В последние годы знаменитости 80-х, 90-х и 00-х переживают ренессанс. Киркоров, Кадышева, Меладзе — яркие примеры того, как можно взлететь на второй волне популярности в космос. Но одна из звезд рубежа 20 и 21 веков показала другой способ снова оказаться на первых страницах новостных ресурсов. Разбираем ситуацию с квартирой Ларисы Долиной и узнаем, как обезопасить себя от подобных мошеннических схем.
История появления «эффекта Долиной»
Напомним кратко хронологию событий:
- Лариса Долина выставила на продажу свою квартиру в Москве. Начальная стоимость была 130 млн;
- в итоге переговоров с покупателем цена снизилась до 112 млн;
- 1 млн был передан наличными в качестве задатка;
- оставшиеся 111 млн были помещены в день сделки в сейфовую ячейку с условием, что продавец (Долина) может получить их после регистрации права собственности на покупателя;
- после регистрации Долина забрала наличные из ячейки.
Казалось бы, обычная сделка. Да, с крупной суммой покупки, но ничем не примечательная. Разве что интерьерами в квартире певицы.
Но все самое интересное началось дальше. Ибо певица стала утверждать, что действовала под влиянием мошенников. Якобы они забрали у нее деньги. И подала в суд с просьбой признать сделку недействительной и вернуть квартиру назад.
Самое основное, из-за чего весь рынок недвижимости содрогнулся — суд встал на ее сторону. Несмотря на то, что:
- в переговорах по снижению стоимости она участвовала лично;
- 1 млн задатка приняла лично;
- деньги после регистрации из сейфовой ячейки забрала лично.
И нигде никаким образом не подавала виду, что действует под влиянием мошенников.
Конечно, никто не знает наверняка, как было на самом деле. Может, она настолько хорошая актриса, что смогла скрыть свою тревогу и волнение (зачем-то).
Факт остается фактом — это первый настолько громкий прецедент, где суд встал на сторону продавца. И оставил покупателя ни с чем. Напомним, речь о сумме в 112 млн рублей.
Суть эффекта: почему сделки признают недействительными
После этого пошла волна сделок, которые резко стали проводиться под влиянием мошенников. И суды поголовно встают на сторону продавцов. Лишая добросовестных покупателей денег и недвижимости.
Особо этим стали пользоваться пожилые собственники. Как будто легче поверить в то, что бабуля-божий одуванчик по наивности поверила мошенникам и продала квартиру. А теперь опомнилась и плачет в зале суда.
А учитывая, как много в последние годы случается мошеннических действий, суды как под копирку встают на сторону продавцов. Стремясь тем самым совершить доброе дело. Почему-то абсолютно забывая, что покупатели при этом остаются без денег и квартир.
Почему именно сейчас проблема стала массовой
Лариса Долина — медийная личность. Разумеется, эта ситуацию быстро разнесли по всем СМИ. И наверняка есть те, кто ей поверил и сочувствуют. Возможно, это действительно так и было — никто свечку не держал. Но как будто внешние факторы говорят о том, что ситуация не так однозначна.
И на волне этого громкого резонансного дела плюс огромного количества случаев, когда мошенники обманывают людей разных возрастов, этим стали пользоваться не самые добросовестные люди. Особенно забавно это наблюдать, когда сделка прошла некоторое время назад, но только после ситуации с Долиной все резко решили признаться в том, что они были под давлением.
Реакция рынка недвижимости, нотариусов и риелторов
Рынок недвижимости, мягко говоря, в шоке. Потому что этот прецедент лишает возможности спокойно продавать и покупать квартиры на вторичном рынке. В каждом теперь видишь хитреца, который после сделки может пойти в суд и просить признать сделку недействительной. Потому что та легкость, с которой выносятся подобные решения, пугает честных игроков рынка и прельщает нечистых на руку.
Самое грустное, что от этого никак не защититься. Даже если доходить до маразма и просить собственника записывать на видео подтверждение, что он не находится ни под чьим влиянием и понимает, что продает квартиру, это не поможет. Потому что при желании и эту видеозапись можно выкрутить как «они меня заставили, а я согласилась, потому что иначе бы мошенники порезали всю свеклу у меня на даче».
Риски для покупателей вторички: как их снизить
Главный риск один — оказаться в такой же ситуации, как покупатель квартиры Долиной. То есть, без денег и без квартиры.
Поэтому теперь более привлекательными и надежными кажутся варианты:
- когда продают квартиру в ипотечном обременении (часть денег забирает банк на погашение долга. Следовательно, «мошенники» не смогут их себе присвоить);
- где в сделке присутствует два и более собственников (особенно, если один из продавцов — пожилой человек, а второй — молодой. Например, мать и сын);
- с цепочкой альтернативных сделок (в этом случае пытаться изображать давление мошенников будет сложно).
