Налог при продаже квартиры: как можно не платить государству 13%

Если для покупки новой квартиры вам надо продать старую, у вас может появиться обязательство заплатить налог на прибыль с продажи недвижимости. А может и не появиться. В этой статье разберемся, как можно не платить или уменьшить размер налога, как поступать в ситуации продажи квартиры в семье и что делать, если в сделке участвуют дети.

В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости

Налог с доходов надо платить, когда вы продаете ее раньше окончания минимального срока владения. Так же роль играет то, как именно вы ее получили.

1. Если вы получили квартиру по договору дарения, в наследство, по договору ренты, приватизировали ее или это ваше единственное жилье, и вы владеете им менее 3 лет — вы должны заплатить налог.
2. Если вы купили квартиру и владеете ею менее 5 лет — вы должны заплатить налог.

Что такое минимальный срок владения

Есть две вариации минимального срока владения — 3 и 5 лет. Запомнить просто — если вы получили квартиру бесплатно или она у вас одна — минимальный срок 3 года. Если вы купили квартиру — 5 лет.

Нужно ли платить налог при продаже единственного жилья

Если вы продаете единственную квартиру спустя 3 года после покупки — нет, налога не будет. Если же продажа запланирована в течение этих 3 лет, то есть способ избежать трат на налог. Купить новую квартиру в течение 90 дней до продажи старой. В таком случае налог платить не придется.

Важно. Закон про уменьшенный минимальный срок владения для единственного жилья был принят в 2020 году. То есть если вы владеете единственным жильем с 2020 года, то на момент текущего 2024 года вы уже можете продать квартиру без уплаты налога. Если в 2019 — надо считать по месяцам. Например, сегодня 24 июня 2024. И если сделка была в июне 2019, 5 лет уже прошло, можно продавать без налога. Если в ноябре 2019 — надо ждать еще 5 месяцев.

Какое жилье считается единственным

Чтобы квартира была признана единственной, у вас в собственности не должно быть иных жилых объектов недвижимости.

Важно. В расчет идут именно жилые объекты. Если у вас в собственности коммерческое помещение или апартаменты, это не повлияет на статус единственного жилья.

Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов

Разберем на примере. Игорь и Елена купили квартиру в браке в 2020 году. У Игоря ранее квартиры не было, а Елене досталась квартира по наследству в 2023 году. Следовательно, совместная квартира в браке для Игоря единственная, для Елены нет. Если они продадут ее в 2024, то Елене придется платить налог.

То есть статус единственного жилья для каждого из супругов считается отдельно.

В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог

Если семья, у которой есть дети, продает квартиру, она может не платить налог, если выполняются все условия:

• в семье два и более несовершеннолетних ребенка (или в возрасте до 24 лет, если они оба на очной форме обучения в вузе);
• вместо продаваемой квартиры будет приобретена новая в этом же календарном году или до 30 апреля следующего года;
• новое жилье будет большей площади или его кадастровая стоимость выше;
• кадастровая стоимость продаваемой квартиры не более 50 млн руб.

Как рассчитать сумму налога

Есть три варианта расчета: от полной стоимости, от разницы между расходом и доходом или от кадастровой стоимости.

	Без затрат на приобретение квартиры
В собственности менее 3 лет	сумма продажи*13%
В собственности от 3 лет	нет налога

	С затратами на приобретение квартиры
В собственности менее 5 лет	(сумма продажи — сумма покупки)*13%
В собственности более 5 лет	нет налога

Разберем на примерах.

Анна получила квартиру по договору дарения в 2023 году. Минимальный срок владения не прошел, но она вынуждена продать квартиру. Так как она ничего не потратила на покупку квартиры, то налог считается со всей суммы продажи.

Сумма продажи — 10 млн руб. Налог будет считаться как 10 млн*13%=130 000 руб.

Важно. Если вы можете подтвердить затраты дарителя на квартиру, то их можно учесть при подаче декларации. Если Анне из примера выше квартиру подарила мать, и она (мать) сможет предоставить документы, подтверждающие затраты на покупку этой недвижимости, они будут учтены как расходы, и тогда налог будет считаться как «(доход-расход)*13%».

