньги приносят на сделку физически. Проверяют, пересчитывают. Далее закладывают в ячейку и подписывают договор аренды. В котором указывается:
срок аренды;
условия получения денег продавцом.
Можно ли использовать СБП для расчетов при сделке?
Нет, так как при оплате через СБП продавец получает деньги сразу. В случае сделки с недвижимостью это чревато мошенническими действиями.
Если сделка проходит через аккредитив или СБР, город проживания продавца не играет большой роли. Главное, чтобы там было отделение банка, в котором открывается аккредитив.
В договоре обязательно должна быть указана разбивка — какая сумма будет списана со счета материнского капитала, а какая — наличными. Социальный фонд переведет деньги после регистрации в Росреестре сразу на счет продавца.
Размер комиссии лучше уточнять в конкретном банке. Обычно это небольшие суммы (до 3 000 рублей).
Уточнить у банка причину задержки. Если это задержка, связанная с приостановкой регистрации — банк здесь не причем. Надо разбираться, почему регистрационные действия приостановлены.
Процессы взаиморасчетов на первичном рынке уже давно отработаны и проверены миллионами сделок, проходящими каждый месяц. Шанс, что застройщик получит деньги за квартиру и скроется в закате, сведен к нулю. Поэтому покупка квартиры от строительной компании сегодня — одна из самых безопасных сделок на рынке недвижимости. Особенно когда вас сопровождают наши специалисты, которые смогут ответить на любой ваш вопрос и снять любые переживания перед сделкой. Ждем вашу заявку.
