Обременение на квартиру: что можно и что нельзя делать, когда квартира в залоге?

Часто, погружаясь в тему недвижимости, можно услышать слово «обременение». Но не все знают, какие виды обременений бывают, можно ли купить или продать квартиру с обременением и что делать, если у тебя самого такая квартира. В этой статье ответим на все самые больные вопросы, связанные с темой.

Что такое обременение

То есть жить в квартире с обременением вы можете спокойно, а вот чтобы ее продать, надо уже ставить в известность держателя обременения.

Виды обременений

Основные виды ограничений, накладываемых на квартиру:

• ипотека (когда вы берете ипотеку, квартира переходит в залог банку. Это гарантия того, что если вы перестанете вносить платежи, банк может изъять у вас квартиру и продать ее на торгах для закрытия долга);
• арест (накладывается по решению суда. Например, на период судебного делопроизводства. Тоже своего рода гарантия, что квартира не перейдет третьему лицу. Особенно, если она и является предметом спора и поводом обращения в суд);
• долгосрочная аренда (обычный договор найма, который зарегистрировали в Росреестре);
• рента (договор, согласно которому вы обязаны ухаживать за собственником до момента его смерти);
• доверительное управление (чаще используется в апарт-отелях. На основании этого договора управляющая компания имеет право сдавать вашу недвижимость в аренду, но не продавать ее).

Скрытые обременения

Обременения, описанные выше, регистрируются в Росреестре. Отметки об их наличии будут в выписке из ЕГРН. Но могут быть обременения, которые там не фигурируют:

• среди прописанных есть человек, отказавшийся от приватизации (сложности при проведении могут быть чисто человеческие — у такого человека есть пожизненное право проживания в квартире. И он может отказаться от него только за определенную сумму);
• среди прописанных есть человек, получивший право пожизненного проживания по завещанию (аналогично с отказниками от приватизации);
• среди собственников есть несовершеннолетние (в этом случае сделка может быть совершена только с согласия органов опеки).

Из этого списка проблемы могут возникнуть только с имеющими пожизненное право проживания. Ибо человеческая жадность может расти с геометрической прогрессией. А вот несовершеннолетние дети — не проблема. Просто сделка будет идти чуть дольше. Кстати, подробно про сделки с несовершеннолетними рассказывали здесь.

Чтo oзнaчaeт oбpeмeнeниe пpи пoкyпкe квapтиpы: пpaвoвыe acпeкты и pиcки для пoкyпaтeля

Если вы планируете покупку и нашли квартиру с обременением, в первую очередь надо разобраться, какое именно это обременение. Если ипотечное — поводов для беспокойства нет. В среднем 70% квартир покупаются с использованием кредита. Так что каждая третья квартира наверняка будет под ипотекой.

Во-первых, суд может наложить запрет на продажу, пока дело не будет закрыто. И таким образом вы потеряете время. Во-вторых, в зависимости от сути судопроизводства, вас могут приписать к делу как соучастника (всякое случается, поверьте).

Договор аренды — редко встречающееся обременение. Ведь большая часть собственников заключает договор на 11 месяцев и сдает «в серую». А договор с таким сроком регистрации не подлежит. Даже если вам встретился такой уникум — ничего ужасного нет. Надо просто понять, для каких целей покупаете квартиру вы (жить или сдавать) и какие условия досрочного расторжения зарегистрированного договора аренды.

Если наложенное обременение — это договор ренты, то тут вопрос чисто моральный: готовы вы ухаживать за, скорее всего, пожилым собственником или нет? Юридически здесь все будет ок. Но вот вопрос «а адекватна ли эта бабушка-божий одуванчик» останется без ответа до момента, как бабушка выкинет какой-то финт. Поэтому тут на ваше усмотрение.

словия досрочного расторжения ДДУ надо смотреть в самом договоре. Но если сдача в аренду — и есть цель покупки недвижимости, то тогда поводов для беспокойства нет.

Для чего накладывают обременение на квартиру

В случае ипотеки, как было сказано ранее, это гарант для банка, что он сможет вернуть свои деньги в случае отсутствия платежей. По сути, для всех видов обременений эта запись в ЕГРН — отметка, что для продажи квартиры по какой-то причине надо согласие третьей стороны. Выглядит это вот так:

Кто может подать заявление на снятие обременения

Зависит от ситуации и от вида обременения. По умолчанию подать заявку на снятие обременения может тот, кто его наложил (банк или суд, например). Но в случае с ипотечным обременением у собственника есть возможность подать заявление на снятие самостоятельно. Надо посмотреть условия в договоре, а также уточнить у менеджера банка.

Какие документы нужны для снятия обременения

Пакет документов будет разниться в зависимости от ситуации. Но это всегда будет паспорт собственника и договор на квартиру. А также документы, на основании которых появилось обременение (кредитный договор, решение суда, договор доверительного управления) и на основании которых оно будет снято (справка о полном закрытии кредита, решение суда, соглашение о расторжении договора с управляющей компанией).

Важно. В большинстве случаев, когда ограничения наложены судом, подать заявку на их снятие может только суд. В этом случае никакие документы вам собирать не надо. Просто ждать решение Росреестра.

Госпошлина

Услуга по снятию обременения бесплатная, никакую госпошлину платить не надо.

Как снять ипотечное обременение: инструкция

1. Получить в банке справку, подтверждающую полное закрытие кредита.
2. Подготовить пакет документов:
   1. паспорт;
   2. кредитный договор;
   3. справку об отсутствии задолженности;
   4. закладную из банка;
   5. выписку из ЕГРН.
3. Подать документы через МФЦ.
4. Дождаться подтверждения от Росреестра, что обременение снято.

Что такое закладная? В каких случаях она оформляется?

