Сдача дома и выдача ключей: в чем отличие?

Содержание статьи

На сайте застройщика появилось гордое «дом сдан», чат дольщиков не замолкает от волнения и радости. Но волшебной смски «приходите принимать квартиру» все нет. Радость сменяется гневом… А вот праведен ли этот гнев и стоит ли тратить нервы подобным образом — разберемся в статье.

Что означает «сдача дома» и «ввод в эксплуатацию»

Фактически эти термины схожи и идут по очереди в хронологии строительства дома. Когда застройщик завершает строительство, он приглашает госкомиссию, которой сдает дом. А после успешного прохождения всех проверок, выдается разрешение на ввод в эксплуатацию. Поэтому для обозначения завершенного строительства можно использовать в равной степени фразы «сданный дом» и «введенный в эксплуатацию дом».

Важно. Госкомиссия проверяет соблюдение застройщиком всех норм и правил, которые выставляются к жилому дому. Основный их акцент идет на то, чтобы здание было во всех смыслах безопасно для проживания. А также чтобы заявленное здание соответствовало реально построенному.

Почему получение разрешения на ввод не значит готовность квартир

Часто застройщик сдает здание госкомиссии с некоторыми недочетами по отделке квартир. Это может быть мелочь вроде шатающейся розетки, а может быть что-то более существенное (например, трещина в газоблоке межкомнатной перегородки, которую надо устранить).

Помимо этого, госкомиссия не уделяет такого внимания обустройству придомовой территории. При приемке дома никто не считает каждый высаженный куст или дерево. Поэтому для ускорения выхода на госкомиссию застройщики часто оставляют благоустройство двора «на потом». Но перед выдачей ключей его все равно надо сделать.

Такая же участь часто постигает украшение зон общего пользования. Например, мебель в лобби, декор, книги, таблички с номерами квартир. Госкомиссии они до лампочки, а жильцам нужны.

И вот когда подобные недочеты и недоделки накапливаются в комплексе в несколько сотен (а то и тысяч) квартир, то получается, что времени на это все требуется много. И поэтому между сдачей дома и выдачей ключей есть временной промежуток. У кого-то месяц-два, у кого-то больше.

Этапы после сдачи новостройки

Юридически идет только один этап — передача квартир дольщикам.

В действительности все зависит от конкретного застройщика. Кто-то просто формально устраняет недочеты и сразу приглашает клиентов. Кто-то привлекает внутреннюю службу контроля качества и проверяет, как сделаны те или иные работы. И в каком виде дольщики получат свои квартиры.

Когда и как приглашают дольщиков на выдачу ключей

В способе приглашения дольщиков за ключами нет единого принятого стандарта. Возможные варианты:

• уведомление в личном кабинете (если он есть);
• смс-оповещение;
• письмо на электронную почту;
• звонок сотрудника застройщика с приглашением.

Также могут быть вариации по выбору даты и времени приемки:

• кто-то говорит определенные день и час;
• кто-то предлагает свободную запись в удобные сроки для покупателя.

Узнать, что будет именно у вас, можно через менеджера застройщика или по общему номеру компании после оформления сделки.

Нормативные сроки передачи квартиры по ДДУ

В договоре закреплен только один срок — крайний срок передачи ключей.

Это может быть либо квартал, как в примере выше, либо дата (например, до 31 декабря 2028 года). Никакой разницы между форматами написания срока нет.

Если застройщик готов передать вашу квартиру раньше — вы должны ее принять. Если позже — начисляются штрафные пени за каждый день просрочки.

Важно. С 2020 года действует мораторий на штрафы застройщикам при задержке ключей. Поэтому вплоть до 31 декабря 2025 года строительные компании могут задержать выдачу ключей без финансовых потерь. Пока новостей об очередном продлении моратория нет.

Что делать, если застройщик задерживает выдачу ключей

Пока действует мораторий — ничего. Просто ждать заветного оповещения на телефоне. Звонить, ругаться, приходить в отдел продаж — не поможет. Как минимум потому, что люди, которые сидят в отделе продаж, никак не связаны с подготовительными к выдаче ключей работами.

Увы, статистика последних 5 лет после введения моратория действительно показывает тенденцию к задержке выдачи ключей. Но сделать с этим ничего нельзя. Так как пока действует это постановление, строительные компании юридически защищены.

Можно ли попасть в квартиру до официальной выдачи ключей

Юридически нет. Да и с точки зрения техники безопасности это тоже не лучшая затея.

Но русский человек всегда найдет лазейку. Кто-то через прораба на стройке, кто-то через девушку-администратора. Но сакрального смысла в этом действии нет. Потому что:

• вам скорее всего дадут 5-10 минут, за это время не сделаешь никакие замеры;
• повторно попасть в квартиру вы сможете только на официальной приемке.

Единственный внятный повод прорваться в квартиру заранее — моральное удовлетворение. Понять, что квартира действительно существует и действительно построена.

Кстати. Некоторые застройщики, которые вынужденно задерживают передачу ключей, устраивают такие показы официально. Именно для того, чтобы снизить уровень напряжения у дольщиков и облегчить процесс ожидания приемки.

Ответственность застройщика за задержку передачи

Пока действует мораторий — ничего не сделать. И тут не поможет ни один суд.

Как только мораторий снимут (надеемся, это будет с 1 января 2026 года), мы вернемся к стандартной схеме. Где застройщик платит штрафные пени за каждый день просрочки.

Важно. Здесь имеется в виду именно просрочка выдачи ключей. А не планируемого срока сдачи дома.

То есть если у вас в договоре написано «выдача до 31/1/2026», то пени начнут капать с 1/2/2026.

Штрафные пени считаются по формуле: неустойка = (цена квартиры) х 1/150 х (количество дней просрочки) х (ключевая ставка ЦБ на момент подписания договора клиентом).

Например. В январе 2023 года вы купили квартиру за 10 млн при ключевой ставке 7,5%. Ключи по договору у вас до 30/11/2025. Предположим, что мораторий не продлили. Следовательно, просрочка будет считаться с 01/01/2026. И получили ключи вы 2/2/2026. То есть просрочка составила 32 дня.

Неустойка = 10 млн х 1/150×32×7,5% = 160 тысяч.

Вопросы и ответы

Всего этого можно избежать, если выбрать ответственного застройщика. Который не задерживает передачу ключей, несмотря на моратории. Чтобы получить подборку предложений именно от таких компаний — укажите это в форме заявки для нашего специалиста.