Занимаясь подбором квартиры, вы наверняка думаете о том, что важнее всего именно для вас: вид на закаты или на восходы, как будете добираться до работы, куда поставите свой любимый фикус или где положите лежанку для собаки. При этом далеко не всегда в поле зрения попадает такой параметр как «ликвидность квартиры». Некоторые считают, что ликвидность недвижимости важна только для инвестора. Кто-то в принципе не задумывается об этой характеристике. При этом, оценить ликвидность приобретаемого объекта недвижимости стоит любому покупателю. Кто знает, при каких условиях и в какие сроки приобретаемая сейчас квартира будет продаваться. В статье собрали все самое важное на тему ликвидности недвижимости.
Что такое ликвидность недвижимости (простыми словами)
Ликвидность — свойство товара, позволяющее продать его быстро и в короткие сроки. То есть, это та квартира, которую вы сможете при необходимости оперативно продать без большого дисконта относительно рынка. Для тех, кто покупает квартиру с целью инвестиции — это ключевой параметр при выборе. Она должна нравится в первую очередь не лично вам, а большинству покупателей, то есть рынку.
Рейтинг ликвидности разных типов недвижимости 
Иными словами, этот рейтинг показывает, какую недвижимость будет проще всего реализовать в будущем.
- Жилая (квартиры). Проще всего купить (меньше сумма входа), быстрее и проще найти покупателя при перепродаже.
- Коммерческая (стрит ритейл. Кстати, подробно о коммерции рассказали здесь). Больше сумма входа в сделку, но при грамотно выбранном помещении даст хорошую доходность.
- Офисы. Основная сложность — большая точка входа, так как застройщики часто продают не отдельные офисы, а целые этажи. Более того, крупные компании не так часто меняют офис, поэтому арендаторов на большие площади не так много.
- Торговые центры, отели. Сумма входа может быть еще больше, чем в случае с офисами. Плюс для неопытного инвестора такая недвижимость может оказаться слишком сложным активом.
- Долгострои (да, есть такие инвесторы, которые покупают долгострои, ждут завершения строительства, зарабатывают на штрафных пени, а потом продают с приростом готовую квартиру. Схема рискованная, не рекомендуем).
Низкий и высокий уровень ликвидности — что это?
Показатели высокого уровня ликвидности:
- высокий спрос у широкого круга покупателей;
- качество товара;
- легкость в определении стоимости товара.
У недвижимости сложности только с третьим пунктом. Так как стоимость квартиры зависит от огромного количества факторов, которые сложнее систематизировать.
Рейтинг активов от высокого уровня ликвидность к низкому выглядит так:
- деньги;
- ценные бумаги;
- драгметаллы;
- недвижимость;
- предметы искусства.
Ценные бумаги и драгметаллы находятся выше, так как для их покупки требуются меньшие стартовые вложения. Но квартира — более универсальный объект инвестирования, чем акции Газпрома или кило платины.
Если у недвижимости высокий уровень ликвидности — вы быстро ее продадите, хорошо заработаете и будете с гордостью вспоминать свой опыт инвестирования.
Недвижимость с низким уровнем ликвидности потреплет вам нервы при продаже, так как уходить будет долго и мучительно. А редкие потенциальные покупатели будут просить дополнительную скидку.
Важно. Даже если вы выбираете квартиру для себя, оценивайте ее ликвидность сразу. Таким образом вы значительно поможете будущему себе, когда решите вернуться к квартирному вопросу снова (хоть через 5 лет, хоть через 15).
Критерии ликвидности недвижимости
1. Район
Он должен иметь хорошее транспортное сообщение внутри себя и быть удобным по отношению к центральной части города. Социальная, торговая, развлекательная инфраструктуры, места проведения досуга, парки и торговые центры также играют большую роль.
Почему популярны, например, Приморский или Московский районы Петербурга? Они сочетают вышеуказанные параметры. За счет сочетания них квартиры в данных районах ликвидны. Их рассматривает большое количество покупателей. Следовательно, на них высокий спрос. И продать квартиру там куда проще.
А вот город Пушкин, например, при всем своем очаровании будет уже менее ликвиден. Несмотря на то, что вся необходимая инфраструктура в нем есть, он далеко от привычных большинству точек притяжения: локаций деловой активности, культурных и развлекательных центров. И потенциальных покупателей недвижимости там будет куда меньше.
Вывод: выбирая квартиру для себя в отдаленных локациях, будьте готовы к тому, что процесс ее продажи может занять больше времени.
2. Застройщик и история дома
Даже после завершения строительства дома имя строительной компании будет играть важную роль. Квартиры в этих домах сложно реализовать даже в готовом виде:
- бывшие долгострои, так как качество таких домов значительно хуже из-за длительного периода простоя дома без отопления и необходимого обслуживания;
- комплексы, где большой процент социального жилья (соцжилье выдается разным категориям очередников, но в целом такие дома не ассоциируются с чем-то приятным);
- стройки, где во время возведения дома случались громкие несчастные случаи (суеверия никто не отменял);
- дома от застройщиков, которые славятся низким качеством строительства и дешевыми материалами (в таких домах будет страдать тепло- и звукоизоляция).
