Процесс покупки квартиры претерпел значительные изменения за последние 10 лет. Изменения коснулись как формы подписания, так и взаиморасчетов между продавцом и покупателем. И, разумеется, значительно изменилась законодательная база, сделав процесс покупки более безопасным для покупателя. В этой статье разберем, как происходит процесс покупки квартиры, на что стоит обратить внимание и поделимся полезным гайдом для спокойного прохождения по всем его этапам.
С чего начать? 
Для начала определитесь, что именно вы себе подбираете. Звучит легко, пока не начинаешь задавать вопрос: «а что мне надо?». Если вы думаете, что «мне нужна 2-комнатная квартира с отделкой за 10 млн. рублей в Приморском районе, чтобы я туда заехал в конце 2024 года» — это ваш сформированный запрос, то это не так. Почему именно 2-комнатная? Почему именно с отделкой? Почему Приморский? А если будет соседний Выборгский, без отделки, но дешевле на 1 млн? Почему надо заехать именно в конце 24 года? А если это будет начало 25-го? Кто там будет жить — вы или ваши дети? А что им надо? «Раскручивая» свой запрос, вы можете в итоге прийти к совершенно иному перечню параметров для поиска. От чего хотим вас предостеречь:
- Не пытайтесь смотреть весь город. Вряд ли вам будет одинаково комфортно и в Красносельском районе, и в Калининском. Подумайте, куда вы чаще всего ездите, на чем, кто к вам будет приезжать и как часто, что для вас важно в инфраструктуре (и нет, стандартный набор «детский садик-школа-магазин» — это не все, что вам может быть необходимо в локации). Подумайте о том, что вам нравится в текущем месте проживания и от чего вы точно хотите откреститься на новом месте жительства.
- Не ищите квартиру для кого-то, а привлекайте его/ее к поиску. Если вы смотрите квартиру сыну/дочери/маме/свекрови, то надо отталкиваться от их пожеланий и потребностей. Жилой комплекс, идеально подходящий вам, может абсолютно не понравиться вашему ребенку. И здесь нет смысла говорить о неблагодарном поколении. Просто запрос 35-40-летнего взрослого и 20-летних юноши или девушки будет разительно отличаться. И это стоит учитывать, планируя такую серьезную покупку.
- Не ограничивайте себя жесткими рамками (только готовое, строго до 8 млн., однозначно окна на восток). Смотреть можно что угодно и сколько угодно, за спрос денег не берут. Но если вы изначально немного расширите границы поиска, сможете найти тот самый вариант, который упустили бы из-за категоричности.
- Трезво оценивайте свои финансовые возможности. Покупка квартиры — процесс эмоциональный, волнительный, воодушевляющий. Если вы рассчитываете на платеж 50 000 рублей в месяц, а тут ну просто идеальная квартира с платежом 60 000 рублей, подумайте над этой мыслью дважды. Да, 10 000 рублей для кого-то не такие большие деньги. Но кому-то эта разница может значительно подпортить несколько лет жизни, превратив их в выживание. И чтобы потом не корить себя, застройщика, агента и всех-всех-всех, оцените здраво, потяните ли вы больший платеж. Всегда можно купить вначале квартиру попроще, заработать на ней, а после перепродать и уже стать обладателем квартиры мечты.
Не верьте рекламе наслово. Объявлений в интернете море, фейковых квартир на сайтах-агрегаторах еще больше. Если средняя стоимость квартиры в выбранной локации 14 млн., а вы нашли такую же за 10 — это повод задуматься, а не бежать вносить деньги, чтобы зафиксировать квартиру. Мошенников очень много, они хитры и могут обмануть даже опытного специалиста по недвижимости, не говоря об обычном покупателе.
Чем продолжить?
Итак, вы определились с жилым комплексом. И тут менеджер застройщика или ваш агент говорит о том, что надо поставить платную бронь (такое будет в 99% случаев). Сразу возникает праведный гнев «я должен за что-то платить!?». Но поверьте, никто не пытается вас обмануть или заработать на сумме вашей брони. 5 фактов о платном бронировании:
- квартира точно за вами, пока вы получаете справки с работы и ждете ответ от банка по одобрению ипотеки;
- цена квартиры зафиксирована на период бронирования (застройщики могут провести индексацию цен в любой момент);
- сумма брони возвращается в случае отказа по ипотеке;
- после подписания сделки сумма брони возвращается покупателю, входит в стоимость квартиры или идет на регистрационные расходы;
- сумма брони в среднем составляет от 5 000 до 30 000 руб. в зависимости от регламента застройщика.
Как завершить?
Сам процесс покупки квартиры будет разниться в зависимости от того, какой регламент подписания у конкретного застройщика. Здесь мы разберем общие важные моменты этого действа.
Рекомендации перед сделкой:
- решите вопрос с деньгами (первый взнос по ипотеке должен быть в банке, где вы берете кредит. Если сумма в другом банке — стоит заранее заказать наличные, так как банк не может выдать несколько миллионов за раз просто так);
- соберите заранее все необходимые оригиналы документов в одну папку, чтобы утром лихорадочно не бегать по всему дому в поисках СНИЛСа;
- возьмите выходной на работе (всегда могут произойти какие-то временные накладки из-за чьего-то (не обязательно вашего) опоздания или медлительности. Так как процесс покупки квартиры и так волнительный, лучше избавиться от раздражающих факторов типа «мне надо срочно убегать, у меня совещание, гори эта квартира синим пламенем»).
Если вы покупаете квартиру в ипотеку, то ваша сделка будет состоять из двух этапов: подписание договора долевого участия у застройщика и подписание кредитного договора в банке.
Многие застройщики уже перешли на электронное подписание и электронную регистрацию договора (подробнее об этом рассказываем здесь). Если подписание у вас будет электронное, то перед сделкой необходимо выпустить ЭЦП — электронную цифровую подпись. ЭЦП — аналог вашей физической подписи, имеет такую же юридическую силу. Выпуском ЭЦП чаще всего занимается застройщик. Ваша задача — подписать заявление или установить специальное приложение на телефон. Важно: если вы выпускали ЭЦП, скачивая приложение, его ни в коем случае нельзя удалять даже после подписания сделки. Главные преимущества электронного подписания — скорость и удобство. Вы можете купить квартиру, находясь в машине или лежа на пляже у бассейна.
Важно: если для проведения сделки вам требуются дополнительные нотариальные документы (согласие супруга, брачный договор), то в случае электронного подписания вы также делаете их в электронном виде.
Если подписание у вас происходит на бумаге, то вы просто приезжаете в офис застройщика в назначенное время и ставите много (очень много) подписей. И все сопутствующие документы (согласие или брачный договор) также предоставляете в бумажных версиях.
Подписание кредитного договора в банке чаще происходит очно в отделении банка. Электронное подписание ипотечных документов также может быть в дистанционном виде, но пока не все предоставляют такую услугу. Если вы уже разместили денежные средства на счету, то вам надо только прочитать и проверить договор, подписать заявление на открытие аккредитива или СБР (что это за звери подробно рассказываем здесь), подписать очень много бумаг и вуаля! Вы счастливый обладатель новой квартиры.
«Не так страшен черт, как его малюют» — отличное описание процесса покупки квартиры. Особенно когда есть кто-то, к кому обратиться за советом, кто вас сопроводит и подскажет, в каком кофейном автомате в этом отделении банка лучший капучино. Оставьте заявку, и наши заботливые специалисты с удовольствием проведут вас по всем этапам сделки, делая этот процесс легким и приятным.
