Для большинства тех, кто планирует покупку квартиры в стройке, «долгострой» — самое страшное слово. И это понятно. Никому не хочется, прождав 1,5-2 года квартиру до срока, обозначенного в договоре, осознать, что ждать придется еще неизвестно сколько времени. Ведь стройка встала. С другой стороны, есть люди, которые целенаправленно покупают такую недвижимость. Ведь сданные долгострои дают хорошую прибыль при перепродаже. Стоит ли заходить в такие инвестиции и как себя вести, если дом признан долгостроем — обсудим в статье.
Откуда брать информацию о застройщике
Лучший способ избежать долгостроя — выбирать проверенного застройщика. Это можно сделать несколькими способами:
- изучить сайт самой строительной компании. Он должен быть подробным, информативным, там должен быть выборщик квартир, информация о проектах;
- найти документы на нашдом.рф. Все застройщики обязаны публиковать там разрешение на строительство (РНС) и проектную декларацию (ПД). Это два основных документа, без которых строительство невозможно. В РНС стоит проверить срок действия разрешения. Он должен быть равен или дальше, чем заявленный срок передачи ключей по договору;
- посмотреть данные Единого ресурса застройщиков на сайте https://erzrf.ru. Но относитесь к ним критически. Рейтинг в том числе составляется, исходя из объемов строительства в России. Разумеется, на первых местах будут гиганты вроде Самолет, ПИК, ЛСР. А, например, такие компании, как ЦДС — крупный застройщик по меркам Петербурга, но строящий только в нашем регионе, — на 60 месте. Евроинвест — на 116. Это не делает их плохими. Так как качество строительства и сроки сдачи домов говорят за себя. Но вот цифры в Реестре не самые симпатичные.
Важно. Часто информацию о застройщике ищут по чатам жильцов и отзывам в интернете. Сомнительная затея. Так как чаще всего в сеть отправляют только негативные комментарии. Зачем тратить буквы на клавиатуре, если тебя все устраивает. А вот побомбить — святое дело. Более того, чем крупнее застройщик, тем больше будет негативных комментариев. Просто потому, что он много строит. 1% недовольных клиентов ПИКа и 1% недовольных клиентов Arsenal — два абсолютно разных числовых показателя.
Как понять, что у застройщика проблемы. Основные признаки
Чаще всего дом становится долгостроем по воле обстоятельств. Внутренних (смена руководства, хищение денег, массовые увольнения) или внешних (резкое подорожание стройматериалов, смена законодательства). Но когда эти процессы уже начались, их можно заметить даже со стороны.
Задержка других домов
Если компания строит несколько объектов, обязательно обращайте внимание на соблюдение сроков сдачи ее других площадок. Вы можете рассматривать дом на самом старте продаж, на этапе котлована. И оценить степень строительной готовности сложно. А вот если другой дом должен сдаваться через полгода, а там даже монолит до конца не залили — это плохой звонок. Лучше отказаться от такого застройщика.
Оплата на другие юрлица
Без РНС и ПД застройщик не имеет права даже строительный забор ставить и брать хоть копейку от клиента. Если вы сталкиваетесь с ситуацией, когда вам говорят «50% от стоимости квартиры надо оплатить по договору на ООО Ромашка» — бегите. Застройщик явно мутит что-то нехорошее.
Кстати. Подобная ситуация была в Ленинградской области пару лет назад. Генеральный директор компании Петрострой через подобные схемы вывел из бизнеса колоссальное количество миллионов рублей и пытался скрыться в теплых странах. Благо, его задержали.
Отсутствие аккредитации банка
Когда банк дает жилому комплексу аккредитацию, он берет на себя риски. Ведь если клиент не сможет платить по кредиту, ему (банку) придется эту квартиру продавать на торгах. И, разумеется, банк не даст аккредитацию тому застройщику, в котором он сомневается. Поэтому если вы не видите в списке аккредитованных банков (по-русски это значит «банки, в которых можно взять ипотеку на квартиру в этом доме») хотя бы несколько крупных — Сбер, ВТБ, Альфу, Газпромбанк, — лучше обойти этот вариант стороной.
Другая форма договора
Квартира в стройке сегодня может продаваться по этим формам договоров:
- договор долевого участия;
- уступка договора долевого участия.
Больше вариантов купить квартиру в несданном доме нет. Если застройщик предлагает подписать вам иную форму договора — бегите.
Важно. Когда дом сдан, но собственность застройщиком еще не получена, может быть промежуточная версия договора — ПДКП (предварительный договор купли-продажи).
После подписания ПДКП застройщик оформляет право собственности на себя, регистрирует недвижимость, далее подписывает с вами основной договор купли-продажи, и вы становитесь полноправным собственником жилья.
Но здесь акцент делаем на то, что такая форма подписания возможна только в сданном доме. Который имеет разрешение на ввод и поставлен на кадастровый учет.