Закладная — это ценная бумага, подтверждающая наличие обременения на квартиру. Обычно она хранится в депозитации, а не в банке. Поэтому если вы хотите забрать закладную, надо заказывать ее заранее. День в день ее не отдадут. Узнать, есть ли закладная по вашей квартире, можно в банке. Ее наличие или отсутствие регулируется банком.

Важно. Банк выдает закладную только по полностью погашенному кредиту.

Как забрать закладную и подать документы самостоятельно

Если вы хотите ускорить процесс снятия обременения, вы можете обратиться в банк за закладной. После ее получения подать документы на снятие обременения самостоятельно. Рассчитывайте, что срок получения закладной может занимать от 2 недель до месяца.

Важно. Если банк выдал вам закладную, обратно он ее не примет. Поэтому если вы решили подавать заявление на снятие обременения самостоятельно, откатить этот процесс после выдачи закладной обратно не получится.

Как получить подтверждение о снятии обременения

Подтверждение придет вам на почту. Либо вы можете заказать выписку из ЕГРН на Госуслугах. Когда обременение будет снято, выписка будет выглядеть следующим образом:

Как узнать статус обременения

При подаче заявления самостоятельно вы получите номер обращения. Его статус вы можете отслеживать на сайте Росреестра либо по номеру 8 (800) 100-34-34.

Почему могут отказать в снятии обременения

Чаще всего отказ в снятии ипотечного обременения происходит из-за некорректно поданных документов. В этом случае Росреестр обычно дает возможность дослать корректные документы или подать заявление заново.

Как быстрее снять обременение

Если заявление на снятие обременения будет подавать банк, то в среднем этот процесс займет около месяца. Если вы хотите получить подтверждение быстрее, вы можете уточнить в банке, можете ли подать документы самостоятельно. В этом случае срок снятия обременения может занимать примерно 10 дней (Росреестр обязан снять обременение в течение 3 рабочих дней после получения документов. Но вот срок получения может варьироваться, поэтому лучше брать время с запасом).

Важно. Если закладная не была оформлена, вы не сможете подать документы на снятие обременения самостоятельно. Это сможет сделать только кредитор. В этом случае процесс может занять больше времени. Вы можете посмотреть, есть ли сроки подачи заявления на снятие обременения в вашем кредитном договоре.

Что делать после погашения ипотеки

1. Получить справку от отсутствии задолженности по кредиту (не ориентируйтесь на график платежей. У вас мог остаться долг в 1 копейку. И в таком случае ипотека не считается погашенной);
2. Получить закладную и подать заявление на снятие обременения или дождаться этого от банка;
3. Получить подтверждение от Росреестра;
4. Заказать выписку из ЕГРН, чтобы убедится, что обременение снято;
5. Отмечать праздник.

Что происходит с обременением, если квартира куплена на торгах

Чаще всего на торги выставляются те самые ипотечные квартиры, по которым собственник не смог погасить долг. В этом случае снятие обременения будет происходить одновременно с регистрацией права собственности нового покупателя.

Как убедиться, что на квартиру не наложено обременение

Дополнительные ограничения по сделке можно понять либо путем поиска причинно-следственных связей, либо просто из разговора с собственником.

Что делать, если залогодатель не торопится снять обременение

У банков и судов есть четкие сроки, в течение которых они обязаны подать заявление на снятие своего обременения. Торопить их, пока этот срок не вышел, увы, никак не получится. Во всех остальных случаях (договор аренды, ренты) можно прописать в договоре купли-продажи условие о том, что документы на снятие обременения будут поданы вместе с пакетом документов на регистрацию. Тогда ничего ждать дополнительно не придется.

Как проверить арест и обременение на квартиру

Из выписки из ЕГРН. Если наложено обременение по решению суда, там это будет указано. Но решение еще могло не вступить в силу или не быть вынесенным. В таком случае, можно проверить, есть ли в отношении собственника открытые судебные делопроизводства. Это можно сделать на сайте ФССП. Введя ФИО и дату рождения, можно узнать, есть ли у человека долги и могут ли, чисто теоретически, его имущество арестовать ввиду их неуплаты.

Частые вопросы

1. Кто снимает обременение?
   Тот, кто его наложил. В случае с ипотечным обременением можно уточнить у банка, есть ли возможность подать документы самостоятельно.
2. Сколько нужно времени на снятие обременения?
   От 10 дней до 1 месяца.
3. Как убедиться, что обременение снято?
   Заказать выписку из ЕГРН и найти раздел «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».
4. Можно ли сдавать квартиру или регистрировать в ней жильцов, если ипотека еще не погашена?
   Можно. Вы являетесь собственником и имеете право распоряжаться своей квартирой. Просто о некоторых видах распоряжения (например, продаже) вы обязаны уведомлять банк.
5. Можно ли сделать перепланировку в квартире с обременением?
   Можно. Главное ее узаконить, если вы существенно меняете геометрию квартиры (сносите несущие стены или переносите мокрые точки). И уведомить об этом банк.
6. Можно ли продать квартиру при ипотеке?
   Можно. Остаток долга будет закрыт при проведении сделки, и в Росреестр будут поданы документы и о регистрации смены собственника, и о снятии обременения.
7. Как снять обременение, если оформлена закладная на квартиру?
   Взять в банке закладную и подать документы самостоятельно.
8. Как снять обременение, если закладная не оформлялась?
   Дождаться, пока документы на снятие обременения подаст банк.

Каким бы сложным ни казался процесс снятия обременения, его результат приятный. Ведь вы не просто купили квартиру, но и полностью закрыли свой долг перед банком. А если вы пока не можете испытать этих дивных чувств, потому что у вас еще нет квартиры — вы знаете, что делать. Наши специалисты ждут вашу заявку здесь.