Итак, вы получили ключи от заветной квартиры. Планов на отделку куча. Но планировка от застройщика вам не нравится, и вы решаете ее скорректировать. А вы знаете, как узаконить перепланировку в новостройке? Вряд ли это та информация, которую вы держите в голове на постоянной основе. В статье разбираем по винтикам все, что связано с темой перепланировки.
Что является перепланировкой 
С 1 апреля 2024 года в ФЗ-608 были внесены корректировки, которые дают более четкое определение термину «перепланировка».
| Было | Стало |
| Размытое определение «перепланировки».Это любые ремонтно-строительные работы, которые изменяют форму помещения. | Пересмотрено определение «перепланировки».По новым правилам, это изменение границ или площади помещения, образование новых помещений, изменение внутренней планировки. |
| Изменения нужно вносить в технический паспорт. | Обновлять информацию нужно в едином государственном реестре недвижимости. |
Таким образом, под перепланировкой теперь на законодательном уровне понимается любое изменение конструктива квартиры.
Когда нужно согласовывать перепланировку
Во-первых, перепланировку надо согласовывать заранее, а не когда работы уже в самом разгаре или завершены. Можно попробовать согласовать перепланировку задним числом, но шансы стремятся к нулю. С большой вероятностью вам скажут вернуть квартиру в изначальное состояние и только потом приступать к согласованию.
Во-вторых, согласование перепланировки требуется, когда вы планируете изменить конструктив квартиры или инженерные сети:
- переустановить и заменить оборудование например, перейти с газа на электричество;
- изменить площадь комнат, создать дополнительные проемы для окон и дверей;
- построить антресоль (она не должна занимать больше 40 % от площади комнаты);
- изменить полы и их конструкции;
- снести перегородки и стены. Даже если стена не несущая, а перегородка из гипсокартона, нужно получать разрешение;
- осуществить технические работы в системах газоснабжения, отопления, водопровода и вентиляции.
Какие перепланировки нельзя узаконить
Есть те вмешательства в конструктив здания, которые согласовать нельзя. К ним относятся:
- демонтаж несущих стен;
- вывод радиаторов (батарей) на холодный балкон/лоджию;
- объединение комнаты с холодной лоджией;
- объединение кухни и комнаты без установки двери, если в квартире газовая плита;
- перенос мокрых точек;
- демонтаж вентшахты и/или объединение вентканалов кухни и ванной.
Что не считается перепланировкой
Ряд работ в квартире не требует никаких дополнительных согласований. Например когда:
- все перегородки остаются на месте;
- оконные и дверные проемы без изменений;
- двери остаются на местах по планировке;
- конструктив пола остается без изменений;
- увеличивается площадь «мокрых» помещений за счет коридора;
- площадь комнаты расширяется за счет коридора;
- все коммуникации остаются без изменений.
То есть когда вы просто делаете косметический ремонт, ничего согласовывать не надо. Даже если этот косметический ремонт в какой-то момент выглядит как Армагеддон, но все указанные выше пункты выполнены — можете спокойно продолжать заниматься своими постапокалиптическими делишками.
Зачем согласовывать перепланировку
Согласование работ по существенному вмешательству в конструктив дома требуется не потому, что граждане-бюрократы хотят заставить вас побегать, а потому, что такие работы могут повлиять на надежность всего здания.
Более того, вы не знаете, что планируют делать ваши соседи. Следовательно, чтобы из-за двух пар очумелых ручек дом не рухнул, подобные действия надо согласовывать. Чтобы из-за вашего крутого дизайнерского решения не пострадало все здание.
Какие документы необходимы, чтобы узаконить перепланировку
Чтобы подать заявку на согласование перепланировки, вам надо подготовить:
- паспорт собственника;
- договор, на основании которого вы получили собственность;
- проект перепланировки;
- технический паспорт помещения;
- заявление о перепланировке;
- согласие остальных собственников квартиры.
Важно. Для согласования перепланировки также обязателен выезд специальной комиссии со стороны администрации города. Она на месте должна оценить текущее состояние квартиры, соответствие планировки текущим документам. Их заключение будет приложено к вашему пакету документов.
Самое сложное из списка — проект перепланировки. Его обязательно должна делать организация-член СРО (саморегулируемой организации). Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО, запросите у нее свидетельство. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится. Проверить, подходит ли выбранная вами организация, можно на сайте https://www.nopriz.ru.
В Москве, например, есть согласованный альбом перепланировок, согласованный Мосжилинспекцией. При проведении работ по этим планам процесс согласования пройдет быстрее. Так как здесь просто надо сопоставить свою квартиру с той, которая в альбоме. Посмотреть можно здесь.
