На июнь 2023 года общий уровень закредитованности населения России поднялся до 41%. Исходя из этого числа, думается, что ответ на вопрос «кому дадут ипотеку?» однозначен: «дадут всем». Но несмотря на рекордный объем выданных в этом году ипотечных кредитов — 5,6 трлн рублей, — банки очень внимательно относятся к проверке заемщиков. В этой статье расскажем о том, каким категориям покупателей легче получить одобрение, что делать, если мужу дают ипотеку, а жене нет, а также поделимся необычными требованиями некоторых банков при выдаче кредитов свыше 40 млн рублей (такие тоже дают).
Кому дадут ипотеку 
Требования к заемщикам у каждого банка свои. Также могут быть дополнительные критерии в зависимости от программы кредитования, по которой рассматривается заявка, от суммы кредита, от самого заемщика. Если вывести среднее по популярным банкам, то получится следующий портрет идеального заемщика для банка:
- возраст от 18 до 75 лет;
- стаж на последнем рабочем месте от 6 месяцев;
- гражданство РФ;
- регистрация на территории РФ;
- стабильный доход.
Казалось бы, список простой и понятный. Но под эти критерии попадают в основном наемные работники с официальным трудоустройством. При этом квартиры покупают и пенсионеры, и самозанятые, и индивидуальные предприниматели, и люди без официального места работы. Но и в этом случае ответ на вопрос «даст ли банк ипотеку» может быть положительным.
Стоп-факторы при получении одобрения
Иногда происходят случаи, когда покупателю с идеальной трудовой книжкой, официальной зарплатой, в самом расцвете сил все же отказывают в кредите. В таком случае, конечно, первая реакция — кричать и ругаться, ведь я же подхожу по всем требованиям! Но банки смотрят не только на возраст и сумму дохода. Что может послужить отказом при выдаче ипотеки:
- Закредитованность (чаще всего банк руководствуется формулой «текущие финансовые обязательства + планируемая ипотека должны составлять менее 50% от всего объема доходов». То есть, если ваша официальная зарплата 100 тысяч, текущих кредитов на 60, а вы хотите взять еще ипотеку с платежом в 20 — банк вам откажет).
- Кредитные карты (многие просто про них забывают, так как не пользуются. А для банка действующая кредитная карта даже с нулевой сумма долга = выданный кредит. Сейчас сумма долга 0, а через 10 минут вы купили себе новый Айфон. И вот уже сумма долга 150 тысяч. Так что если вы действительно не пользуетесь кредиткой, то перед получением одобрения лучше снизить ее кредитный лимит до 1000 рублей — это будет быстрее, чем полностью закрывать карту, а на кредитную нагрузку не повлияет).
- Просрочки по платежам (здесь важно понимать срок просрочки. Если 3 года назад вы на 2 дня просрочили платеж на 5000 рублей — это не страшно. Банки критически относятся к просрочкам от 1-2 месяцев. Особенно, если они были регулярные. Дадут ли ипотеку с плохой кредитной историей? В 99 случае из 100 — нет).
- Судебные иски (здесь все индивидуально, так как роль будет играть, что за дело, в качестве кого (обвинителя или обвиняемого) вы по нему проходите и многие другие нюансы. Но лучше дождаться окончания судебного процесса и потом подавать заявку на ипотеку).
- Банкротство (если вы в процессе получения статуса банкрота или несколько лет назад себе его оформили, скорее всего, ни один крупный банк не даст вам даже кредит на сковородку, не говоря об ипотеке. Банки не любят банкротов ни под какими предлогами).
В начале статьи мы упоминали мужа и жену. Время к ним вернуться. Ведь если один из супругов относится к пункту из этих стоп-факторов, то ипотеку им не дадут. В таком случае супруга со сложностями лучше исключить из сделки брачным договором (что это, чем отличается от согласия супруга и какие последствия при разводе — рассказываем здесь).
Как получить ипотеку без официального трудоустройства
Для банка главное при выдаче кредита — быть уверенным в том, что клиент сможет вносить ежемесячные платежи. Поэтому подтверждение дохода при рассмотрении заявки — один из самых главных критериев. Но отсутствие трудовой книжки и справки 2НДФЛ — не повод расстраиваться и отказываться от приобретения квартиры. Рассмотрим категории покупателей без этих документов:
- Пенсионеры. Если ваша бабушка решила сделать себе подарок на 65-летие и купить новенькую уютную квартиру в Пушкине, чтобы каждый день гулять по Екатерининскому парку, то она может это сделать с помощью ипотеки. Банки в среднем кредитуют до 75 лет. Что это значит? Что на момент полного погашения кредита заемщику должно быть не более 75. То есть, если ваша бабушка решила взять ипотеку в 60, максимальный срок кредита для нее — 15 лет. От срока будет зависеть платеж, так что чем больше будет первоначальный взнос, тем больше шансов получить одобрение. Подтверждением дохода могут быть пенсионные отчисления. Помимо этого некоторые банки принимают документы о дополнительном доходе, которые увеличат ежемесячные доходы. Работающему пенсионеру дадут ипотеку с большей вероятностью. Так что если ваша бабушка работает репетитором или смотрителем Пушкинского лицея — смело можно подавать подтверждения дохода и оттуда.
- Самозанятые. Заемщиков из этой категори в последнее время стало много, поэтому и банки рассматривают таких покупателей. Пакет документов не сильно отличается от стандартного — помимо паспорта, СНИЛСа и ИНН вам понадобится справка, подтверждающая статус самозанятого (с сайта ФНС или приложения «Мой налог») и выписка со счета или из приложения «Мой налог» о получаемом доходе.
- ИП. Индивидуальные предприниматели также могут оформить ипотечный кредит. Помимо паспорта и СНИЛС им потребуются документы по их ИП: свидетельство о регистрации, свидетельство ИНН, выписка из ЕГРИП, документы об уплате налогов, налоговая декларация с отметкой о приеме, лицензии, патенты, разрешения, необходимые для осуществления деятельности (если требуются).
- Без официального трудоустройства. Бывают случаи, когда покупатель официально нигде не трудоустроен, зарплату получает регулярно и много, но на карту переводами или в конверте. В таком случае некоторые банки могут предложить программу без подтверждения дохода. Это значит, что вместе с пакетом документов вместо официальной 2НДФЛ предоставляется справка о доходах по форме банка, которую бухгалтер организации, где работает покупатель, заполняет вручную, указывая там фактическую зарплату сотрудника. Подтверждение трудоустройства происходит в телефонном звонке. Важно, что по такой программе сумма первоначального взноса будет выше (в среднем от 40-50%).
Особняком стоят ипотеки на сверхкрупные суммы. Чаще к ним относятся кредиты на 40 млн и выше. В этом случае банк может отправить покупателя на медосвидетельствование, чтобы быть уверенным в том, что клиент здоров и сможет вносить не самые маленькие платежи в течение всего срока кредита.
Также кредиты на большие суммы могут рассматриваться индивидуально специальным кредитным комитетом банка. Поэтому сделки с ипотеками такого размера проходят чуть дольше.
Сегодняшний рынок ипотеки — самый разнообразный и гибкий за всю историю. И даже в самых сложных случаях можно найти пути решения практически любой ситуации. Оставьте заявку здесь, и наши ипотечные специалисты помогут вам с получением одобрения, даже если вам кажется, что ваша ситуация безнадежна.