Другой пример. Кристина купила квартиру в 2020 году за 4 млн, а сейчас хочет продать за 6 млн. Разница, то есть ее доход — 2 млн руб. Налог будет считаться как (6 млн-4 млн)*13%=260 000 руб.

Как рассчитать налог, если недвижимость продана дешевле кадастровой стоимости

Еще один вариант — расчет от кадастра. В первую очередь разберем, что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Если простыми словами — это та сумма, в которую оценивает квартиру государство. Здесь не учитываются архитектурные бюро, которые работали над проектом, наличие закрытой территории или дворецкого на входе. Просто оценивается средняя стоимость квадратного метра в конкретном районе или микрорайоне. Поэтому часто кадастровая стоимость сильно ниже рыночной.

Например. Вы продаете квартиру за 10 млн руб. Ее кадастровая стоимость 8 млн. Если в договоре купли-продажи будет сумма менее 8 млн, то для расчета налога возьмут эти 8 млн. Если больше — сумму из договора.

Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов

Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости

До 30 апреля следующего после продажи квартиры года.

Например, вы продали квартиру в январе 2024. Налог за нее надо будет заплатить в период с 1 января по 30 апреля 2025 года.

Какой штраф за неуплату налога с продажи квартиры

Если налогоплательщик не подаст декларацию до 30 апреля следующего за отчетным года, штраф составит 5% неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 тыс. рублей. Оплата штрафа не значит, что налог платить не надо. К уплате подлежит и штраф, и налог.

Если долг не погасить до 15 июля, штраф составит 20% неуплаченной суммы налога или 40%, если налоговый орган докажет, что нарушение совершено умышленно. Кроме того, налогоплательщику начислят пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки. Если же вы правильно и вовремя заполнили декларацию, но не заплатили налог в указанный срок, то на долг в этом случае будут начислены пени, но штрафы не применяются.

Как уменьшить сумму налогов

• не продавать квартиру до завершения минимального срока владения (3 или 5 лет);
• указать в договоре сумму продажи, равную сумме покупки (то, что называется «занижением стоимости в договоре». Популярный, но немного рискованный способ, так как остаток суммы, которую вы получите, не будет фигурировать ни в каких официальных документах);
• предоставить подтверждение затрат на покупку квартиры (тогда налог будет считаться только с разницы между доходом и расходом);
• продавая единственное жилье, купить новое в период 90 дней до продажи единственного;
• учесть имущественный вычет с суммы, потраченной на проценты по ипотеке (что это такое подробно рассказали здесь). Кратко: если вы получили имущественный вычет с 3 млн, которые вы заплатили в качестве процентов, вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на эти 3 млн. Просто при подаче декларации 3-НДФЛ учтите эти проценты;
• учесть налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Для его оформления ничего специально подавать не надо, вы просто указываете его в декларации и тем самым снижаете сумму налогооблагаемой базы.

Важно. Вычетом в 1 млн можно воспользоваться только в тех случаях, когда у вас нет подтверждения затрат на покупку квартиры. Например, когда вам ее подарили или вы получили ее в наследство. Если квартира была вами куплена, то вам доступна только схема «доход-расход».

У недвижимости несколько владельцев. Кто должен подавать декларацию и уплачивать налог

Каждый подает свою декларацию. Ведь у кого-то это единственное жилье, кто-то купил долю, кому-то подарили. Следовательно, ситуации у всех разные. Каждый сам за себя. И каждый платит налог со своей доли, а не со всей квартиры.

Когда доход с продажи недвижимости не облагается налогом

• если квартира продается через 3 или 5 лет после получения права собственности;
• если в семье, чья квартира продается, двое детей, и семья подходит под необходимые условия;
• если это единственная квартира, а новая была куплена за 90 дней до продажи текущей;
• если проданная квартира стоит меньше 1 млн руб.

Какие льготы есть на налог при продаже квартиры и другой недвижимости

Как таковых льгот нет. Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу или не платить налог вовсе, если дождетесь окончания минимального срока владения.

Как заполнить декларацию при продаже квартиры

Для начала необходимо собрать документы:

• паспорт;
• договор купли-продажи;
• банковскую выписку или расписку, которые подтверждают получение денег;
• выписку из ЕГРН;
• документы, подтверждающие право на вычет «доход — расход».

