Сдача квартиры в аренду: что важно знать собственнику, чтобы не сесть в лужу?

Содержание статьи

Сдача квартиры в аренду — популярный способ заработка. У кого-то — основного. У кого-то — дополнительного. Чтобы этот бизнес приносил как можно больше бонусов и как можно меньше хлопот, ответили на все популярные вопросы, связанные со сдачей квартиры в аренду. Наслаждайтесь.

Пошаговая инструкция по подготовке себя и квартиры к сдаче

Главное, что стоит держать в голове перед приходом первых заинтересованных — сдача квартиры нужна обеим сторонам. И как у вас есть Х количество потенциальных квартирантов, та и у арендатора — У количество потенциальных арендодателей. Поэтому не рекомендуем:

• вести себя по-хамски, демонстрируя превосходство («у меня есть квартира, а у тебя — нет»);
• выставлять нереалистичные требования («мы будем приезжать и проверять квартиру каждые 3 дня», «вам нельзя приглашать гостей», «мы не сдаем квартиру людям с голубыми глазами» и т.п.);
• просить залог заранее, до просмотра. Так вас быстро запишут в мошенники, могут пожаловаться на объявление, и тогда ваша затея со сдачей будет обречена на провал;
• просить, чтобы арендаторы обращались к вам «хозяин».

Помните — вы хотите сдать, а другая сторона — снять. Чем быстрее произойдет сделка, тем будет лучше всем. Идеальных арендаторов (как и идеальных арендодателей) не бывает.

Как подготовить помещение?

1. Зафиксируйте все повреждения стен, полов, мебели, техники. Чтобы при выезде арендаторов не ругаться, кто поставил эту царапину на чехословацкую стенку.
2. Увезите все, что вам дорого. Причем не важно, какая цена у конкретной вещи. Но если вы до одури любите вот эту тарелку с мишкой — забирайте ее с собой. Шанс, что она может оказаться разбитой, есть всегда.
3. Не рекомендуется в арендную квартиру покупать очень дорогую и сложную в эксплуатации технику. Не факт, что жилец ее оценит. А сломать может вполне.
4. Сделайте уборку. Если жильцы будут приезжать и смотреть чистую квартиру, шанс быстрого принятия решения в пользу вашего жилья будет выше.
5. Подготовьте бахилы (особенно актуально в осенне-зимний период). Не все захотят разуваться при входе. У кого-то дырка на носке, а у кого-то под вечер ноги издают специфические ароматы прованса.

Перечень документов арендодателя

Для подготовки договора требуется два основных документа:

• паспорт собственника(ов);
• свежая выписка из ЕГРН.

Опционально стоит подготовить:

• документ, на основании которого вы являетесь собственником;
• письменное согласие других собственников на сдачу (очень актуально, если у квартиры несколько владельцев).

Важно. Если вы в браке, но квартира только ваша (например, это наследство), стоит подготовить письменное согласие супруга на сдачу квартиры в аренду. Это избавит обе стороны договора от внезапных визитов и возможных скандалов.

Документы арендатора, которые стоит запросить

От арендатора имеет смысл запрашивать только паспорт. Ибо это единственный документ, который ему нужен для подписания договора и который вы имеете право запросить. ИНН, СНИЛС, справка с работы или учебы — все это:

• не особо вам поможет в случае чего;
• незаконно требовать у человека, будучи просто собственником сдаваемой в аренду квартиры.

Как правильно составить договор аренды

Единого закрепленного законом стандарта нет. Можно найти любой шаблон в интернете, а можно составить самому.

Главное, чтобы в документе были указаны:

• данные арендатора и арендодателя (ФИО, паспорт, телефон, электронная почта);
• адрес квартиры;
• характеристики квартиры (площадь, комнатность, наличие балкона/лоджии);
• срок заключения договора;

Важно! Если вы сдаете квартиру более, чем на 11 месяцев, по закону вы обязаны регистрировать такой договор в Росреестре.

• наличие / отсутствие залога;
• арендная ставка в месяц;
• срок внесения платежа по аренде;
• условия по посещению собственником квартиры (не стоит жестить с этим пунктом. Если вы укажете, что имеете право приходить в любое время без предупреждения, такой договор вряд ли кто-то подпишет. Стандартные условия — не чаще раза в месяц с предупреждением за 1-2 дня и только в присутствии арендатора);
• условия досрочного расторжения договора.