Слишком низкие цены и большие скидки
Фраза «скупой платит дважды» как нельзя лучше относится к теме долгостроев. Как бы ни было обидно, но пора свыкнуться, что когда что-то стоит супер дешево в сравнении с аналогами — это не повод бежать, сломя голову. А повод задуматься «а почему оно такое дешевое?». В лучшем случае там будут вопросы к качеству дома. В худшем — такое выгодное предложение может оказаться долгостроем.
Неактуальные данные на сайте
Когда застройщик не следит за информацией у себя на сайте — это звоночек. Но не на урок, а говорящий нам «сотрудники забили на актуализацию данных, потому что всем все ясно». Да, опечатки могут случаться, но полностью неактуальные данные по наличию и стоимости квартир — это уже другое дело.
Стоит ли покупать квартиру в долгострое?
Есть категория людей, которые намеренно покупают долгострои. В ситуации, когда обманутые дольщики «скидывают» квартиры за любые деньги, лишь бы выйти из проекта, можно купить квартиру с очень большим дисконтом.
И это действительно выгодно, так как в сданном состоянии она автоматически вырастет в цене. И прибыль будет колоссальная. Пример — ЖК «Каменка» от СУ-155 в приморском районе. В свое время люди продавали там однокомнатные квартиры за 1,5-2 млн рублей. Сейчас средняя однушка в Каменке в районе 6-7 млн. Вот и считайте прибыль.
Но.
Мы категорически не советуем вписываться в такой бизнес. Потому что можно прогадать и купить тот дом, который не достроят вовсе. Либо достроят так поздно, что уже ничего и не надо будет.
Как понять, что дом стал долгостроем
Самый действенный способ определения, строится дом или нет — фото и видео со стройплощадки. У каждого застройщика должна быть выведена камера со стройки на сайте. Плюс они должны публиковать фото каждый месяц.
Есть видимый глазу прогресс — замечательно. Нет — повод задуматься. Если на дворе лето, а последние опубликованные фотографии показывают очаровательные снежные шапки на стенах дома — тоже не самый хороший знак.
Что делать, если дом стал долгостроем?
В первую очередь — не ругать себя и/или агента, с которым вы купили эту квартиру. К сожалению, обанкротиться может почти кто угодно. Тот же Петрострой, который мы приводили в пример в начале статьи, какое-то время вполне неплохо себя чувствовал. Даже что-то сдавал. Другой пример — застройщик Город. В Москве, откуда он пришел в нулевых годах 21 века, это был большой и уверенный игрок рынка. А вот Северная столица ему не далась. И проекты увяли. Так что же делать?
- подать заявление на расторжение ДДУ. По закону вы имеете право это сделать в одностороннем порядке. И если задержка сроков уже пошла, застройщик обязан дать вам расторжение. Единственная загвоздка здесь — вам вернут ту сумму, которую вы заплатили по ДДУ. А она может быть существенно меньше рыночных цен сегодня;
- подождать. Как бы грустно это ни звучало. Правительство Петербурга и Ленобласти активно работает над уменьшением количества долгостроев. И заключает договоры с крупными девелоперами, чтобы те достраивали проблемное жилье. Те же дома Петростроя в Девяткино, проект Ленинградская перспектива от ЛСС, Галактика от ГСК сейчас достраиваются или уже достроены компаниями Самолет, А101, Мавис. Да, сильно позже, но дольщики получают свои квартиры;
- подать на застройщика в суд. Этот вариант хорош, если у вас много свободного времени. Потому что дело это будет долгое, мучительное и, как бы это грустно ни звучало, не всегда успешное. Ведь если застройщик объявляет себя банкротом, то даже с бумажкой из суда, где написано, что вы молодец, а застройщик козел и должен вам денег, вы ничего не получите. Увы.
Да, по закону есть компенсационный фонд. Который должен выделить деньги на достройку таких домов. Но проблема в том, что работа компенсационного фонда началась с 2018 года. А большая часть известных долгостроев появилась до него. Поэтому в него особо не обратишься.
Вывод. Выбирайте дом и застройщика с умом. Чтобы эти советы вам никогда не пригодились.
Долгострои Ленинградской области: застройщики и ЖК
Вряд ли вы где-то встретите объявления о продаже квартир в этих домах. Но если вдруг найдете — закрывайте немедленно:
- ЖК «Ломоносов», «Алфавит», «Северный Вальс» от Петрострой;
- ЖК «Шотландия», «Итальянские кварталы» от Навис;
- ЖК «Аннинский парк» от УНИСТО-Петросталь.
При этом есть явно положительная тенденция в этом вопросе. «Созвездие» от Навис, «Галактика» от ГСК, «Ленинградская перспектива» от ЛСС — те долгострои, которые наконец-то завершили строительство. И жители наконец-то получили ключи от своих квартир.
Как получить налоговый вычет за долгострой
Точно так же, как и за любую другую квартиру. Все вычеты доступны только после получения права собственности. Поэтому ждем сдачу, а далее оформляем вычеты, как мы писали здесь и здесь.
Избежать покупки долгостроя можно, если подходить к процессу выбора с умом и со знающим специалистом. Вы знаете, что делать. Мы уже ждем вашу заявку. Оставить можно здесь.