Кстати. В данном альбоме варианты перепланировок типовых домов, которые есть в каждом городе России. Если у вас дом одной из этих серий, вы можете сразу понять, что можно, а что будет нельзя сделать в вашей квартире.
Куда обращаться, чтобы узаконить перепланировку квартиры
Какую перепланировку нужно узаконивать, мы уже разобрались. Теперь разберемся, где это происходит.
Собранный пакет документов надо отнести в местный орган, занимающийся данным вопросом. В Москве этим занимается Мосжилинспекция, в Петербурге — районные межведомственные комиссии, созданные при администрациях районов Санкт‑Петербурга.
При положительном решении этих или подобных органов, вы получите заключение о разрешении на проведение работ.
Важно. Разрешение всегда выдается на определенный срок. Ремонтные работы должны в него уложиться. В противном случае надо будет продлевать разрешение.
Как узаконить перепланировку квартиры: пошаговая инструкция
Итак, как же как узаконить перепланировку в квартире самостоятельно?
- Заказать проект новой планировки у специализированной организации. Получить технический план квартиры.
- Подать документы в соответствующий административный орган.
- Обеспечить присутствие комиссии для осмотра квартиры.
- Ждать решение (обычно до 1,5 месяцев).
- При положительном решении приступить к ремонтным работам.
- Сдать строительные работы представителю администрации (надо заранее написать заявление, чтобы он мог запланировать визит к вам). Комиссия приедет на приемку и даст соответствующее заключение.
- При положительном решении комиссии запросить в БТИ или ПИБ новый технический паспорт квартиры и через МФЦ подать заявление на внесение измененных данных в ЕГРН.
Готово! Вы восхитительны.
Обжалование отказа
Получив отрицательный ответ на запрос о согласовании перепланировки, надо разобраться в причинах, чтобы понять дальнейшие действия.
| Причина отказа | Что делать |
Представлены не все требуемые документы | Собрать недостающие и отправить запрос заново |
| Документы представлены в ненадлежащий орган | Уточнить у администрации, какой именно орган занимается данным вопросом и подать запрос заново |
| Несоответствие проекта перепланировки установленным требованиям | Обратиться в компанию, которая занималась разработкой проекта. Они должны его исправить в соответствии с необходимыми требованиями |
| Несоответствие состояния помещения проекту | Исправить проект и пригласить комиссию на осмотр заново |
| Если заявитель в течение 5 дней не предоставил комиссии доступ в квартиру | Организовать осмотр квартиры и подать запрос заново |
Можно ли узаконить перепланировку через суд
Иногда может потребоваться участие суда для узаконивания перепланировки. В этом случае надо:
- собрать документы (выписка из ЕГРН, новый техпаспорт, справка из Санэпидемстанции, новый проект квартиры);
- оповестить отдел архитектуры местной администрации;
- написать исковое заявление в суд;
- при положительном решении суда обратиться в БТИ или ПИБ для внесение обновленного плана квартиры. От них к вам придет специалист, который зафиксирует внесенные изменения и через 10 дней вы получите новый техпаспорт).
Перепланировка не узаконена: какие последствия
Многие отказываются от процесса узаконивания перепланировки, потому что это долго и мучительно. Можно понять их чисто с человеческой точки зрения. Но вот с законодательной — категорически нет.
Минимум, который вам грозит за незаконно сделанную перепланировку — штраф 2000-2500 рублей. Более неприятное последствие — принуждение вернуть квартиру в изначальное состояние.
И контролирующим органом будет плевать, сколько денег вы вбухали в ремонт и как все красиво выглядит. Есть вариант сохранить квартиру в перепланированном состоянии, но только через суд и в случае, если все сделано по правилам (имеется в виду, что хоть и сам процесс был не согласован, но технически все сделано правильно).
Поэтому лучше соблюдать все правила и узаконить перепланировку в установленные сроки и установленном порядке. Либо не делать ее вообще.
Свободная планировка: надо ли узаконивать перепланировку
Часто в современных домах можно встретить термин «свободная планировка». Фактически, покупаемая квартира будет на плане выглядеть так:
Здесь обозначены несущие конструкции, в том числе пилоты (опоры), которые нельзя сносить, вентиляционные шахты. На техническом плане такой квартиры еще будут указаны выводы мокрых точек. Вот их трогать нельзя. Все остальные работы по возведению дополнительных стен и косметическому ремонту согласовывать не надо.
