Что за зверь “апартаменты” и кому они подойдут

Содержание статьи

Понятие «апартаменты» по-разному интерпретируется в разных странах. В Штатах и Европе это обозначение квартир. В некоторых странах, например, в Хорватии, апартаменты могут только сдаваться посуточно, там не проживают собственники. В России есть несколько вариаций, как можно построить и распоряжаться апартаментами. И купить апартаменты в СПб сегодня можно самые разные. Об этом и поговорим в статье, а также покажем топ-5 лучших вариантов апарт-отелей на рынке Петербурга на сегодняшний день.

Что такое апартаменты

На удивление, ответ на этот вопрос будет зависеть от того, с какой точки зрения на него смотреть — юридической или фактической. В юридическом поле понятия «апартаменты» не существует. Когда вы покупаете апартаменты, в договоре будет указано, что вы приобретаете нежилое помещение. Далее по тексту застройщики обычно используют термин «апартаменты», чтобы документ было проще воспринимать.

Фактически, апартаменты — недвижимость, основная цель которой — приносить прибыль собственнику от сдачи этой самой недвижимости в аренду. Сразу на ум приходят доходные дома.

Можно сказать, что сегодняшние апарт-отели — современная версия старинных доходных домов, ибо суть у них одинаковая. Основная разница в количестве собственников. Доходным домом обычно владел один купец или его семья, а в комплексе апартаментов владельцев много.

Какие виды апартаментов можно купить в СПБ

Для простоты восприятия можно выделить два основных вида апартаментов: сервисные и псевдожилье.

Сервисные апартаменты

Комплексы, основная цель которых — сдача номеров в аренду для получения прибыли. Чаще они строятся в формате отелей. Их главное преимущество в сравнении с классическими гостиницами в том, что в номере есть кухня. Для тех, кто путешествует с детьми или принципиально готовит самостоятельно, это более удобный вариант проживания. Такими апарт-отелями заведует управляющая компания, которая занимается:

• поиском;
• заселением;
• выселением;
• обслуживанием номеров и гостей;
• решением любых вопросов жителей и собственников.

В зависимости от регламента застройщика и его управляющей компании, покупая апартамент в таком комплексе, вы либо можете сдавать его через УК или самостоятельно, либо будете обязаны передать его в доверительное управление.

Передавая таким образом свой номер, вы:

• не участвуете в вопросах, связанных с гостями;
• получаете ежемесячный пассивный доход.

Важно. Вы являетесь собственником, следовательно УК не может без вашего ведома продать кому-то апартамент, только управлять им, согласно условиям договора.

Практика показывает, что когда большую часть апартаментов сдает УК, выгоднее передать апартамент в управление ей, чем конкурировать самостоятельно с огромными рекламными бюджетами и брендом апарт-отеля.

Некоторые апартаменты предлагают программы гарантированного дохода на первые несколько лет, чтобы у собственника была подушка безопасности на период, когда отель только начинает свою деятельность, и гостей не очень много.

Важно. Некоторые застройщики не разрешают проживать в сервисных апартаментах собственникам, их можно только передать в управление.

Псевдожилье

Не самый лицеприятный и понятный термин, но наиболее точно описывающий суть этого вида недвижимости. Такие апартаменты строятся в первую очередь для проживания самих собственников. Внешне и внутренне они проектируются как обычные жилые дома.

Главное отличие — в них нельзя сделать постоянную регистрацию. Поэтому такие апартаменты редко подходят для проживания семьям с маленькими детьми или тем, кто получает льготы от государства при наличии регистрации. Но если это не единственная ваша недвижимость и у вас есть постоянная регистрация, апартаменты могут быть отличной альтернативой обычным квартирам, ведь имеют несколько важных преимуществ:

• стоимость квадратного метра ниже, чем в квартирах;
• интересные локации для застройки (близко к центру, в самом центре или около парков);
• более тихие проекты в сравнении с классическими домами, так как детская инфраструктура сведена к минимуму.

От классических жилых комплексов такие проекты отличаются двумя основными критериями:

• статус земельного пятна «под коммерческую застройку» (это значит, что юридически застройщик не может здесь возвести жилой дом, только коммерческое здание);
• отсутствие обязательства строить объекты социальной инфраструктуры.

Налоги и расходы при покупке апартаментов

Вывод: затраты на коммунальные платежи и на налог на прибыль в апартаментах выше. Но это чаще всего перекрывается более низким налогом на собственность. Плюс самим доходом от сдачи апартамента в аренду. Поэтому как итог — затраты на апартаменты соразмерны жилью, а где-то могут с лихвой перекрываться прибылью от сдачи.

Как выбрать апартаменты для инвестиций

• Застройщик. Выбирайте проверенные, надежные компании. У них должен быть опыт строительства и работы с апартаментами. И вопрос не только в соблюдении сроков строительства, но и в том, какого оператора выберет застройщик для управления отелем.
• Управляющая компания. Опыт УК — залог вашего успеха и прибыли. От того, как УК выстроит работу с гостями, как и где она их будет находить, напрямую зависит ваш уровень дохода. Запрашивайте примеры апартаментов, которыми уже управляет эта УК, изучайте их финансовую отчетность и читайте отзывы на сайтах-агрегаторах недвижимости в аренду (ЦИАН, Авито, Яндекс.Недвижимость).
• Локация. Это должно быть популярное место для туристов и бизнес-аудитории. Так как именно они и будут составлять основной объем гостей. Апарты на Дыбенко или в Рыбацком могут быть сколь угодно хороши. Но кто туда поедет жить?
• Доходность. Обязательно уточняйте у застройщика, как будет рассчитываться доходность в конкретных сервисных апартаментах. Может, есть программы гарантированного дохода на первый год-два? Уточняйте, как именно они пришли к цифрам в 6-8-10-15% доходности, которые они рекламируют. Расчеты должны быть простыми и прозрачными. В противном случае лучше относиться к ним скептически.

Риски при покупке апартаментов

Главный риск — выбрать апарт-отель, который не даст вам ожидаемый уровень доходности. Конечно, этот риск стоит сразу после задержки сроков строительства. Поэтому выбирайте надежного и проверенного застройщика. Который не просто красиво обещает, но и качественно и вовремя делает.

Плюсы и минусы апартаментов для инвесторов

Преимущества

• действительно пассивный доход, так как за все процессы отвечает УК. А собственник просто получает деньги;
• возможность использовать доход от сдачи как официальный дополнительный доход при оформлении ипотеки;
• отсутствие затрат на рекламу и продвижение номера.

Недостатки

• необходимость платить налог с прибыли (13% для физических лиц, 6% для ИП, 4% для самозанятых);
• невозможность проживать в номере самостоятельно без предварительного согласования с УК;
• необходимость часть прибыли (обычно 20-30%) отдавать УК за ее работу.

Топ-5 лучших апартаметов в СПБ по версии редакции sosedi.life

Вопросы и ответы

Хотите подобрать апартаменты в Санкт-Петербурге? Оставьте заявку здесь. Мы пришлем персональную подборку с ценами и расчетом прибыли.