Для большинства людей инвестиции в недвижимость делятся на два направления: перепродажа и сдача в аренду. Они простые, понятные и не требуют дополнительных вложений в большом объеме. Но есть еще одна схема инвестиций в недвижимость — флиппинг. Что это такое, как работает и выгодно ли это — собрали в статье ответы на все вопросы.
Флиппинг простыми словами это…
Это процесс, состоящий из трех основных частей:
- покупка убитой квартиры;
- приведение ее в красивый вид;
- продажа.
Главное во флиппинге — скорость. В среднем один такой цикл у хорошего флиппера будет занимать 4-5 месяцев.
Может показаться, что флиппинг — это просто. Но три этапа, которые написаны выше, содержат в себе большое количество подпунктов, которые делают кажущийся легким процесс сложным.
Как выбрать квартиру для флиппинга?
Главный залог успеха флиппинговой квартиры — хорошее место. Ремонт делается, окна меняются, а вот невыгодное расположение не поменяешь. Поэтому, собираясь выбирать квартиру для флиппинга, обращайте внимание на следующие параметры.
Район 
Обязательно развитая часть города, никаких промзон с перспективой развития. Задача флиппера продать квартиру быстро. Следовательно, ждать, пока что-то где-то достроится, возможности нет. Популярностью пользуется исторический центр и давно сложившиеся части спальников. Например, в Приморском районе смотрим не Каменку, а Черную речку и Пионерскую, во Фрунзенском — Бухарестскую и Международную, а не Обводный канал.
Транспортная доступность
Все должно быть уже сейчас. Метро, автобусы, троллейбусы находятся рядом, развязки для автомобилистов, проспекты и дороги уже готовы. Как и с локацией — здесь нельзя себе позволить ждать чего-то. В противном случае теряется смысл флиппинга.
Кстати. Рекомендуем отслеживать график ремонтных работ по замене труб, теплотрасс, асфальта в выбранной вами локации.
Если параллельно с вами начнут раскапывать дорогу и ваши ремонтные работы закончатся быстрее, то перекрытая дорога может сильно помешать продаже квартиры.
Социальная инфраструктура
В выбранном месте должны быть садики и школы, лучше всего — в том же дворе, где дом. Также станет преимуществом, если неподалеку будет корпус университета или института. Тогда потенциальная целевая аудитория ваших покупателей значительно расширится за счет родителей, которые покупают квартиры детям.
Кстати. Если вы планируете покупку квартиры недалеко от какого-то вуза, учитывайте, что основной спрос на квартиры для студентов — август-сентябрь. Следовательно, для наиболее успешной сделки надо рассчитать все работы таким образом, чтобы завершить их к концу третьего квартала.
Состояние мест общего пользования в доме
Внешний вид парадной, лифтов, лифтового холла сильно влияет на впечатление о квартире. Равно как и локацию, их вы изменить не можете. Поэтому обращайте внимание на:
- состояние входной двери в парадную (если со стеклянной вставкой, то стекло целое, без трещин и склонов. Если глухая — без вмятин);
- запах в парадной;
- состояние лифтового холла и лифта (все кнопки на вызывных панелях присутствуют и работают, зеркало в лифте целое и не грязное, нет неприятного запаха);
- на этаже чисто и прибрано (если кто-то из соседей хранит на лестнице свои вещи, то они сложены аккуратно, от них нет специфических ароматов).
Вид из окон
Вид на парк, лес, реку, залив — залог успеха быстрой продажи флиппинговой квартиры. Выбирайте безоговорочно крутые видовые характеристики. Главное убедитесь, что вот на этом славном пустыре перед вами ничего не построят.
Площадь
Самая ходовая квартира для флипперов — однокомнатная. На втором месте студия. Отвечая на вопрос «а почему?», скажем просто: это самый бюджетный вариант.
Посудите сами: на покупку затрат меньше, на ремонт — тоже. Да, двухкомнатные под флиппинг покупать тоже можно, но вложений потребуется больше. А выгода не факт, что будет существеннее.
Кстати. Флипперы часто берут двушки по 42-44 метра в пятиэтажках со смежными комнатами. Из них получаются крутые 2-европланировки, популярные сегодня: одна из комнат объединяется с кухней, формируя кухню-гостиную. Плюс остается изолированная спальня.
Флиппинг: как начать и какие этапы
- изучить предложения в выбранном районе. Рекомендуем заниматься поиском в 1-2 смежных локациях, чтобы внимание не распылялось, и вы не пропустили выгодный вариант;
- купить квартиру, оформив обычную сделку купли-продажи (подробно о проведении сделки на вторичке рассказывали здесь);
- составить смету на ремонт (круто, если вы сами или кто-то из ваших знакомых имеет соответствующие навыки. Это сократит временные и финансовые затраты);
- заключить договор со строительной бригадой (опять же будет хорошо, если у вас есть проверенные ребята, которые все сделают быстро и качественно. Не рекомендуем заниматься ремонтом самостоятельно, даже если вы все умеете. Время — деньги);
- заказать профессиональную съемку готовой квартиры (продающие фотки — залог успеха быстрой продажи. Не пожалейте 5-10 тысяч рублей на профессионального интерьерного фотографа);
- заключить новую сделку купли-продажи.