Как узаконить уже сделанную перепланировку?
Если вы вначале сделали перепланировку, а потом пошли ее согласовывать, то в первую очередь вы заплатите штраф 2000-2500 рублей. Далее надо будет сделать все то же самое, что и при корректном согласовании: план, техпаспорт, осмотр, ожидание, согласование, подача данных в ЕГРН. Но держите в голове, что есть шанс получить отказ. Тогда надо будет возвращать квартиру в изначальное состояние.
Как узаконить перепланировку в коммунальной квартире
Схема аналогичная с обычной квартирой. Она может усложниться только в пункте про согласие остальных собственников. Ведь в случае с коммуналкой вы должны получить письменное согласие не только от собственников вашей доли, но и от всех остальных. А если ваша перепланировка затрагивает общие территории (коридор, кухню, ванную), есть шанс это самое согласие от них не получить.
Как узнать, узаконена ли перепланировка квартиры
Это может быть необходимо в момент покупки квартиры. Для этого надо сравнить техпаспорт, который есть у собственника, с теми данными, которые есть в ЕГРН. Если есть расхождения — лучше всего не выходить на сделку, пока собственник не узаконит любые изменения.
Даже если вам говорят, что это ерунда, там всего лишь передвинули дверной проем — пускай он сам эту ерунду и согласовывает. Ведь в противном случае, если вы купите квартиру с неузаконенной перепланировкой, а к вам потом придут специально обученные люди и будут недовольны изменениями, это будет ваша головная боль.
Нужно ли узаконивать перепланировку не несущих стен
Если вы снесли или добавили не несущую перегородку, отдельно это согласовывать не надо. Но лучше убедиться, что вы действительно не затрагиваете несущие конструкции. И убеждаться в этом надо не простукиванием стен (глухой звук — несущая, пустой — не несущая), а с помощью специалистов.
Как узаконить перепланировку нежилого помещения
Принцип аналогичный. Единственная разница — для нежилых помещений могут отличаться технические требования. Да и в целом это не такая частая ситуация, ведь большая часть нежилых коммерческих помещений строится с минимальным количеством несущих конструкций. А вентиляцию и прочие коммуникации ни в каком помещении трогать нельзя.
Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире
Госпошлина за перепланировку составляет 350 рублей. Далее все затраты будут зависеть от ситуации и самой квартиры: год постройки дома, площадь, планируемые работы, стоимость услуг организации, которая делает проект перепланировки, и т.д.
В среднем лучше ориентироваться, что сумма затрат на узаконивание перепланировки выйдет от 80 000 рублей.
Можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки
И да, и нет. Если у покупателя 100% оплата, то без зарегистрированной перепланировки сделка может быть проведена. А вот если у покупателя ипотека, то банк-кредитор обязательно будет проверять объект недвижимости. И при наличии неузаконенной перепланировки может отказать в выдаче кредита на покупку именно этой квартиры. Поэтому если у продавца неузаконенная перепланировка, он сильно сужает для себя круг потенциальных покупателей.
Как узаконить перепланировку квартиры в ипотеке
Если вы купили квартиру в ипотеку и планируете сделать перепланировку, вы обязательно должны получить согласие банка. А он чаще всего будет против. Так как любые существенные изменения могут повлечь за собой уменьшение стоимости квартиры. А это не выгодно для банка: если вдруг вы не сможете платить по кредиту, он будет вынужден выставлять квартиру на торги.
Что можно сделать в этой ситуации:
- прочитайте, что написано про изменения в квартире при перепланировке в вашем кредитном договоре. Некоторые банки четко пишут, что можно, а что нельзя делать в залоговой квартире;
- подготовьте план перепланировки. Возможно, вам надо будет пригласить независимого эксперта, который оценит безопасность планируемых работ;
- отправьте официальный запрос на получение согласия в банк.
Когда банк даст вам согласие, обязательно приложите его в подаваемому пакету документов.
От этой темы и сложностей на пути реализации перепланировки может сводить зубы. Именно поэтому многие делают «на авось прокатит» и не занимаются юридическим урегулированием изменений в квартире. Наша рекомендация — делайте все сразу по закону. В начале будет долго и неприятно, но зато потом будете уверены, что ваш ремонт никто не заставит ломать. А если не хотите этим заниматься вообще, но есть желание найти крутую планировку, в которой не надо ничего переделывать — наши специалисты ждут вашу заявку. Поверьте, в Петербурге много домов и квартир, в которых каждый сантиметр выверен и сделан для максимального комфорта жильцов.
