Полезный блиц на тему «что такое эскроу-счет»

Содержание статьи

Сделка на первичном рынке в 2025 году — один из самых надежных способов купить недвижимость. С каждым годом регулирующие органы все больше ужесточают требования к застройщикам в вопросе документального сопровождения сделки. И одним из последних по хронологии, но не последних по важности стало введение эскроу-счетов. Что это такое, как с ними работать и действительно ли они защищают покупателя — обо всем в статье.

Эскроу-счет: что это простыми словами и как он работает

Это специальный счет в банке, который открывает клиент на сделке. Туда он переводит денежные средства за квартиру. И они на счете остаются до момента сдачи дома. Можно представить эскроу-счет, как маленький сундук на замочке. Ключ к этому замку застройщик получит после завершения строительства дома.

Возникает вопрос — а на какие средства строится дом? Ответ — на средства проектного финансирования (ПФ), которое дает застройщику банк. По-простому — в кредит. И благодаря тому, что все финансы строительной компании в ведении банка, который выдал ПФ, отслеживается целевое использование средств.

То есть то, что деньги дольщиков ЖК «Василек» не будут потрачены на строительство ЖК «Одуванчик» или на новую дачу коммерческого директора.

Когда ввели эскроу-счета

Этот вид счета — не что-то эксклюзивное. В портфелях банков он был давно, просто для иных целей. А вот обязательное использование таких счетов для всех сделок по договорам долевого участия (ДДУ) появилось в июне 2019 года.

Примерно до начала 2020 года застройщики достраивали по старым правилам, так как действовали старые выданные разрешения на строительство. Но все, кто начинали стройку после лета 2018 года, обязаны были строить с использованиям ПФ и расчетов через эскроу-счета.

Для чего нужен эскроу-счет

Он необходим для того, чтобы застройщик не мог воспользоваться средствами дольщика до момента сдачи дома. Деньги лежат на эскроу-счету «замороженные». И единственное условие их «разморозки» — получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

До эскроу взаиморасчеты происходили только с использованием аккредитива. И там денежные средства поступали в пользование строительной компании сразу после регистрации ДДУ в Росреестре.

Изначально такое правило вводили, чтобы полученные деньги застройщик пускал на строительство дома.

Но как показала практика, степень социальной ответственности у всех разная. Кто-то честно использовал полученные деньги на строительство искомого дома. Кто-то — тоже на строительство дома. Но немного другого. Малоэтажного и где-то в хвойных лесах или у теплых морских берегов.

Важно. Аккредитивы используются и сейчас. Просто они теперь — промежуточное звено между клиентом и эскроу-счетом.

На эскроу средства должны поступить после регистрации ДДУ. Но заплатить клиенту надо в момент сделки. Поэтому после подписания ДДУ средства клиента (собственные или вместе с кредитными) размещаются на аккредитиве или СБР. Как подтверждение того, что деньги у покупателя есть. И после регистрации они поступают на эскроу, где и хранятся до ввода дома.

В результате этих изменений количество мелких и ненадежных компаний сократилось, а надежных застройщиков — выросло.

Чем аккредитив отличается от эскроу

Комиссия за открытие эскроу-счета

Наличие или отсутствие комиссии, ее размер — это все определяется банком самостоятельно. Никаких регламентированных правил нет. Обычно комиссия не такая большая — от 2 до 5 тысяч рублей. Они оплачиваются единоразово на сделке.

В некоторых банках может быть бесплатное открытие эскроу-счета для:

• зарплатных клиентов;
• ВИП-клиентов;
• клиентов с определенными суммами на вкладах в этом банке.

В каких случаях используется эскроу-счет

Во всех сделках, где стороны хотят себя обезопасить. Чтобы денежные средства от покупателя к продавцу перешли только при соблюдении определенных условий.

Чаще всего это:

• сделки первичного рынка по ДДУ;
• сделки вторичного рынка.