Можно подать одним из следующих способов:

• вы заранее заполняете декларацию, распечатываете ее и лично вместе с другими документами приносите в отделение налоговой по месту регистрации;
• вы повторяете действия из первого пункта, но отправляете 3-НДФЛ и другие документы почтой;
• заполняете декларацию в личном кабинете на сайте ФНС и там же отправляете.

Срок уплаты налога с продажи недвижимости — до 15 июня этого же года. Это можно сделать через мобильный банк, Госуслуги или личный кабинет на сайте ФНС.

Как платить налог с продажи унаследованной вами квартиры

Если вы получили квартиру в наследство, значит у нас нет затрат на ее приобретение. Вы можете подождать 3 года и продать ее без налога вовсе. Если решите продать до окончания этого срока, налог будет начисляться со всей стоимости квартиры (продаете за 10 млн — заплатите 130 000 руб. налога).

Как платить налог с продажи подаренной вам квартиры

Ситуация аналогична унаследованной квартире. Единственное, здесь можно попробовать снизить налогооблагаемую базу, если даритель — ваш близкий родственник (родитель, ребенок, супруг), и он сможет предоставить документы, подтверждающие его затраты на приобретение квартиры. Тогда налог будет считаться с разницы «доход-расход». Если таких документов нет — со всей стоимости квартиры.

Что изменилось в законодательстве

Как определить срок владения недвижимостью

Для квартир:

• купленных по договору купли-продажи — с момента получения права собственности;
• купленных по договору долевого участия — с момента полной оплаты квартиры (неважно, полная оплата наличными или ипотека).

Для долей: с момента получения права собственности на первую долю.

Например, у Павла была ⅓ квартиры с 1995 года. В 2024 он получил еще ⅓. Срок владения его ⅔ квартиры будет считаться с 1995 года.

Минимальный срок владения для квартир, полученных по реновации

В этом случае срок минимального владения будет считаться по старой квартире. Например, Олег владеет квартирой с 2001 года. В 2022 дом снесли по реновации, в 2024 Олег получил новую квартиру. Срок ее владения будет считаться с 2001 года, так как это реновация.

Учитываем расходы за покупку недвижимости, чтобы уменьшить налог

Чтобы учесть эти расходы, вам необходимо подтвердить факт оплаты квартиры. Проще всего, когда квартира была куплена в ипотеку — вы предоставляете кредитный договор. Если оплата происходила наличными, потребуются расписки, квитанции. Все, что подтверждает факт вашей оплаты по договору купли-продажи.

Частые вопросы

1. Через сколько лет возможна продажа квартиры без налога?
   Через 3 или 5 лет, в зависимости от того, как она вам досталась.
2. Когда не платится налог с продажи квартиры?
   Когда прошел минимальный срок владения или если вы продаете единственное жилье с покупкой нового в срок 90 дней до продажи.
3. Какой налог платится с продажи квартиры, которой владеешь менее 3 лет?
   13% от стоимости продажи.
4. Сколько составляет налог с продажи квартиры?
   13% для резидентов, 30% для нерезидентов.
5. Как получить освобождение от налога при продаже квартиры?
   Продать ее через 3 или 5 лет владения.
6. Налог с продажи квартиры: с какой суммы считать?
   Со всей суммы продажи, если нет документов, подтверждающих ваши затраты на ее приобретение; с разницы «доход-расход», если вы можете подтвердить затраты на ее покупку.
7. Какой налог будет при продаже квартиры, подаренной родственником?
   13%, если вы продаете ее менее, чем через 3 года после дарения.
8. Какой налог с продажи квартиры, если в семье с двое детей?
   Налога нет, если выполняются все обязательные пункты.
9. Как учесть вычет налогов при продаже квартиры?
   Вычет в 1 млн вы можете просто указать в декларации (но им нельзя воспользоваться, если вы идете по схеме «доход-расход»). Вычет с процентов по ипотеке вы также указываете в декларации, уменьшая тем самым налогооблагаемую базу.

Тема налогов непроста. Но если разобраться и понять, к какой категории относитесь именно вы — все не так уж и плохо. А если с продажей вы разобрались, и дело осталось только за поиском новой квартиры — вы знаете, что делать. Ждем вашу заявку здесь.