Как узаконить перепланировку в квартире: полная инструкция

Содержание статьи

Итак, вы получили ключи от заветной квартиры. Планов на отделку куча. Но планировка от застройщика вам не нравится, и вы решаете ее скорректировать. А вы знаете, как узаконить перепланировку в квартире? Разбираем в статье по кирпичикам все, что связано с этой темой.

Что считается перепланировкой квартиры

Ответ на этот вопрос находится в статье 25 Жилищного кодекса РФ (ФЗ-188). Из документа явственно видно, что перепланировка — это любое изменение конструктивных границ квартиры. В частности, отмечается «создание новых помещений» и «изменение его внутренней планировки, в том числе без изменения границ и (или) площади помещения» . То есть если вы возвели дополнительную перегородку, это уже будет считаться перепланировкой. И ее, на основании статьи 26 того же ФЗ-188 Жилищного кодекса, надо согласовывать и закреплять юридически в плане квартиры.

Важно не путать перепланировку с переустройством — это смежное понятие, касающееся переноса инженерных сетей и оборудования (например, переноса радиатора или замены газовой плиты на электрическую). Оба вида изменений требуют согласования.

Какую перепланировку нужно узаконить: полный список работ

Во-первых, перепланировку надо согласовывать заранее, а не когда работы уже в самом разгаре или завершены. Конечно, некоторые начинают оформлять этот процесс и задним числом, но лучше не рисковать. Ибо вам могут спокойно выставить предписание вернуть квартиру в изначальное состояние и только потом приступать к согласованию (юридически такие полномочия у проверяющих органов есть).

Во-вторых, согласование перепланировки требуется, когда вы планируете изменить конструктив квартиры или инженерные сети:

• переустановить и заменить оборудование, например, перейти с газа на электричество;
• изменить площадь комнат, создать дополнительные проемы для окон и дверей;
• осуществить технические работы в системах газоснабжения, отопления, водопровода и вентиляции;
• изменить полы и их конструкции;
• снести перегородки и стены. Даже если стена не несущая, а перегородка из гипсокартона, нужно получать разрешение;
• построить антресоль (она не должна занимать больше 40% от площади комнаты).

Какие перепланировки нельзя узаконить ни при каких условиях

Есть те вмешательства в конструктив здания, которые согласовать нельзя. К ним относятся:

• демонтаж несущих стен;
• вывод радиаторов (батарей) на холодный балкон/лоджию;
• объединение комнаты с холодной лоджией;
• объединение кухни и комнаты без установки двери, если в квартире газовая плита;
• перенос мокрых точек (санузла, раковины) за пределы допустимых зон;
• демонтаж вентшахты и/или объединение вентканалов кухни и ванной.

Важно. Если вы расширяете площадь комнаты или ванной за счет коридора, это тоже является перепланировкой, которая требует согласования. Часто именно этот вид работ собственники и дизайнеры не учитывают как требующий официального разрешения. Ведь «коридор — нежилая площадь, а мокрая зона не переносится». Но закон говорит обратное.

Узаконить перепланировку несущей стены: когда это возможно

Полный снос несущей стены узаконить нельзя — это прямой запрет. Однако сделать проем в несущей стене в ряде случаев можно. Для этого потребуется металлическая рама-усиление (по проекту конструктора) и заключение о допустимости вмешательства от специализированной организации. Без этих документов жилинспекция откажет автоматически.

Что не является перепланировкой и не требует согласования

Ряд работ в квартире не требует никаких дополнительных согласований. Например, когда:

• все перегородки остаются на месте;
• оконные и дверные проемы без изменений;
• двери остаются на местах по планировке;
• конструктив пола остается без изменений;
• все коммуникации остаются без изменений.

То есть когда вы просто делаете косметический ремонт, ничего согласовывать не надо. Даже если этот косметический ремонт в какой-то момент выглядит как Армагеддон, но все указанные выше пункты выполнены — можете спокойно продолжать.

Зачем узаконивать перепланировку: последствия и риски

Согласование работ по существенному вмешательству в конструктив дома требуется не потому, что граждане-бюрократы хотят заставить вас побегать, а потому, что такие работы могут повлиять на надежность всего здания. Более того, вы не знаете, что планируют делать ваши соседи. Следовательно, чтобы из-за двух пар очумелых ручек дом не рухнул, подобные действия надо согласовывать.

Помимо строительных рисков, неузаконенная перепланировка создает юридические: банк может отказать в ипотеке покупателю вашей квартиры, страховая — в выплате при страховом случае, а наследники получат проблемы при оформлении наследства.

Документы для узаконивания перепланировки: полный список

Чтобы подать заявку на согласование перепланировки, вам надо подготовить:

• паспорт собственника;
• договор, на основании которого вы получили собственность;
• проект перепланировки (от организации-члена СРО);
• технический паспорт помещения (поэтажный план и экспликация из БТИ/ПИБ);
• заявление о перепланировке;
• согласие остальных собственников квартиры.