Как открыть эскроу-счет

• банк выпускает заявление на открытие эскроу-счета;
• Клиент подписывает заявление (очно в банке или с помощью ЭЦП);
• Денежные средства размещаются на аккредитиве или СБР с условием перевода на эскроу после регистрации ДДУ в Росреестре;
• После регистрации деньги автоматически перечисляются на эскроу и остаются там до момента сдачи дома.

Важно. Никогда не отправляйте деньги на эскроу напрямую. Пополнение обязательно должно быть только с помощью аккредитива или СБР. В противном случае придется оформлять возврат с эскроу на ваш счет, а это время и нервы.

Все этапы открытия и пополнения эскроу вам всегда будет сообщать ваш менеджер в банке.

Когда застройщик получает деньги с эскроу-счетов

После того, как официально сдает дом. Все имеющиеся эскроу-счета раскрываются и деньги перечисляются застройщику. Теперь он может распоряжаться ими на свое усмотрение.

Клиенту в этот момент приходит такая смска:

Как вернуть деньги с эскроу-счета

Получить средства обратно можно только при расторжении ДДУ. Но чтобы это произошло, застройщик должен одобрить ваше заявление на расторжение и инициировать подписание и регистрацию согласия о расторжении.

По закону ДДУ можно расторгнуть, только если одна из сторон не выполнила свои обязательства:

 

• клиент не оплатил сумму по договору;
• застройщик не построил вовремя дом.

Во всех остальных случаях застройщик имеет полное право отказать в расторжении ДДУ.

Эскроу-счета и 214-ФЗ

С 2019 года эскроу-счета — неотъемлемая часть продажи квартиры по ДДУ. Если застройщик строит по 214-ФЗ, он обязан рассчитываться с покупателем через эскроу.

Важно. Если квартира готова и продается от застройщика по договору купли-продажи после сдачи дома, использование эскроу-счета необязательно. Здесь законно может использоваться обычный аккредитив.

Чем эскроу-счет отличается от прямого перевода застройщику

Прямой перевод застройщику при покупке по ДДУ был невозможен еще до введения эскроу. Тогда взаиморасчеты шли с использованием аккредитива. И деньги поступали строительной компании только после регистрации сделки в Росреестре.

Более того, если застройщик получит деньги напрямую по ошибке (например, клиент решил сразу положить их на эскроу, без аккредитива), это чревато штрафами. Поэтому ни один застройщик, который строит с использованием средств ПФ и по 214-ФЗ, не попросит у вас перечисление денег сразу на эскроу.

Кстати. Запросить деньги сразу себе на расчетный счет застройщик тоже не может. Так как банк, который дает ПФ, отслеживает все поступления на счета строительной компании. И за любое подозрительное поступление или списание придется отчитываться.

Что происходит с деньгами, если застройщик банкротится

Таких прецедентов еще не было. Но в теории и по закону эскроу-счета должны раскрыться обратно в пользу покупателей. Как это будет происходить на практике, сколько времени займет, надо ли для этого обращаться в суд — пока неясно.

Эскроу-счет при семейной ипотеке

Ничем не отличается от эскроу при обычной, арктической, военной или сельской ипотеке. Это просто способ взаиморасчета между двумя сторонами. А какие договоренности по самой оплате — в этом случае неважно.

Депонирование эскроу-счета

Фактически этот термин — юридически правильное обозначение фразы «деньги хранятся на счету, пока дом не сдастся». Если вы не банкир, вряд ли вы будете использовать это слово. Только если не захотите завалить кого-нибудь, играя в крокодила.

Новостройки, которые можно купить с использованием эскроу-счетов в СПБ

Любые. Любая новостройка, которая продается по ДДУ в доме, который строится на основании 214-ФЗ, будет продаваться с использованием эскроу-счета.

Вопросы и ответы

Забота о безопасности планируемой сделки — важно. Сегодня покупка новостройки становится более надежной и прозрачной для покупателя. Оставьте заявку здесь, и наши специалисты пришлют вам подборку лучших предложений от проверенных застройщиков Петербурга.