Ипотека в 2026 году смещается в сторону готового жилья

В начале 2026 года ипотечный рынок показал заметное восстановление. По итогам I квартала банки выдали 230 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1 трлн рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество выдач выросло на 62%, а их денежный объем — на 71%.

Главным драйвером по-прежнему остается семейная ипотека. Однако рынок начал оживать не только за счет льготных программ: постепенно восстанавливаются и выдачи по рыночной ипотеке.

Готовое жилье усилило позиции

На фоне снижения ставок структура ипотечного спроса начала меняться. Все больше покупателей возвращаются к сегменту готового жилья, где льготные программы почти не работают, зато сильнее заметен эффект от удешевления рыночной ипотеки.

Доля сделок с готовым жильем в I квартале 2026 года выросла до 48%. Годом ранее этот показатель составлял 34%.

Между прочим: это важный сигнал для рынка. Если в период доминирования льготной ипотеки спрос концентрировался в новостройках, то теперь часть покупателей снова смотрит на вторичное жилье — особенно там, где цена, локация и готовность квартиры оказываются важнее субсидированной ставки.

Почему покупатели выбирают вторичку

Снижение рыночных ставок в первую очередь влияет именно на те сегменты, которые не поддерживаются льготными программами. Поэтому готовое жилье получает дополнительный спрос: покупатель может сразу заехать в квартиру, не ждать окончания строительства и шире выбирать район.

Для новостроек это означает более сложную конкуренцию. Девелоперам приходится бороться не только между собой, но и с готовыми квартирами, которые становятся доступнее по ипотеке.

Ипотечный портфель продолжает расти

На 1 апреля 2026 года ипотечный портфель с учетом секьюритизации достиг 24,1 трлн рублей. При этом качество обслуживания кредитов остается относительно стабильным: доля задолженности с просрочкой 90 дней и более закрепилась около 1,2–1,3% после роста в 2025 году.

Это показывает, что рынок восстанавливается осторожно, без резкого ухудшения платежной дисциплины заемщиков.

Что будет дальше

Эксперты ожидают, что в 2026 году ипотечный рынок продолжит восстанавливаться вслед за снижением ставок. По прогнозам, за год банки могут выдать 1–1,2 млн кредитов на 4,6–5 трлн рублей.

Но сценарий остается чувствительным к нескольким факторам:

• темпам снижения ключевой ставки;
• возможному изменению условий семейной ипотеки;
• дальнейшему ужесточению макропруденциального регулирования.

Пока главный вывод прост: ипотека возвращается, но уже с другой структурой спроса. Готовое жилье снова становится сильным конкурентом новостроек.