Важно. Для согласования перепланировки также обязателен выезд специальной комиссии со стороны администрации города. Она на месте должна оценить текущее состояние квартиры, соответствие планировки текущим документам. Их заключение будет приложено к вашему пакету документов. Но если вам сказали, что специалисты приедут только на осмотр готовых работ — это тоже нормально. Практика показывает, что во многих регионах это популярная схема.

Самое сложное из списка — проект перепланировки. Его обязательно должна делать организация-член СРО (саморегулируемой организации). Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО, запросите у нее свидетельство. Проверить, подходит ли выбранная вами организация, можно на сайте.

В Москве есть согласованный альбом перепланировок Мосжилинспекции — при работе по этим планам процесс пройдет быстрее. Посмотреть можно здесь.

Кстати. В данном альбоме — варианты перепланировок типовых домов, которые есть в каждом городе России. Если у вас дом одной из этих серий, вы можете сразу понять, что можно, а что будет нельзя сделать в вашей квартире.

Куда обращаться, чтобы узаконить перепланировку: МФЦ, Госуслуги, жилинспекция

Собранный пакет документов подается в местный орган, занимающийся данным вопросом. В Москве этим занимается Мосжилинспекция, в Петербурге — районные межведомственные комиссии при администрациях районов.

Подать документы можно:

• лично через МФЦ («Мои документы»);
• онлайн через портал Госуслуги (доступно в большинстве регионов);
• напрямую в жилищную инспекцию вашего города.

При положительном решении вы получите заключение о разрешении на проведение работ. Разрешение всегда выдается на определенный срок — ремонтные работы должны в него уложиться. В противном случае надо будет продлевать разрешение.

Как узаконить перепланировку в квартире: пошаговая инструкция

1. Заказать проект новой планировки у специализированной организации-члена СРО. Получить технический план квартиры (поэтажный план и экспликацию) в БТИ или ПИБ.
2. Подать документы через МФЦ, Госуслуги или напрямую в жилищную инспекцию.
3. Обеспечить присутствие комиссии для осмотра квартиры.
4. Ждать решение — по закону срок рассмотрения составляет 45 рабочих дней.
5. При положительном решении приступить к ремонтным работам.
6. По завершении работ подать заявление на приемку — комиссия приедет и выдаст акт о завершенном переустройстве/перепланировке.
7. При положительном решении комиссии запросить в БТИ или ПИБ новый технический паспорт и через МФЦ или Госуслуги подать заявление на внесение изменений в ЕГРН.
8. Готово!

Сроки в таблице:

Обжалование отказа

Получив отрицательный ответ на запрос о согласовании перепланировки, надо разобраться в причинах, чтобы понять дальнейшие действия.

Можно ли узаконить перепланировку через суд

Иногда может потребоваться участие суда для узаконивания перепланировки. В этом случае надо:

• собрать документы (выписка из ЕГРН, новый техпаспорт, справка из Санэпидемстанции, новый проект квартиры);
• оповестить отдел архитектуры местной администрации;
• написать исковое заявление в суд;
• при положительном решении суда обратиться в БТИ или ПИБ для внесения обновленного плана квартиры.

Суд одобрит перепланировку, только если она технически выполнена правильно, не нарушает права соседей и не угрожает безопасности здания. Дополнительно может потребоваться строительно-техническая экспертиза. Средний срок судебного пути — от 3 до 6 месяцев.

Перепланировка не узаконена: штрафы, последствия и риски при продаже

Минимум, который вам грозит за незаконно сделанную перепланировку — штраф 2000–2500 рублей (если вы физлицо; в Москве — до 5000 рублей по КоАП г. Москвы) и 40 000–50 000 рублей, если юридическое лицо. Более неприятное последствие — принуждение вернуть квартиру в изначальное состояние. И контролирующим органам будет плевать, сколько денег вы вбухали в ремонт и как все красиво выглядит.

Есть вариант сохранить квартиру в перепланированном состоянии, но только через суд и только если все сделано технически правильно.

При продаже квартиры: если у покупателя ипотека, банк обязательно проверит объект. Неузаконенная перепланировка — частая причина отказа в кредите, и тогда вы лишитесь покупателя. Плюс это становится вашей головной болью при страховом случае или оформлении наследства.

Свободная планировка: надо ли узаконивать перепланировку

Часто в современных домах можно встретить термин «свободная планировка». Фактически, покупаемая квартира будет на плане выглядеть так: здесь обозначены несущие конструкции, в том числе пилоты (опоры), которые нельзя сносить, вентиляционные шахты. На техническом плане такой квартиры также будут указаны выводы мокрых точек — вот их трогать нельзя.

Однако, понятие «свободная планировка» отсутствует в законодательстве. И любые изменения в расположении стен, даже в квартирах без возведенных застройщиком внутренних перегородок, требуют обязательного согласования.

