Главный страх любого покупателя новостройки звучит так: «а что, если застройщик не сможет достроить дом». Остаться с носом, совершая главную покупку в жизни, не пожелаешь и врагу. Сегодня поговорим о том, как не оказаться в подобной ситуации и как закон защищает дольщиков от банкротства застройщиков в 2025 году.
Признаки застройщика, который готовится к банкротству
Банкротство застройщика не происходит за час или день. Это длительный процесс, о начале которого могут говорить некоторые косвенные признаки. Поэтому рекомендуем обращать внимание на следующие факторы.
Активность на стройплощадке 
Рекомендуем заезжать на стройку хотя бы раз в 3-4 недели. Если здание в стадии возведения каркаса, то изменения должны быть видны невооруженным глазом: вот тут добавилась стена, здесь доделали перекрытие, тут начали новый этаж. Если все, что изменилось на стройке за время вашего отсутствия — это поза, в которой спит охранник на въезде на территорию, — это плохой знак.
Реклама
Любой застройщик всегда привлекает покупателей рекламой. Наружной на улицах, в интернете или по телевизору — это уже дело вкуса. Но если нет рекламы, можно предположить, что застройщик сокращает расходы. А сокращение расходов на основной источник привлечения клиентов — это почти равноценно пилению сука, на котором сидишь. И если застройщик намеренно идет на такой шаг, значит, что-то не так.
Кстати. Еще один вариант отсутствия рекламы — долги перед компаниями, которые эту рекламу публикуют в городе. И они могут отказаться от исполнения обязательств ввиду неоплаты счетов. Тоже сомнительное достижение.
Нарушение сроков строительства
Нет застройщиков, которые бы ни разу не нарушили сроки строительства. Всегда есть внешние факторы, которые несмотря на самые продуманные расчеты могут внести свои коррективы (чего стоит ковид в 2020 году).
Но одно дело — задержка за 2-3 месяца, когда застройщик поддерживает контакт с дольщиками, отвечает на звонки, дает официальные комментарии и держит в курсе происходящего. Другая ситуация, когда сроки давно уехали за горизонт, а никаких комментариев и новых заявленных сроков нет.
Нет аккредитации крупных банков
Для любого банка партнерство с застройщиком в вопросе выдачи ипотечных кредитов выгодно. Так как это стабильный поток клиентов, которые оформляют ипотеку. Именно поэтому в большинстве проектов вы будете встречать ипотеку от примерно одних и тех же банков. И во главе списка всегда будет золотая троица: Сбер, ВТБ, Альфа. Если их нет, это повод задуматься. Ведь по какой-то причине они отказались давать деньги под залог именно этих квартир.
Невозможность дозвониться до застройщика
Колл-центр застройщика — основные ворота, через которые клиенты, партнеры, подрядчики попадают в компанию. И он не может не работать в среду в 11 утра или в пятницу в 6 вечера.
Если вы не можете дозвониться до застройщика примерно никогда, то это также говорит о том, что в компании что-то не очень гладко.
Не обновляется финансовая отчетность на сайте проекта или застройщика
Чем чище, прозрачнее и честнее компания, тем больше к ней доверия. Чем более открыто она публикует информацию о прибылях и убытках, тем понятнее, как у нее дела. Если вы понимаете, что проще найти иголку в стогу сена, чем хоть какое-то упоминание о финансовых итогах застройщика за последние пару лет, лучше и не ищите. А просто закройте сайт этой строительной компании.
Вывод: застройщик, который лежит в сторону банкротства (или каких-то крупных финансовых проблем), будет пытаться всеми способами перестать о себе напоминать и подавать какие-то признаки жизни. «Здоровый» застройщик будет делать так, чтобы вы о нем слышали из каждого утюга.
Как узнать, что застройщик стал банкротом
Информацию о статусе застройщика-банкрота можно получить по одному из следующих каналов:
- газета «Коммерсант» или ее сайт. Это издание имеет официальные полномочия на публикацию подобных сведений, поэтому информации можно верить. Ищем нужное юридическое лицо по ИНН или ОГРН.
Важно. Ищите в первую очередь именно юрлицо, которое занимается стройкой, а не маркетинговое название застройщика. Например, ЖК «Чистое небо» строит ООО СЗ «Каменка». При этом данное юрлицо относится к холдингу Setl Group, и квартиры там продает компания Setl City.
- Сайт https://kad.arbitr.ru, где хранятся данные обо всех арбитражных судах. Здесь также поиск будет по ИНН специализированного застройщика (СЗ).
Обратите внимание, что просто при поиске по ИНН сайт вам выдаст множество дел. Например, вот результат поиска по СЗ «Каменка»:
Но это не повод паниковать. Во-первых, ищем дела с буквой «Б». Этот значок говорит о деле по банкротству.
А во-вторых, заходим в дело и смотрим, кто на кого подал в суд. То есть, кто кому не платит.
Здесь видно, что должником является некая ООО «Инфраструктура». То есть это она должна денег СЗ «Каменка». Вывод: поводов для паники нет.
- Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Поиск снова по ИНН застройщика. И здесь уже никакой информации по ООО СЗ «Каменка» мы не находим.
