Продажа ипотечной квартиры: 5 простых шагов

Можно ли продать ипотечную квартиру? Частый вопрос у тех, кто планирует приобретение квартиры в кредит. Ведь всякое может произойти, из-за чего может понадобиться продать недвижимость до закрытия ипотеки. Как это сделать — об этом рассказываем в статье.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Краткий ответ: да, можно. Факт того, что квартира находится в обременении банка, не мешает продать недвижимость. Ведь вы ее собственник. Следовательно, имеете полное право распоряжаться ею так, как захотите. Просто в случае с ипотекой, квартира находится в обременении банка. И отметка об этом есть в ЕГРН. Поэтому для проведения сделки вам требуется уведомить банк. Он, как кредитор, должен быть в курсе, что происходит с залогом, под который был выдан кредит.

Вы можете продать квартиру с ипотекой по переуступке или когда она уже в собственности, то есть по договору купли-продажи.

Способы продажи квартиры в ипотеке

• Полное погашение и продажа без обременения. Вы находите сумму для погашения остатка долга (например, берете у друзей или оформляете потребительский кредит), полностью закрываете ипотеку, снимаете обременение (как это сделать, подробно рассказали здесь) и продаете квартиру без участия банка-кредитора. Схема рабочая, когда у вас остается небольшая сумма долга, и вы хотите упростить процесс продажи квартиры (некоторых покупателей наличие обременения может смущать, хоть и совершенно зря). Но можно продать квартиру, и не погасив ипотеку.
• Погашение вместе с проведением сделки. Вы можете договориться с покупателем, что он погасит вашу задолженность в счет частичной оплаты стоимости квартиры. Такие взаиморасчеты обязательно должны быть закреплены в договоре купли-продажи. Схема удобная для продавца, но не каждый покупатель на нее согласится. Ведь чисто гипотетически продавец, получив погашенную ипотеку, может скрыться в закат и оставить себе и квартиру с закрытой ипотекой.
• Продажа с переводом долга. Одна из самых распространенных схем, когда у покупателя также ипотека, а у продавца большая сумма долга. Остаток вашего кредита переоформляется на покупателя в вашем же банке или другом. И таким образом, параллельно происходит 4 действия:
  • вы полностью закрываете свой долг;
  • банк снимает обременение с вас и вашей квартиры;
  • покупатель берет ипотеку на себя;
  • регистрируется новое обременение на квартиру, но уже на покупателя.

Звучит страшно, но эта схема уже отработана миллионом сделок у всех банков. Вам с покупателем даже не надо ни о чем думать, просто договориться, подготовиться к сделке и приехать на нее. А всю механику сделают сотрудники банка.

• Продажа квартиры банком. Не самый приятный вариант, так как к нему прибегают, когда возможности платить по кредиту у продавца нет. В этом случае он отдает квартиру банку в счет погашения долга. И банк самостоятельно продает квартиру на торгах. Вариант неприятен тем, что, скорее всего, у вас в итоге не будет особой прибыли. Так как квартиры с торгов уходят ниже рынка ввиду сложности сделки. Но зато не будет ипотеки. Так что в каких-то ситуациях такая схема — отличный спасательный круг.

Как правильно продать квартиру в ипотеке

Однозначного ответа на этот вопрос не будет, так как все зависит от конкретной ситуации. Но на вопрос «трудно ли продать квартиру в ипотеке» мы смело отвечаем: «нет». Если сделку сопровождает грамотный специалист, вам просто говорят, что, когда и куда надо привезти или приехать. И процесс продажи вашей квартиры пройдет абсолютно безболезненно. Более того, вы можете продать квартиру в ипотеке и дороже, чем покупали. Главное, чтобы все было корректно отображено в договоре.

Важно. Если вы планировали продать квартиру с занижением стоимости, чтобы не платить налог на прибыль, то в случае ипотеки у вашего покупателя это будет сделать сложнее. Так как ему надо брать кредит на покупку недвижимости, а для этого чаще всего требуется полная стоимость в договоре. Но если у покупателя наличка, то ваше ипотечное обременение никак не повлияет на то, занижена стоимость в договоре или нет. Но мы в любом случае не рекомендуем такую схему, так как она незаконна.

Когда можно продать квартиру после получения ипотеки

Вы можете продать квартиру хоть на следующий день после сделки. Технически, конечно, это слабо реализуемо, да и смысла в этом нет. Чаще всего банки требуют обязательного внесения от 1 до 3 платежей по ипотеке прежде, чем вы полностью ее закроете. И это единственное временное ограничение по продаже ипотечной квартиры.

Можно ли продать квартиру с льготной ипотекой

Семейная, господдержка, айти, дальневосточная или арктическая ипотека — это всего лишь программы льготного кредитования. Можно ли продать квартиру с семейной ипотекой? Да, можно. Как и с любой другой. Низкая ставка при выдаче кредита не влияет на возможность реализации квартиры с непогашенной ипотекой.

Как правильно продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Если при оформлении ипотеки использовался материнский капитал, то после полного закрытия ипотеки детям должны быть выделены доли. Ну и, разумеется, сделка будет проходить с участием органов опеки. Поэтому сделка увеличится по срокам. На это будет готов не каждый покупатель. Поэтому если вы еще не вложили материнский капитал в покупку квартиры, но думаете об этом (особенно, покупая квартиру в инвестицию), подумайте дважды. Это может быть стоп-фактором для многих покупателей в будущем.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

И да, и нет. Сравним преимущества и недостатки в таблице.

