Как изменился ипотечный рынок России за год

За последний год ипотечный рынок России заметно изменился. Если раньше спрос во многом держался на льготных программах, то теперь распределение между господдержкой и базовыми условиями стало более сбалансированным.

Сильный всплеск льготной ипотеки пришелся на декабрь 2025 года и январь 2026-го. Покупатели торопились оформить кредиты до изменений в семейной ипотеке. В декабре объем выдач ипотеки с господдержкой превысил 500 млрд рублей, в январе составил 260 млрд рублей.

После этого спрос начал смещаться в сторону рыночных программ. К началу июня 2026 года доля льготной ипотеки в выдачах Сбербанка снизилась примерно до 60%.

Базовая ипотека укрепляет позиции

Доля рыночных программ начала расти еще во второй половине 2025 года. В конце года она составляла 17–20%, а уже в феврале 2026-го достигла 37,3%.

В абсолютном выражении выдачи Сбербанка по базовой ипотеке за январь—май превысили 350 млрд рублей. Это в четыре раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Эксперты ожидают, что во второй половине 2026 года рыночная ипотека продолжит усиливать свои позиции, особенно если ставки будут постепенно снижаться.

Ранее ТАСС сообщал, что ставки по ипотеке в РФ могут снизиться до 14% к концу года

Новостройки теряют прежнюю долю

Изменения в ипотечных программах повлияли и на структуру спроса по типам жилья. Новостройки, которые традиционно активнее покупают по льготным программам, стали занимать меньшую долю в выдачах.

С мая 2025 года по январь 2026-го доля первичного рынка не опускалась ниже 65%. В январе она достигла максимума — 74,3%. Однако уже с февраля показатель начал снижаться: сначала до 55,1%, а к маю — до 51,5%.

Вторичное и загородное жилье стали популярнее

На фоне роста рыночной ипотеки увеличился интерес к готовому жилью. Доля вторичного рынка выросла с 18,2% в октябре 2025 года до 30,1% в феврале 2026-го. В последующие месяцы она удерживалась выше 25–27%.

Также заметно укрепился сегмент загородной недвижимости. Доля индивидуального жилищного строительства закрепилась на уровне 7,5–8% от общей суммы выдач, а готового загородного жилья — на уровне 12–13%.

Что это значит для покупателей

Главный итог года — ипотечный рынок стал менее однобоким. Льготные программы остаются важным инструментом, но уже не формируют почти весь спрос.

Покупатели чаще смотрят не только на новостройки, но и на вторичное жилье, дома и ИЖС. А рыночная ипотека постепенно возвращается в игру — не как массово доступный продукт для всех, но уже как реальный сценарий покупки для части заемщиков.