Ремонт в квартире под флиппинг
Занимаясь отделочными работами во флиппинговой квартире, вам следует держать в голове главную мысль — ваша квартира должна понравится наибольшему количеству покупателей.
Поэтому следите за современными трендами в интерьере и отделке квартир. Даже если вы считаете, что лучшая отделка — это как в Эрмитаже, держите в голове, что такой ремонт нравится далеко не всем.
Ваше решение при составлении дизайн-проекта во флиппинговой квартире — что-то современное, универсальное и симпатичное для большинства. Пинтерест вам в помощь.
Сколько можно заработать на флиппинге
Доходность будет зависеть от большого количества факторов. Чем меньше изначальная сумма, тем выгоднее будет сделка целиком. Именно поэтому профессиональные флипперы не пренебрегают квартирами, которые продаются:
- на торгах;
- с долгами по коммуналке;
- с неузаконенной перепланировкой;
- в состоянии «после ядерной войны».
Договориться о скидке по таким объектам недвижимости легче. Любой профессиональный флиппер знает, за что можно зацепиться, чтобы скинуть несколько сотен тысяч рублей.
Вторая статья расходов, которая будет влиять на итоговую доходность — ремонт. Именно поэтому выгодно иметь знакомого дизайнера и строительную бригаду, которые точно все сделают быстро, но не по оверпрайсу. Некоторые флипперы даже предлагают процент от итоговой сделки, чтобы мотивировать всех участников выполнить свою часть в срок или даже раньше.
Хороший флиппер на выгодной сделке может выручить несколько миллионов. Это, безусловно, выгоднее, чем простая перепродажа новостройки. Но рисков здесь куда больше.
Риски флиппинга
Основной риск здесь финансовый. Ведь чтобы сделка случилась быстро, в сделке не должно быть банка-кредитора. То есть квартиру лучше покупать за наличку.
Нет, в ипотеку квартиру для флиппинга никто покупать не запрещает. Но если квартира в залоге у банка, он может значительно тормозить и усложнять сделку: любую перепланировку надо с ним согласовывать, обременение при продаже снимать, на страховку тратиться.
Следовательно, у вас должно быть несколько свободных собственных миллионов, чтобы купить квартиру, и еще N-ное количество денег на ремонт. Тоже, желательно, не кредитных. В противном случае уплаченные проценты надо учитывать в финальной доходности. А так как ставки сейчас нечеловеческие, они могут сильно испортить успешность всей операции.
Ну и учитывайте, что на любом из этапов можно споткнуться. Например, подвела бригада строителей, при последующей продаже квартира оказалась невостребованной. В итоге она просто стоит.
Налог при продаже флиппинговой квартиры
Для государства нет понятия «флиппинговая квартира». Следовательно, если вы купили, оформили собственность и продали квартиру менее, чем через 5 лет — платите налог 13%.
Его стоит закладывать в сумму продажи и обязательно учитывать при подсчете финальной доходности. Подробнее про налоги при продаже квартиры можно прочитать по ссылке.
Выгоден ли флиппинг в 2025 году
Сейчас этот вид инвестиции интересен с точки зрения низких цен на вторичку. Ставки по ипотеке высокие, купить квартиру по договору купли-продаже сложнее. Те, кому действительно надо продать квартиру, сами выставляют ее по более низкой стоимости. Поэтому сейчас довольно просто найти выгодный вариант для покупки.
А вот с продажей надо быть осторожнее. Ставки высокие, как мы только что отмечали. Поэтому надеяться на быструю продажу точно не стоит. Возможно, стоит какое-то время сдавать эту квартиру. А продать уже после возвращения адекватных ставок и пробуждения рынка вторички. Это уже, конечно, не совсем чистый флиппинг. Но и время сейчас необычное.
Флиппинг: плюсы и минусы
Преимущества
- хорошая доходность;
- быстрая прибыль (намного быстрее, чем при перепродаже, где надо ждать 2-3 года, и тем более быстрее, чем при аренде, где средний срок окупаемости 7-9 лет).
Недостатки
- высокие финансовые риски;
- большие собственные вложения.
Флиппинг — безусловно выгодно. Но здесь действительно требуется либо помощь профессионалов, либо очень высокая экспертность в нескольких различных сферах. Если для вас флиппинг — это интересно, но сложно, а вы хотите инвестировать в недвижимость — оставьте заявку. Наши специалисты помогут вам заработать безопасно и спокойно.