По сути, все те сделки, которые ранее казались менее привлекательными из-за чуть большего количества действий для подписания договора, теперь становятся самыми желанными. Ведь теперь чем сложнее сделка, тем меньше вероятность, что там где-то объявятся «мошенники».
Влияние эффекта на продажи новостроек
Рынок новостроек никак не изменился. Никакого потока людей, которые судорожно начали покупать первичку, не случилось. И это нормально.
Но вот то, что первичка при прочих равных теперь стала более привлекательна именно из-за вопроса безопасности проведения сделки — факт. Потому что застройщик никогда не подаст в суд на покупателя со словами «мошенники меня заставили продать вам квартиру».
Как Верховный суд формирует практику
Несмотря на большое количество упоминаний в соцсетях дела Долиной и ему подобных, для корректировки судебной практики и введения каких-то новых правил еще прошло слишком мало времени.
Судебная система не питается сплетнями и слухами в интернете. Там требуется куда более вдумчивая работа. Возможно, какие-то заявления и нововведения, которые бы защитили покупателей от подобных ситуаций, появятся в 2026 году.
Риски пожилых собственников и дискриминация по возрасту
Сложнее всего сейчас будет пожилым людям, которые честно хотят продать свою квартиру.
И без этой истории у людей старше 60 лет просят справку из психоневрологического диспансера, чтобы они подтвердили осознанность своих действий. Многие реагировали на это как на оскорбление.
Теперь же любой дедушка, который просто хочет продать квартиру и уехать жить на дачу, будет вынужден очень долго искать покупателя, который согласится купить у него жилье. Потому что одинокий старик, который сам продает недвижимость — теперь самый опасный продавец.
Роль психиатрических экспертиз в судах
С одной стороны, психиатрическая экспертиза может помочь отстоять правду в суде. С другой — все всегда будет зависеть от общей картины происходящего. Более того, продавец может отказаться проходить экспертизу. Поэтому инструмент не имеет 100% гарантии, что в суде получится отстоять правоту.
Как изменить договор купли-продажи, чтобы снизить риск
Увы, нет никакой волшебной фразы, которую бы можно было добавить в договор, чтобы избежать рисков. Успех любого суда зависит от профессионализма адвокатов.
Единственное, что действительно поможет избежать подобных проблем — покупка квартиры у застройщика. Там точно не будет никаких историй с мошенниками.
Возможные сценарии отмены или корректировки эффекта
Безусловно, сейчас эта история очень активно обсуждается в СМИ. Но как и у любой другой популярной темы, у нее есть свой срок жизни. Пройдет какое-то время, и эта волна спадет. Очень надеемся, что количество пострадавших от эффекта Долиной будет не таким большим.
Прогноз: как изменится рынок вторички
Пока рано строить какие-то прогнозы на тему того, что будет дальше. Рынок вторички вряд ли изменится. Тут, скорее, ждем изменения судебной практики. Надеемся, что в будущем решения не будут приниматься так однозначно, как только в деле прозвучало слово «мошенники».
Вопросы и ответы
Ситуация, когда прошла сделка купли-продажи квартиры. А спустя время продавец объявляет, что действовал под влиянием мошенников. И просит вернуть себе квартиру.
Срок исковой давности по договорам купли-продажи недвижимости — три года. Если вы купили квартиру давно — вам не о чем беспокоиться.
Судить можно только по упоминаниям в социальных сетях. По ощущениям, не более пары десятков. Может и больше, но о них не так активно писали в СМИ.
Можно, но 100% гарантии это не даст. Как показывает практика.
Нанять хорошего адвоката, который специализируется на подобных делах. И готовиться к долгим и мучительным судебным заседаниям.
Даже справка из ПНД и заключение психиатрической экспертизы не даст полную защиту от подобных схем. Но если они будут — это будет хорошим аргументом в суде.
Кто уже является собственником, особенно после 3 лет владения — вам беспокоиться не о чем. У кого три года не прошло — с большой долей вероятности вам тоже не стоит волноваться. Ведь если продавец спустя 2 года решит признаться, что он действовал под влиянием мошенников (особенно, когда весь интернет сейчас об этом говорит), суд вряд ли встанет на его сторону.
Полностью — нет. Но нотариус может быть дополнительным свидетелем со стороны покупателя. Если он подтвердит, что продавец на сделке не выглядел как человек, который находится под чьим-то влиянием.
«Эффект Долиной» — необычный прецедент на рынке современной недвижимости. Будет интересно посмотреть, к чему придет вся эта история. И получится ли у покупательницы Долиной вернуть деньги. А если вы хотите, чтобы погода в вашем доме всегда была хорошей и без судов на фоне — задумайтесь о покупке первички. Наши специалисты точно знают, как провести сделку, чтобы потом не пришлось ходить и озираться по сторонам. Заявку можно оставить здесь.
за Ваш комментарий!
Он будет опубликован после проверки модератором