Переуступка прав на квартиру: важные моменты, риски и ответы на частые вопросы

Содержание статьи

Покупка квартиры на стадии строительства — распространенный способ инвестирования в недвижимость. Однако не всегда удается приобрести жилье напрямую у застройщика. В ситуациях, когда все квартиры уже проданы, на помощь приходит покупка по переуступке. Такая продажа по переуступке прав требования позволяет приобрести недвижимость в популярных новостройках даже на завершающих стадиях строительства.

В этой статье мы подробно рассмотрим, что такое переуступка, как оформляется такая сделка и на какие моменты стоит обратить внимание при покупке квартиры.

Что такое переуступка простыми словами?

Переуступка — это способ продажи квартиры, когда продавец передает свои права требования на квартиру в новостройке другому лицу. Такая сделка чаще всего встречается на стадии строительства, когда жилье еще не готово, и физически квартира не может быть передана новому владельцу. Проще говоря, переуступка — это возможность приобрести недвижимость не напрямую у застройщика, а у инвестора или дольщика, который купил ее на более раннем этапе.

Что значит переуступка при покупке квартиры? Переуступка при покупке квартиры — это замена одного участника договора долевого участия (ДДУ) на другого.

Квартира по переуступке: что это значит? Если вы покупаете квартиру по переуступке, это значит, что вы становитесь дольщиком и получаете все права и обязанности, которые были у первоначального покупателя по договору с застройщиком. Это может включать условия передачи квартиры, сроки сдачи дома и т. д.

Важно:

• Переуступка прав требования — это не продажа квартиры в привычном смысле, так как на момент заключения сделки квартира еще не существует официально.
• При заключении договора переуступки новый покупатель (цессионарий) получает все обязательства и права первоначального дольщика (цедента).

Основные участники сделки:

1. Цедент — это продавец, который передает свои права.
2. Цессионарий — это покупатель, который принимает права.
3. Цессия — это юридический термин, обозначающий процесс передачи прав требования.

Переуступка прав по ДДУ: как это работает?

Особенности договора переуступки по ДДУ:

1. Переуступка прав по ДДУ возможна до того момента, как объект долевого строительства будет введен в эксплуатацию. После сдачи дома в эксплуатацию переуступка уже невозможна, и право собственности передается через стандартную процедуру купли-продажи.
2. При заключении договора переуступки ДДУ прежний дольщик (цедент) передает новому покупателю (цессионарию) все права и обязательства, связанные с данным договором. Новый владелец квартиры по ДДУ получает возможность требовать от застройщика передачу объекта после завершения строительства.

Важно. Переуступка квартиры по ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации, чтобы сделка была признана законной и права нового владельца были защищены.

Переуступка прав по ипотеке: особенности и возможности

Переуступка ипотеки — это процесс, при котором заемщик передает права и обязанности по ипотечному кредиту другому лицу. Такая сделка возможна только с разрешения банка, который выдал кредит. Переуступка ипотеки может быть выгодной как для продавца, так и для покупателя, особенно если первоначальный заемщик больше не может или не хочет продолжать оплачивать ипотеку.

Как продать квартиру по переуступке с ипотекой?

Чтобы продать квартиру по переуступке с ипотекой, необходимо выполнить несколько важных шагов:

1. Получить согласие от банка на переуступку прав по ипотеке.
2. Заключить договор переуступки прав по ДДУ.
3. Оформить новую ипотеку на имя цессионария. При этом ипотека цедента закрывается.
4. Зарегистрировать сделку в Росреестре.

Важно: Нельзя переуступить право на ипотеку, даже если вы берете ее в том же банке, что был у первоначального владельца квартиры. При смене владельца оформляется новая ипотека с новым обременением на квартиру.

Покупка квартиры по переуступке в ипотеку: плюсы и минусы

Плюсы:

• Цена на квартиру по переуступке может быть ниже, чем у застройщика.
• Вы можете приобрести квартиру с уникальной планировкой или в хорошем районе на высокой стадии готовности дома, в котором давно нет квартир на продажу.

Минусы:

• Невозможно использовать программы господдержки для оформления ипотеки.
• Некоторые застройщики берут деньги за переоформление прав по ДДУ, сумма может быть как небольшой (15-20 тысяч рублей), так и вполне ощутимой (1-2 % от стоимости жилья).

Можно ли по переуступке взять семейную ипотеку?

С 2024 года оформить семейную ипотеку по переуступке от физического лица стало невозможно. Теперь льготные программы действуют только при покупке квартиры напрямую у застройщика.

Переуступка прав: какие налоги нужно платить?

В отличие от продажи обычной квартиры, при переуступке вы продаете не сам объект недвижимости, а право требования на него. Это накладывает определенные особенности на расчет налогооблагаемой базы.

Налог при переуступке квартиры: что важно знать?

