Как накопить на первоначальный взнос по ипотеке

Купить квартиру — желание многих. Но без гроша за душой подходить к этому вопросу смысла нет. Разбираемся, на что влияет первоначальный взнос, зачем он вообще нужен и что можно использовать в качестве первого взноса по ипотеке.

А в конце статьи расскажем рабочую схему накоплений, которая поможет приблизиться вам к квартире мечты.

Что такое первоначальный взнос по ипотеке

Это сумма, которую вы вкладываете в покупку недвижимости собственными средствами. Банк выдает вам кредит не на всю стоимость квартиры, а только на 70-80%. В зависимости от того, сколько вы вкладываете своих денег.

Для чего нужен первоначальный взнос при ипотеке

Для банка

Кредитная организация смотрит на то, насколько вы платежеспособный. Ведь для банка выдача ипотеки — это риск. И одно дело — выдать крупную сумму человеку, который уже сумел что-то накопить. Значит, он финансово грамотен и с большей вероятностью сможет погашать долг в течение 25-30 лет.

Другая ситуация, когда человек приходит без первого взноса. И просит дать в долг 100% стоимости квартиры. Это более рискованно для банка. Ведь если человек не смог накопить хоть сколько-то денег, то где гарантия, что он сможет регулярно погашать ежемесячные платежи?

Для покупателя

Возможность снизить кредитную нагрузку и уменьшить ежемесячные платежи. Здесь работает простое правило — чем больше вы вносите сразу, тем меньше платите потом. Именно поэтому банки часто поощряют клиентов, которые вносят первоначальный взнос больше, чем по условиям программы. Делая ставку по кредиту меньше.

Важно. Если в программе банка указано, что «минимальный первый взнос от 20%», это не значит, что кредит выдается только с первым взносом в 20%. Вы можете внести больше самостоятельно, чтобы снизить размер ежемесячного платежа. Также у банка есть право одобрить кредит с большей суммой первого взноса, чем заявлено в рекламе.

Нет первоначального взноса на ипотеку: что делать

• Взять в долг у родственников/друзей. Это самый лучший вариант. Ведь в таком случае, скорее всего, деньги вы будете возвращать без процентов. Главное — договориться о сроках и графике возврата долга.
• Продать имеющееся имущество. Если у вас есть машина, гараж в Саратове или любое другое ценное имущество, имеет смысл расставить приоритеты. Что вам сейчас важнее — ездить на работу на авто или жить в собственной квартире? Да, с машиной расставаться может быть грустно. А с гаражом в Саратове тем более. Но если вы понимаете, что оказались в ситуации «или-или», то лучше сделать выбор в пользу недвижимости.
• Оформить ипотеку без первого взноса. Сейчас такая программа не пользуется большим спросом ввиду высоких ставок (27-32%). Но если иных вариантов нет, то это рабочий инструмент. И не надо ни у кого ничего занимать и отказываться от гаражных выходных.
• Взять потребительский кредит на первый взнос. Мы подробно рассказывали про все нюансы акции в этой статье. Здесь кратко отметим: будьте аккуратны с такими схемами. Есть риск оказаться в крайне сложном финансовом положении. Но если все сделать с умом, схема рабочая.

Что можно использовать в качестве первоначального взноса

Банк не может в качестве первого взноса принять ничего кроме рублей (да, доллары, евро или биткоины надо будет конвертировать в рубли). Следовательно, если акция связана с автомобилем, то в 99% случаев это будет выглядеть так:

• вам предлагают заключить договор с определенным автосалоном;
• салон предложит выкупить вашу ласточку за определенную сумму (скорее всего, сильно ниже рынка);
• вы получите деньги, которые используете как первый взнос.

Совет. Если у вас есть авто на продажу, лучше продать его самостоятельно. Или привезти в нужный вам автосалон. В подобных акциях часто стоимость машины занижается очень сильно, чтобы ускорить процесс выхода на сделку. И салону тоже нужна прибыль. А она формируется из разницы между ценой выкупа и ценой продажи авто.