Плюсы	Минусы
Не надо ждать полного погашения 30-летней ипотеки, чтобы поменять квартиру на более хорошую.	Немного сужается круг потенциальных покупателей, так как некоторые боятся обременения по незнанию.
Схема продажи ипотечных квартир давно используется и отточена в большинстве банков.	Квартиры с обременением стоят чуть ниже среднерыночных. Но разница не так драматична, как может показаться.
При правильном составлении договора такая сделка будет безопасна для обеих сторон.	Если ваш банк не отдает перевод долга в другие банки, покупатель может подать заявку на ипотеку только в этом банке. И если ему откажут, сделки не будет.

Существенны минусы или плюсы их перевешивают — решать только вам.

Налог с продажи ипотечной квартиры

Налог на прибыль возникает при продаже любой квартиры — ипотечной или без обременения, — если вы продаете ее ранее окончания минимального срока владения, то есть менее, чем через 5 лет. Подробно тему налогов раскрыли в статье.

Что происходит с полученным налоговым вычетом с процентов при продаже квартиры

Если вы прочитали нашу статью и сделали налоговый вычет с процентов по ипотеке, вы большой молодец. Если теперь собираетесь продать эту квартиру и переживаете, что с полученным вычетом что-то случится — не надо. Вы честно платили ипотеку, честно получили налоговый вычет. То, что сейчас вы продаете эту недвижимость, ни на что не влияет.

Можно ли продать квартиру в ипотеку родственнику

Но если ваша квартира в ипотеке, вы вряд ли пойдете на такие ухищрения даже с точки зрения банальной логики.

Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке

Такие сделки будут проходить чуть сложнее, так как помимо обременения банка на квартире также обременение государства. Ведь пока военный служит, кредит платит государство. Если он решит ее продать, ему придется компенсировать все, что заплатило государство. Это не требуется, если:

• срок службы 20 и более лет;
• срок службы более 10 лет, если увольнение произошло по причине достижения предельного возраста, по состоянию здоровья, в результате сокращения должности или по семейным обстоятельствам;
• военнослужащий признан негодным к военной службе и уволен по этому основанию;
• в случае гибели или смерти военнослужащего члены семьи освобождаются от выплат.

Если очень кратко, схема будет выглядеть так:

Как продать квартиру в ипотеке при разводе

Зависит от большого количества факторов. Начиная с того, как квартира покупалась (в общую совместную собственность или с помощью брачного договора только на одного супруга), заканчивая тем, в каких чувствах и эмоциях супруги расходятся. В любом случае надо помнить, что и квартира (если было оформление на двоих), и кредит на нее — это вопрос обоих супругов. С технической точки зрения у квартиры, которая продается при разводе, никаких особых ограничений нет. Только человеческие, а именно — эмоциональный фон развода.

Список документов для продажи ипотечной квартиры

Он будет зависеть от того, как у вас проходит сделка: у покупателя наличные деньги или тоже ипотека, ипотека в вашем банке или в другом. Но базово список не будет отличаться от обычного пакета документов для проведения любой сделки.

• Паспорт, СНИЛС, ИНН.
• Свидетельство о браке, если продавец замужем или женат.
• Справка о сумме задолженности, если ипотека гасится покупателем перед проведением сделки купли-продажи.
• Согласие банка, если квартира продается до погашения ипотеки с обременением.
• Документы, по которым возникло право собственности и обременения: договор купли-продажи (договор долевого участия или цессии) и кредитный договор.
• Выписка из ЕГРН.
• Справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция

Если к моменту продажи квартиры вы сможете полностью закрыть долг и снять обременение, у вас будет обычная сделка по договору купли-продажи. А если такой возможности нет, то:

1. определитесь, как именно будет проходить сделка — внутри вашего банка (если у покупателя 100% оплата или ипотека вашего же банка) или с участием другого (если покупатель оформляет кредит в другом банке);
2. составьте договор купли-продажи, чтобы он учитывал все финансовые условия обеих сторон, а также риски обеих сторон;
3. запросите в вашем банке необходимые документы по конкретно вашей сделке;
4. на сделке подпишите все документы и проследите, чтобы покупатель действительно внес денежные средства или подписал кредитный договор;
5. подайте документы на регистрацию снятия обременения, перехода права собственности и наложения нового обременения и дождитесь ответа Росреестра.

Готово! Вы восхитительны, а теперь еще и без ипотеки.

Частые вопросы

1. Могу ли я продать квартиру в ипотеке?
   Да, можете. Наличие действующей ипотеки не является стоп-фактором для продажи.
2. Через какое время можно продать квартиру в ипотеке?
   Уточните у вашего банка, сколько платежей вы должны внести, прежде чем полностью закроете кредит. Вот после этого срока можете смело.
3. Можно ли продать квартиру, если ипотека не выплачена?
   Можно. Остаток долга закроет на сделке покупатель. Своими или кредитными средствами.
4. Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую в другом городе?
   Можно. Юридически никаких ограничений нет. Вы получаете деньги с продажи одной квартиры и вольны вложить их куда угодно. Если речь о цепочке сделок в разных городах — это сложно технически, но возможно практически.

Если вы пугаетесь от перспективы платить ипотеку 30 лет, потому что «мало ли что, вдруг придется продать» — не надо. Сделки с ипотечными квартирами проходят каждый день. Главное, чтобы вас при этом сопровождал грамотный специалист, который знает и умеет проводить подобные сделки. А если чтобы продать ипотечную квартиру, вам сначала надо ее купить, то мы ждем вашу заявку здесь.