Предложения в подобных строящихся домах будут выделяться по цене, когда вы будете подбирать себе квартиру. Но стоит дважды подумать, прежде чем покупать ультрабюджетный вариант: не доставит ли он вам потом больше хлопот, чем приятных моментов.
3. Тип недвижимости
Первичка более ликвидна, чем вторичное жилье. Новые дома пользуются куда большей популярностью за счет новых коммуникаций, более интересного наполнения (общественные пространства и разнообразные плюшки для жителей), опций комфорта (паркинги и кладовые).
На вторичке тоже есть ликвидные варианты, но их в разы меньше. И найти стоящий — не самая легкая задачка. Более того, во вторичке больше шансов найти не ликвидную, а геморройную квартиру. Например, классные студии, которые переделывают из коммуналок. О них подробно рассказали здесь.
4. Технология строительства
Удивительно, но технология строительства — не самый главный показатель в определении ликвидности здания, но его также стоит принимать во внимание. Сегодня на рынке новостроек присутствуют 4 основных технологии:
- монолитная;
- кирпично-монолитная;
- кирпичная;
- панельная (или сборно монолитная).
Многие считают, что единственно хорошие дома — из кирпича или деревянного сруба. Но первые строятся только одним застройщиком в Санкт-Петербурге, вторые вообще не встретить в сегменте массового домостроения.
Важно. Сегодня большую роль играет не сколько технология строительства, столько материалы, которые использует застройщик. Два монолитных дома могут обладать абсолютно разными показателями по звукоизоляции, дом из сборного монолита может оказаться более теплым, чем кирпично-монолитный. Так что смотрите не только на технологию строительства, но и на репутацию застройщика.
5. Квартира
Можно выделить следующие параметры ликвидной квартиры:
- квадратные и / или прямоугольные помещения;
- балкон и / или лоджия;
- средние или высокие этажи;
- площадь от 25 до 60 кв. м;
- небольшая площадь коридора (или просторный коридор, но с реальными нишами под шкафы);
- отделка.
Даже застройщики, проектируя квартиры в своих домах, в основном отдают предпочтение таким же квартирам. Поэтому, делая выбор в пользу кухни с углом 45 градусов или 6-угольной спальни, будьте готовы к тому, что эта самая кухня или спальня могут значительно усложнить процесс продажи квартиры в будущем.
6. Видовые характеристики
Здесь все легко и сложно одновременно. Сторона света и вид из окон — очень субъективные вещи для каждого человека. Но в нелюбви к некоторым видам сходится большинство покупателей:
- угол, выходящий во внутренний двор на низком этаже (такая квартира, особенно смотрящая в сторону севера, будет очень темной);
- вид на стену соседнего здания (очевидный параметр, но не всегда его можно отследить при выборе квартиры. На общем плане проекта будут указаны корпуса вашего комплекса, но не факт, что застройщик нарисует корпус своего конкурента по соседству. А там может крыться неприятный сюрприз в виде расстояния 30-50 метров до стены другого дома);
- вид с низких этажей на проезжую часть, если между дорогой и домом нет озеленения или звукоизоляционных экранов (как и с прошлым пунктом про соседнее здание, это не всегда можно отследить самостоятельно при подборе. Вы знаете, что делать);
- вид на мусорные контейнеры (без комментариев).
7. Юридические вопросы
Многие считают, что квартира, купленная в ипотеку, неликвидна. Но сегодня банки предлагают много вариаций, как можно реализовать недвижимость с ипотечным обременением (об этом говорим здесь). Какие юридические нюансы реально влияют на ликвидность:
- неузаконенная перепланировка;
- невыделенные доли детям;
- квартиры, где собственник вступил в наследство менее 6 месяцев назад.
8. Прочие факторы
Еще несколько маленьких, но важных факторов, влияющих на ликвидность квартиры:
- информационное сопровождение (квартира в более популярном комплексе будет более ликвидна, так как он итак на слуху. Фактически, реклама застройщика будет играть вам на руку, давая дополнительные очки ликвидности);
- сроки проведения сделки (чем быстрее можно реализовать объект, тем более он ликвиден);
- дополнительные расходы (чем их больше, тем недвижимость менее ликвидна);
- сезонность (весной и осенью объявлений о продаже больше, конкуренция выше).
Как определить ликвидность объекта недвижимости?
Совокупность всех факторов, описанных выше, даст понимание, ликвидный вы выбрали себе объект или нет. Можно попробовать обратиться к аналитику, но не факт, что вы быстро найдете грамотного специалиста. А так же ему придется платить.
Факторы, влияющие на ликвидность, казалось бы, очевидны и понятны. Но когда захлестывает ажиотаж и волнение при покупке квартиры, какие-то важные моменты могут потеряться в круговороте эмоций. Оставьте заявку, чтобы получить консультацию специалиста, он поможет вам с выбором ликвидной недвижимости, от которой вы будете в восторге и при проживании, и при дальнейшей продаже.