Как узаконить уже сделанную (самовольную) перепланировку квартиры

Если вы вначале сделали перепланировку, а потом пошли ее согласовывать — это называется узаконивание самовольной перепланировки. Первое, что произойдет: штраф 2000–2500 рублей. Далее надо будет сделать все то же самое, что и при корректном согласовании: план, техпаспорт, осмотр, ожидание, согласование, подача данных в ЕГРН. Но держите в голове, что есть шанс получить отказ. Тогда надо будет возвращать квартиру в изначальное состояние.

Узаконить старую перепланировку (сделанную 10–20 лет назад) — реально. Срока давности для самовольной перепланировки в жилом фонде нет: обязанность привести квартиру в законный вид не исчезает. Алгоритм тот же: проект, техпаспорт, подача в жилинспекцию или суд. Сложность может возникнуть, если исходная планировка квартиры уже не восстанавливается по документам — в этом случае поможет кадастровый инженер.

Как узаконить перепланировку в новостройке

Принцип тот же, что и на вторичке, но есть нюансы. Приступать к согласованию перепланировки можно только после получения права собственности на квартиру (то есть после постановки дома на кадастровый учет). До этого момента юридически квартира не ваша, и никакой орган ваше заявление не примет.

Особенность монолитных новостроек — несущие конструкции там не всегда очевидны на первый взгляд. Перед проектированием обязательно запросите у застройщика исполнительную документацию: без нее проектировщик не сможет корректно обозначить допустимые зоны вмешательства.

Как узаконить перепланировку в коммунальной квартире

Схема аналогичная с обычной квартирой. Она может усложниться только в пункте про согласие остальных собственников. Ведь в случае с коммуналкой вы должны получить письменное согласие не только от собственников вашей доли, но и от всех остальных. А если ваша перепланировка затрагивает общие территории (коридор, кухню, ванную), есть шанс это самое согласие от них не получить.

Как узнать, узаконена ли перепланировка квартиры

Это может быть необходимо в момент покупки квартиры. Для этого надо сравнить техпаспорт, который есть у собственника, с теми данными, которые есть в ЕГРН. Если есть расхождения — лучше всего не выходить на сделку, пока собственник не узаконит любые изменения. Даже если вам говорят, что это ерунда, там всего лишь передвинули дверной проем — пусть он сам эту ерунду и согласовывает.

Нужно ли узаконивать перепланировку не несущих стен

Да, подобные работы также считаются перепланировкой. Ведь изменена площадь внутреннего помещения квартиры. Конечно, получить согласование такой перепланировки по факту выполненных работ будет несложно. Но это все равно стоит сделать сразу, чтобы более не возвращаться к теме.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Принцип аналогичный. Единственная разница — для нежилых помещений могут отличаться технические требования. Да и в целом это не такая частая ситуация, ведь большая часть нежилых коммерческих помещений строится с минимальным количеством несущих конструкций. А вентиляцию и прочие коммуникации ни в каком помещении трогать нельзя.

Сколько стоит и сколько времени занимает узаконивание перепланировки

Получение самого согласования бесплатно. Если вносятся изменения в ЕГРН, то надо заплатить госпошлину (суммы периодически индексируются, актуальные значения — на сайте Росреестра):

• учет изменения площади или границы помещения — 1 000 рублей;
• регистрация права при образовании новых помещений — 2 000 рублей.

Остальные затраты зависят от квартиры и региона: год постройки дома, площадь, планируемые работы, стоимость услуг СРО-организации. В среднем лучше ориентироваться на сумму от 80 000 рублей под ключ.

По срокам: с момента подачи документов до получения нового техпаспорта реально уложиться в 3–4 месяца при отсутствии замечаний.

Можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки

И да, и нет. Если у покупателя 100% оплата, то без зарегистрированной перепланировки сделка может быть проведена. А вот если у покупателя ипотека, то банк-кредитор обязательно будет проверять объект недвижимости. И при наличии неузаконенной перепланировки может отказать в выдаче кредита на покупку именно этой квартиры. Поэтому если у продавца неузаконенная перепланировка, он сильно сужает для себя круг потенциальных покупателей.

Есть банки, которые готовы сменить гнев на милость при предоставлении плана работ и экспертизы. Но это уже как повезет.

Как узаконить перепланировку квартиры в ипотеке

Если вы купили квартиру в ипотеку и планируете сделать перепланировку, вы обязательно должны получить согласие банка. Чтобы получить согласие, предварительно:

• прочитайте, что написано про изменения в квартире при перепланировке в вашем кредитном договоре. Некоторые банки четко пишут, что можно, а что нельзя делать в залоговой квартире;
• подготовьте план перепланировки. Возможно, вам надо будет пригласить независимого эксперта, который оценит безопасность планируемых работ;
• отправьте официальный запрос на получение согласия в банк.

Когда банк даст вам согласие, обязательно приложите его к подаваемому пакету документов.

Часто задаваемые вопросы о перепланировке

От этой темы и сложностей на пути реализации перепланировки может сводить зубы. Именно поэтому многие делают «на авось прокатит» и не занимаются юридическим урегулированием изменений в квартире. Наша рекомендация — делайте все сразу по закону. В начале будет долго, но зато потом будете уверены, что ваш ремонт никто не заставит ломать.