Такая же история, если акция связана с вашей недвижимостью. Вам предлагают продать квартиру через определенную компанию, которая будет занижать стоимость, чтобы быстрее вывести вас на сделку. Если сроки действительно горят, это выход. Если вас не выгоняют с чемоданами на улицу в мороз −30, то лучше продать квартиру самостоятельно с проверенным агентом.

Субсидирование первоначального взноса по ипотеке: что это

Таким образом, у вас появляются деньги на первый взнос для банка, а застройщик продает вам квартиру.

Например. Стоимость объекта недвижимости 3 млн. Необходимый первый взнос 20% — 600 тысяч. Застройщик говорит вам: «Ок, я дам тебе эти 600 тысяч как бы в долг, чтобы ты внес их в качестве первого взноса для банка. Тогда в договоре будет написано, что квартира стоит 3,6 млн». В итоге все довольны: банк и застройщик закрыли сделку, застройщик получил те деньги, на которые и рассчитывал (3 млн), у вас есть квартира.

Здесь важно учитывать, на основании какого документа застройщик вам передает эти 600 тысяч. У всех схемы разные. Чаще всего это договор пожертвования. Но какой бы ни был договор, для налоговой это прибыль. А значит, она должна облагаться налогом. А значит, в следующий отчетный период вам надо будет заплатить налог с полученной прибыли. То есть 78 тысяч рублей.

Использование маткапитала в качестве первоначального взноса на ипотеку

Здесь подчеркнем, что крайне важно сообщать банку или застройщику, что у вас в качестве первого взноса именно материнский капитал. Так как у разных компаний есть разные правила при использовании сертификата. Кто-то может настаивать на том, что обязательно должны быть собственные средства (5-10%), помимо маткапа. У кого-то может меняться ставка.

Что значит ипотека без первоначального взноса

Это когда банк выдает вам кредит на 100% стоимости квартиры. Например, если недвижимость стоит 5 млн, вы берете все 5 млн под ставку 30%. Размер переплаты в таком случае даже считать страшно. Именно поэтому сейчас ипотеку без первого взноса берут в самых крайних случаях. А чаще находят способы зайти в сделку хотя бы с минимальной суммой налички.

На что влияет первоначальный взнос

• на ставку (в некоторых банках ставка может снижаться вместе с увеличением суммы первого взноса);
• на ежемесячный платеж (чем больше вы вносите сразу, тем меньше сумма платежей);
• на общую переплату (чем больше вы вносите сразу, тем меньше сумма долга, на которую банк начисляет проценты. Следовательно, сумма переплаты тоже меньше).

Рабочая схема накоплений первого взноса

Мы не претендуем на звание великих финансовых консультантов. Но предлагаем одну из многих схем, которая поможет накопить на первый взнос чуть быстрее.

В его основе лежит визуализация. Делаем таблицу, в которой указываем вначале все доходы, а потом все расходы. В расходах указываем обязательные:

Настоятельно рекомендуем расходы на еду и бензин оценивать здраво, исходя из реальных затрат. Чтобы не получилось так, что вы заложили 5 тысяч на один поход в магазин, а в действительности в среднем тратите 7-8.

Оставшиеся после оплаты обязательных взносов деньги разделяйте на две части: квартира и непредвиденные расходы (чья-то свадьба, поход с котом к ветеринару или тормозные колодки). Так вам не придется тратить «кубышку» и расстраиваться, что опять накопления не получаются.

Совет. Считайте общую сумму сбережений накопительным итогом на будущее. То есть, суммируя результаты предыдущего месяца с новым. Чтобы видеть, через сколько у вас будет заветный первый взнос, если вы будете соблюдать те лимиты трат, которые сами себе зафиксировали.

А чтобы понять, какая сумма необходима на первоначальный взнос именно вам, стоит ознакомиться с предложениями на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Может, копить ничего не надо и можно покупать квартиру хоть завтра. Для этого оставьте заявку с вашими пожеланиями по квартире здесь. И мы подберем для вас подходящие варианты и сделаем необходимые расчеты по ипотеке.