Времена, когда покупатели приходили, а продавцы уходили с чемоданчиком денег после продажи квартиры, сегодня остались лишь в фильмах. Почти все процессы при сделках с недвижимостью сегодня происходят по безналу. Система безопасных расчетов при покупке квартиры выстроена таким образом, чтобы обезопасить покупателя и исключить возможность мошенничества со стороны продавца (не важно, речь идет о застройщике или о собственнике). В этой статье разберем, как происходит расчет при покупке квартиры и как современные методы передачи денежных средств делают сделку более безопасной.
С приходом 214-ФЗ в 2014 году процесс строительства и продажи квартиры от застройщика стал контролироваться государством. Это значительно упростило жизнь покупателей, так как все сделки стали регистрироваться в Росреестре.
В том числе, контролирующие меры затронули и взаиморасчеты. Застройщик стал получать денежные средства только после регистрации права требования на квартиру, а собственник — при переходе права собственности (подробно рассказываем обо всех терминах, использующихся при покупке квартиры здесь). В 2019 году правила перевода денег застройщикам ужесточились, и строительные компании теперь получают средства только после завершения строительства дома. Понятие «покупка квартиры за наличный расчет» сегодня обрело иное значение — это уже не «приехать на сделку с 10 млн в дипломате», а «полная оплата всей стоимости квартиры», но без привязки к тому, что деньги физически присутствуют на сделке.
Современные способы взаиморасчетов
Какие способы взаиморасчетов существуют сегодня и какие гарантии они дают покупателям:
- Через аккредитив
Аккредитив — разновидность банковского счета. При проведении сделки покупатель пополняет аккредитив со своего банковского счета, и деньги на нем «замораживаются». Он раскрывается в сторону продавца и дает получить денежные средства только при выполнении определенных условий. В случае покупки недвижимости почти всегда это регистрация права требования или собственности на квартиру, но вы также можете дополнить условия: добавить предоставление подписанного акта приема-передачи, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и тому подобные документы. Эти дополнительные условия возможны только при сделке на вторичном рынке. Если право требования или собственности не регистрируется, средства с аккредитива возвращаются покупателю на его личный счет в полном объеме. Аккредитивная форма взаиморасчетов напрямую между клиентом и застройщиком активно использовалась до вступления в силу поправок к 214-ФЗ в 2019 году (о них подробно говорим здесь). Сегодня остается одной из самых популярных форм взаиморасчетов. В частности, через аккредитив деньги попадают на эскроу-счет застройщика. - Через СБР
Расшифровывается как «сервис безопасных расчетов». Был создан Сбером и быстро стал набирать популярность за счет простоты и надежности для покупателя. Сегодня подобную услугу также оказывает банк ВТБ. Свой сервис для проведения безопасных расчетов так же есть у застройщика ПИК. При проведении сделки через СБР деньги размещаются на специальном номинальном счете в банке, где замораживаются до момента регистрации сделки. Основное отличие от аккредитива: автоматическое зачисление денег на счет продавца после прохождения регистрации, так как сервис сам проверяет наличие отметки Росреестра. То есть используя СБР на вторичном рынке, вы не можете указать дополнительное требование для раскрытия счета в сторону продавца. Помимо этого, не все сделки можно провести с использованием СБР. Например, сделки с иностранцами, несовершеннолетний продавец, получение денег по доверенности. Через СБР денежные средства попадают на эскроу-счет застройщика. - Через расчетный счет
Счет застройщика или собственника в банке, к которому у него есть свободный доступ. Крайне редко используется сегодня, так как велик шанс мошеннических действий. Сделку с использованием обычного расчетного счета при покупке квартиры рекомендуется проводить с постоплатой — внесением денег на счет после регистрации. Так покупатель исключает шанс того, что продавец откажется регистрировать право собственности и исчезнет с деньгами и квартирой.
Рекомендации по подготовке денежных средств перед сделкой
При покупке квартиры у застройщика чаще используются аккредитив или СБР. В зависимости от регламента строительной компании у покупателя присутствует или отсутствует возможность выбора формы взаиморасчетов. Главное помнить: что аккредитив, что СБР одинаково безопасны для покупателя. Важно учитывать несколько нюансов перед проведением сделки:
- денежные средства лучше заранее разместить на личном счете в том банке, где будет происходить взаиморасчет (в случае с СБР Сбера счет может быть только в Сбере. Если у вас нет счета в этом банке, стоит открыть его заранее);
- если вам надо снять деньги со счета другого банка, закажите наличные заранее. В большинстве банков и банкоматов нет возможности выдать несколько миллионов наличными. Обычно банк берет 1-3 дня для подготовки денег, так что это тоже стоит сделать заранее;
- не рекомендуем пользоваться межбанковскими безналичными переводами в случае, если ваш банк отличается от банка, где открывается аккредитив или СБР. Межбанковские переводы могут идти до 3 рабочих дней. А так же будет присутствовать комиссия;
- расчеты за квартиру идут только в российских рублях. Если ваши денежные средства лежат в валюте, стоит также заранее обменять их по выгодному для вас курсу.
Процессы взаиморасчетов на первичном рынке уже давно отработаны и проверены миллионами сделок, проходящими каждый месяц. Шанс, что застройщик получит деньги за квартиру и скроется в закате, сведен к нулю. Поэтому покупка квартиры от строительной компании сегодня — одна из самых безопасных сделок на рынке недвижимости. Особенно когда вас сопровождают наши специалисты, которые смогут ответить на любой ваш вопрос и снять любые переживания перед сделкой. Ждем вашу заявку.
