Планируя покупку квартиры, надо быть готовым к тому, что с деньгами придется расставаться еще до сделки. Да, с ничтожно малой частью, но все же. И если в случае приобретения новостройки история с платной бронью простая и прозрачная, то на вторичке с этим дела обстоят не так легко и изящно. В статье объясняем разницу между самыми популярными видами внесения денег за бронирование квартиры — задатком и авансом, обсудим подводные камни и ответим на вопрос, что лучше: задаток или аванс?.
Зачем нужно платное бронирование до сделки
Оформление сделки по покупке или продаже квартиры — небыстрый процесс. Даже если у продавца кристально чистая с юридической точки зрения квартира, а у покупателя деньги буквально лежат в чемодане, необходимо время на подготовку договора. А за это время может случиться все что угодно. Самое частое:
- продавец может найти покупателя, который готов купить за более высокую цену;
- покупатель может найти более выгодный для себя вариант.
Когда покупатель вносит, а продавец получает какую-то сумму, они оба подтверждают серьезность своих намерений — купить и продать соответственно. И при грамотно составленном договоре без финансовых потерь уже никто назад не отступит. Поэтому платное бронирование — это стандартная процедура в процессе покупки любой квартиры. Что на первичке, что на вторичке.
Что такое задаток 
Главное отличие задатка — все действия с ним описаны с юридической точки зрения в Гражданском кодексе. И именно поэтому все условия договора и споры, возникшие по договору задатка, регулируются законодательством.
Самое важное, что должен знать покупатель, подписывая договор задатка: если сделка не случается по его вине, то сумма задатка остается у продавца.
В договоре задатка обязательно должны быть прописаны:
- данные продавца и покупателя;
- данные приобретаемой недвижимости;
- места регистрации и фактического проживания обеих сторон;
- стоимость объекта недвижимости;
- сумма задатка;
- форма оплаты, планируемая покупателем (ипотека или оплата собственными средствами);
- условия возврата задатка;
- срок, на который заключается договор задатка.
Важно. При составлении договора обращайте внимание на сроки действий в нем. Есть вид мошенничества, где продавец указывает заведомо нереально сжатые сроки выхода на сделку.
В таком случае, если вы не успеваете оформить договор, сумма задатка остается у продавца. И юридически ничего не сделать, так как сроки прописаны в документе, а в нем стоит ваша подпись. Подтверждающая, что вы с этими сроками согласились. Более подробно про эту и иные формы мошенничества на вторичке мы рассказывали в этой статье.
Что такое аванс
В юридическом поле, которое касается сделок по покупке и продаже недвижимости, понятия «аванс» не существует. Фактически, аванс — это предоплата за какие-то услуги, которые будут оказаны. Но здесь услуг как таковых нет. Поэтому чаще всего в сфере недвижимости аванс — это часть стоимости квартиры, которую покупатель вносит до сделки. Как подтверждение серьезности своих намерений.
Отличие задатка от аванса
| Задаток | Аванс | |
| Возврат денежных средств покупателю | Возможен, только если сделка не совершается по вине продавца | Можно вернуть в полном объеме. Вне зависимости от того, по чьей вине не состоялась сделка |
| Необходимость соблюдения сроков действия договора | Есть, так как если сделка не случается по вине покупателя в указанные сроки, продавец имеет право отказаться от сделки и оставить задаток себе | Даже при нарушении сроков возможно сохранение условий сделки (с юридической точки зрения) |
| Какая сторона больше защищена | Продавец | Покупатель |
Вывод: мы рекомендуем подписывать договор аванса. Так как здесь меньше рисков попасть на мошенников и лишиться денег.
Что не возвращается: аванс или задаток?
С точки зрения законодательства, продавец имеет полное право оставить себе всю сумму задатка, если сделка не случилась в зафиксированные договором сроки по вине покупателя. И любой суд будет на стороне продавца.
Оспорить договор аванса в суде проще. Но так как эта форма договора не имеет юридического обоснования, все будет сильно зависеть от внешних факторов (судья, адвокаты, уровень загруженности суда).
Как вернуть аванс
Проще всего сразу прописать в договоре условия возврата аванса. Например:
- отказ по ипотеке;
- получение одобрения на условиях, отличных от тех, на которые покупатель рассчитывает;
- форс-мажоры.
Как вернуть задаток
Задаток можно вернуть только в том случае, если сделка не совершается в заявленные договором сроки по вине продавца. Если вы просто передумали — увы, с задатком придется проститься.
Надо ли составлять договор задатка или аванса у нотариуса
Если в сделке участвует агент, то обычно у него есть шаблон договора. Внимательно прочитайте его перед подписанием, задайте уточняющие вопросы.
Кстати. Большую роль играет, с чьей стороны агент, участвующий в сделке. Он выступает своего рода адвокатом своей стороны. Если вас не устраивает договор, предложенный агентством, вы можете настоять на собственном шаблоне или обратиться к нотариусу. Но будьте готовы, что в таком случае затраты на нотариуса будут лежать полностью на вас. Ведь вам предложили бесплатный шаблон документа, а вы отказались. Следовательно, оплачиваете банкет сами.
Обеспечительный платеж: отличия от задатка и аванса
Есть еще третья вариация, как могут вноситься деньги за бронь — обеспечительный платеж. Он реже используется на рынке ввиду непопулярности.
Эта форма внесения денежных средств также регламентируется Гражданским кодексом. Но так как по своей юридической сути это деньги, которые идут на обеспечение каких-то сопутствующих расходов по сделке, такую форму сложно «пришить» к договору, похожему на бронирование недвижимости.
Что лучше: задаток, аванс или обеспечительный платеж?
Самая оптимальная форма — договор аванса. Он не такой жесткий, как договор задатка, и более понятный, чем обеспечительный платеж. Более того, в случае форс-мажорных обстоятельств аванс вернуть легче.
Более того, если продавец намертво настаивает на договоре задатка, ничем не аргументируя свою позицию, это повод задуматься: а почему? Не мошенник ли это часом? Возможно, стоит отказаться от сделки еще до внесения денежных средств.
Если вы решили покупать недвижимость на вторичке, будьте внимательны, подписывая любые документы. Увы, здесь поводов для обмана куда больше. Но если у вас есть грамотный агент, который сопроводит сделку и предостережет от всех возможных проблем, — вы в безопасности.
Ну а если вы хотите купить квартиру в Санкт-Петербурге без страха быть обманутым — выбирайте новостройку. И в этом вам с удовольствием помогут наши специалисты. Еще и бесплатно. Заявку на получение консультации и подборки самых выгодных предложений можно оставить здесь.