- Конкурсный управляющий. Это человек, который становится ответственным за разрешение всех вопросов, связанных с проблемной площадкой после признания застройщика банкротом. Он связывается с дольщиками в течение двух недель с момента своего назначения. Но, честно скажем, лучше не доводить до момента, когда вы получаете информацию от конкурсного управляющего. Потому что это уже финальная стадия, когда ничего не сделать. Только готовиться к куче судов, головных болей и неприятностей.
Застройщик признан банкротом: что делать дольщику?
Здесь все будет зависеть от того, когда вы купили квартиру. Ведь в 2018 году были приняты поправки к 214-ФЗ, согласно которым застройщик обязан продавать квартиры с использованием эскроу-счетов. И эта схема реализации обеспечивает 100%-ю безопасность дольщику.
| Было до 1 июля 2018 | Стало после 1 июля 2018 |
| Застройщик получает деньги сразу после регистрации ДДУ и может их использовать на любые собственные нужды. Отсутствовал контроль целевого использования средств дольщиков (на строительство дома). | Деньги дольщика доступны застройщику только после сдачи дома. Стройка ведется на средства проектного финансирования (ПФ). Банк выступает контролирующим органом, который следит за темпом строительства. И если что-то идет не так в процессе стройки, имеет право остановить финансирование до разрешения проблем застройщика. |
Данное изменение положительно повлияло на строительный сектор:
- застройщики стали более заинтересованными в соблюдении сроков сдачи дома, так как строят на кредитные деньги. Чем быстрее сдадут, тем быстрее получат прибыль;
- по условиям ПФ ставка может снижаться при своевременном наполнении эскроу. А значит, застройщик заинтересован не только в соблюдении финальных сроков, но и в сохранении высоких темпов продаж. А они возможны, только если ты показываешь стабильную динамику строительства на площадке;
- если происходит задержка сроков, дольщик может вернуть свои деньги без особого труда, просто расторгнув договор. И так как деньги не у застройщика, а у банка, он вернет уплаченную ранее сумму без проблем.
Эти изменения были необходимы для того, чтобы очистить рынок от недобросовестных застройщиков, которые собирали деньги дольщиков и использовали их на что угодно, кроме строительства дома. Именно поэтому в Санкт-Петербурге количество долгостроев и застройщиков-банкротов уже давно не увеличивается. Про проекты-долгострои в 2025 году рассказывали в этой статье.
Поэтому если вы купили квартиру после лета 2018 года или покупаете сейчас, то шанс попасть на потенциального банкрота стремится к нулю.
Что происходит с домом по новым правилам, если застройщик признается банкротом
Пока ответ на этот вопрос будет теоретическим, так как прецедентов еще не было. Все текущие долгострои Петербурга и застройщики-банкроты начались еще до 2018 года.
По новым правилам дом должен быть достроен на средства Компенсационного фонда. Это такой своеобразный котел, куда все застройщики делают отчисления от продажи каждой квартиры. И именно на средства из этого котла должен достраиваться проблемный дом. Повторимся, что подобной практики пока не было.
Текущие проекты от застройщиков-банкротов вроде «Петростроя» или «Нормана» достраиваются другими строительными компаниями. Активное участие в таких проектах принимают ГК «ПИК», «А101», «Самолет». Это благоприятно влияет на их репутацию на рынке и дает возможность оговаривать определенные льготы при строительстве последующих своих кварталов.
Как определить, что застройщику можно доверять в 2025 году
- компания с многолетней историей или молодая компания, но которая была сформирована в рамках развития крупного строительного холдинга;
- обширная рекламная кампания в интернете и наружке;
- есть динамика строительства, заметная даже обывателю;
- есть офисы продаж на объекте или центральный офис застройщика;
- участие в строительных и околостроительных мероприятиях;
- отсутствие сплетен и слухов о топ-менеджменте компании.
Держим в уме, что в зависимости от модели работы застройщика, сегмента, в котором он строит, и позиционирования, разработанного маркетологами компании, могут быть различные интерпретации того или иного пункта. Например, у ГК «ПИК» нет офисов продаж на локациях, но это не делает их плохими или ненадежными.
Что происходит с ипотекой, если застройщик признан банкротом
Ипотека — единственная ложка дегтя в вопросе банкротства застройщика. Ведь ипотека — это отдельный договор между вами и банком. И его абсолютно не волнует, какие там проблемы у застройщика. Вы должны платить, согласно графику.
Опять же, в современных реалиях подобная ситуация (вы приходите в банк и просите отменить договор по причине банкротства) практически невозможна. Те, кто попал на старые долгострои, вынуждены договариваться с банками о кредитных каникулах, рефинансировании или иных инструментах снижения кредитной нагрузки.
Практика признания застройщиков банкротами в 2025 году
Еще раз подчеркнем, что в Санкт-Петербурге за последние 7 лет не было новых признаний застройщика банкротом. «Норман», «Петрострой», «Унисто Петросталь» тянутся со своими строительными проблемами давно.
Из громких дел можно вспомнить только московский Urban Group. Но и его история банкротства началась до введения изменения 2018 года.
Вот и получается, что сегодня, выбирая проверенную компанию, риск остаться с носом, покупая квартиру в новостройке, сводится к нулю. Наши специалисты точно знают, в чей проект можно вложить деньги и спать спокойно. Чтобы получить подборку таких предложений, оставьте заявку здесь.
