Можно ли оформить жилье на несовершеннолетнего ребенка и не пожалеть?

Есть разные причины, по которым родители решают оформить недвижимость на детей. Мы не будем разбираться в этической стороне вопроса (если кто-то хочет оформить жилье на несовершеннолетнего ребенка, чтобы квартира не досталась мужу во время развода — как можно этому препятствовать?). Поговорим лишь о тех рисках и важных моментах, которые стоит знать заранее.

Право ребенка на жилье: что говорит закон

Право ребенка на жилье регулируется тремя статьями:

• статья 7 закона РФ «О жилищных правах ребенка» — закрепляет право на жилище для всех детей-членов семьи;
• статья 20 Гражданского кодекса РФ — определяет место жительства несовершеннолетних детей;
• статья 60 Семейного кодекса РФ — устанавливает имущественные права ребенка, которые также включают право на жилье.

Также законом закреплено, что все сделки с недвижимостью, в которых участвуют дети до 18 лет, обязательно должны проходить с согласия органов опеки и попечительства. Эти органы следят за тем, чтобы:

• права ребенка не недвижимость не были ущемлены;
• жилищные условия ребенка не ухудшились из-за проведенной сделки;
• финансовые интересы ребенка были защищены.

Важно. Исключением может быть только сделка с эмансипированным ребенком. То есть, который юридически имеет статус совершеннолетнего до 18 лет. По закону, эту процедуру можно пройти с 16 лет.

Когда можно оформить недвижимость на несовершеннолетнего

Ответ на этот вопрос зависит от того, с какой точки зрения на него отвечать. Рассмотрим два основных варианта.

С точки зрения продавца

Если юридически квартира по всем параметрам подходит для оформления на ребенка, то ответ на вопрос «можно» или «нельзя» зависит только от продавца. Кто-то пугается, услышав, что в сделке будет несовершеннолетний. Кому-то абсолютно все равно.

Совет. Обязательно предупреждайте продавца заранее, что в сделке будет ребенок. Особенно, если вы покупаете вторичку. Так как сделки с детьми идут дольше, то и деньги продавец получит позже. А это устраивает не каждого.

На первичном рынке с оформлением квартиры на ребенка все проще с точки зрения продавца — большинство застройщиков спокойно разрешают оформление договора на детей. А более длительный срок согласования сделки их не так заботит, как физическое лицо.

С точки зрения опеки

Вот здесь могут быть сложности. Опека не просто следит за тем, чтобы ребенок не остался без жилья. При согласовании они также оценивают:

• возраст и состояние дома;
• состояние квартиры;
• площадь помещения в сравнении с той, которая продается;
• расположение нового дома относительно старого.

Важно. Покупаемая квартира не должна быть хуже, чем продаваемая. Сделка, которая несет ухудшение жилищных условий для ребенка, согласование опеки не пройдет.

Например, если сейчас вы продаете 50 квадратов на Петроградской стороне в новом доме, то купить вместо этого 30 метров в Мурино (и машину на сдачу) не получится.

Поэтому оформить недвижимость на совершеннолетнего можно, если:

• продавец не против участия в сделке ребенка;
• органы опеки дали согласие на сделку.

Отличие покупки жилья на имя ребенка и совместной собственности

Часто жилье на детей оформляют в браке. Особенно, когда не хочется заниматься подписанием брачного договора. Или вообще сообщать супругу(е) о планируемой сделке. В чем разница между квартирой, оформленной на ребенка, и купленной в браке как совместная собственность?

Конечно, каждый оценивает свою ситуацию самостоятельно. И решает, как лучше оформить какую-то потенциально спорную недвижимость.

Совет. Если вы хотите оформить квартиру на ребенка, чтобы не делиться ею в случае развода, впишите себя в договор. Хотя бы на 1\10. Это убережет вас от внезапной продажи квартиры в будущем. Да, при разводе придется делить или выкупать эту долю. Но это сравнительно небольшие траты. Зато это даст вам гарантию того, что дите не продаст квартиру в одночасье, чтобы купить себе очередную лабубу.

Как оформить жилье на ребенка: пошаговая инструкция

Оформление сделки на ребенка почти не отличается от оформления договора на взрослого. Главное отличие — до 14 лет документы подписывает родитель или официальный опекун.

1. Уведомить продавца о том, что в сделке будет ребенок.
2. Если для покупки новой квартиры не требуется продажа старой (с участием ребенка), органы опеки в сделке не участвуют.
3. Собрать пакет документов.
4. Проверить, что в тексте договора указано, что за ребенка расписывается родитель \ опекун.

Какие документы нужны для оформления

Список документов может отличаться в зависимости от:

• формы оплаты (наличные или ипотека);
• семейного положения родителя или опекуна (может потребоваться согласие или брачный договор);
• самой сделки (просто покупка или альтернативная сделка).

Базовый комплект документов выглядит так:

• паспорт родителя/опекуна;
• свидетельство о рождении ребенка / паспорт ребенка с 14 лет;
• ИНН родителя/опекуна;
• СНИЛС родителя/опекуна.

Роль органов опеки

Главная задача органов опеки — проследить, чтобы при продаже квартиры, долей в которой владеет ребенок, жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшились. Органы опеки сравнивают продаваемую и покупаемую квартиры по:

• расположению;
• общей площади;
• доле ребенка;
• состоянию квартиры;
• возрасту дома.

Если вы продаете недвижимость в центре, где доля ребенка, например, 20 квадратов, то купить убитую квартиру на окраине, где ребенку будет принадлежать только 15 — не получится.

Помимо этого, опека также отслеживает, что если квартира, где доля принадлежит ребенку, продается без покупки альтернативного жилья, то деньги ребенка кладутся на специальный счет, которым он сможет распоряжаться после совершеннолетия.

Особенности сделок для детей до 14 и от 14 до 18 лет

Если в сделке участвует ребенок до 14 лет, то за него подписывают документы родители. Присутствие ребенка на сделке при этом не требуется.

С 14 до 18 лет ребенок самостоятельно подписывает документы в присутствии родителя или опекуна, так как у него уже есть паспорт. При этом у него должно быть письменное согласие родителя/опекуна на подписание документов.

Покупка квартиры с материнским капиталом и права ребенка

Тема материнского капитала при сделках с недвижимостью обширна. Отметим важные параметры:

• материнский капитал — средства ребенка, а не родителя. Поэтому несовершеннолетний обязательно должен получить долю в покупаемой квартире;
• в случае развода родителей материнский капитал не делится между бывшими супругами, а остается финансовой помощью ребенка. Просто распоряжаться им будет тот, с кем ребенок остался (чаще это мать);
• не рекомендуется вкладывать материнский капитал в покупку дорогой недвижимости. Так как доля ребенка там будет существенна и по деньгам, и по метрам. Поэтому при продаже сложнее будет выбрать альтернативу. Особенно, если вы захотите продать большую квартиру, чтобы купить несколько поменьше.

Продажа жилья, оформленного на ребенка: ограничения и разрешения

При продаже квартиры, где есть доля ребенка, обязательно участие органов опеки. Без их согласия Росреестр не зарегистрирует сделку.

Фактически это единственное ограничение, которое не обойти.

Вопросы и ответы

Сделки с несовершеннолетними действительно проходят чуть сложнее, чем обычная продажа или покупка квартиры. Но и их бояться не стоит. Если вам нужна консультация и подбор недвижимости, чтобы решить свой и детский квартирный вопрос — оставляйте заявку здесь. Наши специалисты помогут вам и подберут лучшие варианты.