1. Налог на доходы (НДФЛ). Если вы продаете право требования на квартиру по договору долевого участия (ДДУ), то вам придется заплатить НДФЛ с разницы между покупной и продажной ценой. При этом минимальный срок владения, который обычно освобождает от налогообложения, не применяется.
2. Вычеты. Существует возможность уменьшить сумму налога, воспользовавшись имущественным вычетом. Вы можете:
   — Применить вычет в размере до 1 млн рублей.
   — Уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, понесенных при покупке прав по ДДУ. Это позволяет снизить налог, если у вас есть подтверждающие документы на расходы.
3. Подача декларации. Независимо от того, получили вы прибыль или нет, при продаже по переуступке необходимо подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ по итогам года.

Какой налог при переуступке?

Ставка налога на доходы физических лиц составляет 13% для резидентов РФ. Налог рассчитывается с разницы между стоимостью покупки и продажи прав. Если доход от сделки отсутствует (продажа произошла по той же цене или дешевле), налог не уплачивается, но декларацию подавать все равно необходимо.

Важно. Если сделка по переуступке была совершена с использованием ипотеки, налоги также должны быть уплачены в полном объеме.

Таким образом, при продаже квартиры по переуступке нужно учитывать особенности налогообложения и не забывать о возможности использования налоговых вычетов для снижения суммы НДФЛ.

Как оформить переуступку прав: пошаговое руководство

Шаг 1: Подготовка документов

Для оформления переуступки необходимо собрать следующий пакет документов:

• Оригинал зарегистрированного в Росреестре ДДУ со всеми приложениями и допсоглашениями.
• Договор переуступки прав требования.
• Паспорта сторон (для физлиц) или выписку из ЕГРЮЛ (для юрлиц).
• Справку о полной оплате по ДДУ или переводе долга на покупателя.
• Разрешение от банка, если цедент (продавец) приобрел квартиру по ипотеке.
• Согласие застройщика, если такое требование указано в ДДУ.

Шаг 2: Заключение договора уступки прав

Договор уступки прав требования (цессии) должен содержать:

• Дату и место проведения сделки.
• Паспортные данные или реквизиты сторон.
• Сведения о ДДУ и первичных участниках.
• Стоимость переуступки.
• Условия расчетов.
• Описание объекта недвижимости (адрес, параметры).
• Права и обязанности сторон.

Шаг 3: Регистрация договора в Росреестре

После подписания договора переуступки его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого нужно предоставить:

• Договор долевого участия и договор уступки.
• Подтверждение оплаты госпошлины.
• Паспорта сторон.
• Согласие застройщика (если требуется).
• Справку о закрытии долгов по ДДУ (если применимо).

Важно. Если ДДУ регистрировался электронно, то предоставляется зарегистрированный электронный архив. В таком случае договор переуступки прав требования тоже будет оформляться в электронном виде.

Покупка квартиры по переуступке: риски и подводные камни

Хотя переуступка прав может показаться выгодной сделкой, она также несет определенные юридические и финансовые опасности.

Основные риски покупки квартиры по переуступке:

1. Нарушение сроков строительства. Даже если строительство близко к завершению, застройщик может задержать сдачу объекта, что вынуждает покупателя ждать дольше, чем планировалось. В некоторых случаях покупатели вынуждены продолжать выплачивать ипотеку или аренду жилья.
2. Заморозка строительства или банкротство застройщика. Одним из наиболее серьезных рисков является остановка строительства или финансовые проблемы застройщика. В таком случае покупатель может потерять вложенные средства или столкнуться с долгими судебными разбирательствами.
3. Юридические ошибки в документации. Отсутствие регистрации первого ДДУ в Росреестре может повлечь проблемы с оформлением права собственности, а если не будет согласия застройщика, а оно должно быть по договору, регистрацию приостановят до момента дозагрузки документов.

Минусы сделки по переуступке:

Для минимизации рисков всегда следует проверять документы и запрашивать справки о состоянии расчетов между первым дольщиком и застройщиком.

Часто задаваемые вопросы о переуступке

Нужно ли согласие супруга на переуступку по ДДУ?

Да, согласие супруга требуется, если ДДУ был заключен во время брака, поскольку имущество считается общей собственностью. Без согласия сделка может быть признана недействительной.

Можно ли оформить переуступку с рассрочкой?

Да, если квартира была куплена в рассрочку, задолженность по выплатам переходит к новому владельцу. Для оформления потребуется согласие застройщика, который должен одобрить нового покупателя. Однако не все застройщики это делают.

Нужно ли разрешение застройщика на переуступку?

Разрешение застройщика и банка требуется всегда, если квартира была приобретена в ипотеку или с использованием рассрочки. Без такого разрешения сделка может быть заблокирована. Иногда оно может понадобиться и при 100% оплате, в зависимости от ДДУ.

В чем разница между переуступкой и куплей-продажей?

Переуступка — это передача прав на квартиру в строящемся доме, а купля-продажа — это передача права собственности на готовую недвижимость. Переуступка используется, когда объект еще не введен в эксплуатацию.

Что делать, если права на новостройку есть у несовершеннолетних?

Если в ДДУ участвуют несовершеннолетние, для переуступки потребуется разрешение органов опеки. Это обязательное требование для защиты интересов ребенка.

Что такое переуступка с эскроу?

Если квартира по ДДУ приобреталась с использованием эскроу-счета, новый владелец после переуступки получает все права на деньги, хранящиеся на этом счете. Застройщик сможет получить средства только после завершения строительства.