Хорошо, если в документе будет приложение с перечнем всего, что есть в квартире. С указанием состояния и работоспособности всех вещей. Если не хочется этим заниматься — обязательно стоит указать, что произведена фото/видеофиксация состояния квартиры (и она реально должна быть. У обеих сторон договора).

Регистрация договора аренды в Росреестре

Если вы решили сдавать квартиру официально, то после подписания договора с арендатором вам необходимо подать документы в Росреестр. Для этого потребуется:

• паспорт собственника;
• договор аренды;
• заявление о регистрации договора;
• оплаченная госпошлина 2000 рублей (так как регистрация договора в основном нужна собственнику, то и оплата пошлины ляжет на него).

Заявление можно подать в Росреестр напрямую или записаться на подачу документов через любой МФЦ.

Как платить налоги с аренды официально

Для того, чтобы налоговая учла ваш доход и выставила налоговый счет, необходимо подать в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ по итогам года, в котором сдавалась квартира.

Важно. Срок подачи декларации — не позднее 30 апреля, срок уплаты налога — не позднее 15 июля года, следующего за отчетным.

Проще всего заполнить декларацию через личный кабинет на сайте ФНС nalog.gov.ru. Для этого в разделе «Жизненные ситуации» нужно выбрать ссылку «Подать декларацию по форме 3-НДФЛ» и далее следовать подсказкам. Имеющиеся в налоговой данные подтянутся автоматически, сумма налога к уплате тоже будет рассчитана без вашего участия.

Какая сумма налога со сдачи квартиры в аренду

Зависит от того, в каком статусе вы ее сдаете:

• просто физическое лицо — 13% (стандартный НДФЛ);
• ИП — 7%;
• самозанятый — 4% (так как взаиморасчет с физическим лицом).

Кстати. Выгоднее всего сдавать квартиру с оформленным статусом самозанятого. Так как здесь наименьшая налоговая ставка. Главное, уложиться в лимит 2,4 млн рублей год. А это значит, что такая форма подходит для всех, кто сдает квартиру не более, чем за 200 тысяч в месяц.

Зачем оформлять аренду официально

1. Официальная сдача квартиры в аренду приравнивается к официальному дополнительному доходу. Который банк может учесть в случае рассмотрении заявки на кредит.
2. При необходимости решать любые споры с арендатором в суде, официальный договор будет иметь больший вес, чем просто бумажка, подписанная на кухне.
3. Особо мерзкие соседи, которым не нравится ваш небольшой бизнес, не смогут настучать на вас в полицию или налоговую. Так как у вас все официально.

Кто-то скажет, что любая из этих ситуаций случается крайне редко. И будет прав. И мы искренне желаем всем арендодателям адекватных квартирантов и соседей.

Но случаи бывают разные. И если угадать уровень вменяемости квартиранта заранее сложно, то вот особенности соседей вы точно знаете. И если есть хоть малейший намек на возможный скандал — лучше перестраховаться.

Ответственность при сдаче квартиры без договора

Отсутствие зарегистрированного договора аренды остается полностью на совести собственника. Так как арендатору глубоко индифферентно, платите вы налоги или нет.

Мы рекомендуем регистрировать договор, если:

• арендатор — иностранец (ему надо вставать на учет в миграционную службу по месту пребывания. И он точно укажет адрес проживания. Эти данные могут заинтересовать миграционную службу, и она может передать информацию в ФНС);
• у вас две или более квартир. Росреестр также может передать информацию в ФНС. Ведь если у одного человека несколько объектов недвижимости, это может расцениваться как арендный бизнес;
• вы сдаете квартиру в посуточную аренду командировочным сотрудникам. Они передают эти данные в бухгалтерию для получения компенсации. И далее информация может попасть в ФНС;
• вы точно знаете, что ваши соседи могут настучать на вас.

Вывод: сдача квартиры офицально — самый надежный и безопасный способ вести арендный бизнес. Особенно, если вы оформите самозанятость. Да, 4% будут уходить в казну. Зато вы точно будете защищены.

Вопросы и ответы

Сдавать квартиру официально или нет — решает каждый собственник сам. А если до решения этого вопроса вам надо обзавестись тем, что вы планируете сдавать, оставляйте заявку здесь. Наши специалисты пришлют вам лучшие и самые выгодные предложения, которые вы сможете сдать в аренду быстро и выгодно.