Итак, дни и месяцы ожидания стройки позади. Равно как и бесконечные просмотры онлайн камер хода строительства дома. Потому что вы прочитали те самые заветные два слова: «Дом сдан». Для некоторых эта фраза будет более долгожданной, чем слова «я тебя люблю» от второй половинки или «ваша БМВ не ест масло» от автомеханика. Казалось бы, можно начинать паковать чемоданы и покупать те самые тумбочки для прихожей. Но перед этим надо пройти важный процесс: подписать акт приема-передачи квартиры. Что это такое, какие могут быть подводные камни, на что стоит обращать внимание при приеме недвижимости — рассказываем в этой статье.
Суть акта приема-передачи 
Акт приема-передачи (АПП) — официальный документ, который подтверждает, что застройщик вам передал, а вы у него приняли квартиру. Вместе с АПП вы получаете заветную связку ключей. Какие права и обязанности у вас появляются после его подписания?
- Можете подавать документы на оформление права собственности (подробнее об этом рассказывали здесь).
- Можете начинать ремонтные работы, приглашать замерщиков и дизайнеров.
- Можете находиться в квартире в любое время дня и ночи, ведь она ваша.
- Должны платить коммунальные платежи (до подписания АПП плата коммуналки лежит на застройщике).
- Должны опломбировать счетчики на воду и электричество.
Процесс приемки квартиры
1. Назначение даты приема
На приемку квартиры вас будет приглашать застройщик. Важно: нет смысла начинать обрывать телефон строительной компании, как только в домовой чат скинули сообщение о том, что дом сдан. Да и в принципе сообщение в домовом чате — не подтверждение сдачи дома. Дождитесь официального уведомления на сайте застройщика (поверьте, такие новости они в тайне не держат) или проверьте на нашдом.рф. Но здесь также стоит учитывать, что на обновление информации на любом сайте требуется время. И застройщик не сможет это провернуть в ту же секунду, как получит разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ).
Более того, ни один застройщик не начнет передачу ключей на следующий день после получения РВЭ. Обычно составляются графики заселения, которые также публикуются на сайте строительной компании. Чаще всего графики формируются по секциям (в начале секция А, потом секция Б и так далее).
На каждого клиента в графике отводится время (обычно от получаса до часа). Ваша задача найти себя в перечне квартир и отметить нужную дату и время красным кружком в календаре.
Если вам надо переехать в новую квартиру вот прямо сейчас (например, заканчивается договор аренды), вы можете попробовать поменяться с кем-то, кто в графике стоит раньше вас. Ведь среди покупателей могут оказаться люди и из других городов, которым еще надо отпроситься с работы, купить билеты и прилететь в Санкт-Петербург. В таком случае вы можете попытаться договориться с застройщиком, чтобы если кто-то попросит о переносе приемки своей квартиры, вас вписали в освободившееся место. Но помните, что это не обязанность застройщика. И ругаться нет смысла.
2. Подготовка к приемке
Для начала стоит определиться, будете вы принимать квартиру сами или воспользуетесь помощью специальных компаний (кстати, для наших клиентов есть приятные бонусы при приемке вот тут). Однозначно правильного ответа нет. Но если это ваша первая квартира и вы решили пройти процесс самостоятельно, сделайте себе заранее список того, на что стоит обратить внимание:
- электричество (проверить наличие напряжения в розетках хотя бы зарядкой от телефона или индикаторной отверткой);
- вентиляция (чтобы проверить, работает ли она и в правильную сторону, возьмите с собой лист бумаги или зажигалку — при поднесении к решетке вентиляции огонь должен затягиваться в вентиляцию, а лист бумаги «приклеиваться» к ней);
- есть ли перепады высот на полу (можно проверить мячиком для пинг понга: если он все время уверенно катится в один угол — уровень пола явно гуляет);
- вода (из горячего крана течет горячая, из холодного холодная, слив в туалете выполняет свою функцию);
- окна (есть ли сколы, трещины, сквозняки, шатающиеся ручки, плотно ли закрывается створка);
- стены (если квартира без отделки, то это не совсем актуально. А если предчистовая или чистовая — можно захватить с собой уровень);
- кафельная плитка (простучать плитки на предмет пустот);
- ламинат (доски лежат плотно, не «ходят»).
3. Приемка
Настоятельно рекомендуем приезжать на осмотр квартиры вовремя. График показов обычно плотный, так что любые опоздания могут отнять у вас время.
Сотрудник застройщика даст вам специальный бланк, где вы будете отмечать все найденные недочеты. Также вам должны сообщить фактические размеры квартиры (чем они отличаются от проектных и почему здесь в принципе может быть разница — подробно описали здесь).
Часто какие-то мелкие недочеты (шатающаяся ручка двери, не до конца ввинченный шуруп) могут исправить на месте. Более существенные (трещина на окне, неработающие розетки) потребуют время на исправление. И застройщик всегда берет время на устранение недочетов (очевидно, что проще собрать сразу много косяков и исправить их оптом). И только после этого пригласит вас на повторную приемку.
Никто, кроме вас, не сможет решить, какие недочеты критичны, а какие нет. Просто стоит учитывать, что если вы откажетесь принимать квартиру из-за маленькой незаметной царапины на обоях в самом дальнем углу на расстоянии 1 см от пола, то на повторную приемку вас могут пригласить еще нескоро. Ведь график уже расписан на весь дом. Но в любом случае застройщик обязан устранить все недочеты и передать вам квартиру в срок не позднее чем тот, что указан в вашем договоре долевого участия (ДДУ).
Акт приема передачи и уступка
Важная ремарка для тех, кто планирует продать свою квартиру по уступке: вам нельзя подписывать АПП. Ведь после этого вы сможете продать квартиру только после оформления собственности (имея на руках подписанный акт, уступку нельзя провести юридически). Поэтому вам надо следить за графиком передачи квартир и крайним сроком передачи по ДДУ. Более того, некоторые застройщики могут закрывать возможность проведения уступок до завершения срока передачи ключей. Это значит, что застройщик не будет давать согласие на проведение уступки, если вы захотите это сделать. Или откажется предоставить вам акт сверки, где будет указываться, что у вас нет долга перед строительной компанией. Звучит злобно, но у них есть такое право.
А если вы решите всех обмануть и просто не будете являться в назначенное время на приемку, оттягивая момент подписания АПП, то в один прекрасный день застройщик может подписать акт в одностороннем порядке (у него на это тоже есть юридическое право). Ведь со своей стороны он обязательства выполнил (построил дом в срок и готов вам передать квартиру), а вы свои обязательства не выполняете (не принимаете квартиру). Обычно такие передачи в одностороннем порядке происходят за месяц-полтора до завершения передачи ключей. Поэтому если продажа уступки затягивается, будьте внимательны и следите за новостями строительной компании.
А что потом?
После успешного подписания АПП и получения ключей вы подаете документы на оформление собственности (подробно об этом рассказали здесь). Настоятельно рекомендуем хранить акт приема-передачи со всеми остальными документами. Восстановить его сложно, а пригодиться он может при дальнейшей продаже квартиры.
У большинства строительных компаний есть горячие линии, где вам ответят на все вопросы, связанные с подписанием акта приема-передачи. А у некоторых застройщиков, например у ПИК и Setl City, есть даже личные кабинеты покупателя, где вся нужная информация отображается намного быстрее. Но если вам нужен человек, который поможет не только купить квартиру, но и принять ее — наши специалисты ждут вашей заявки.
