Охота на лоты. Квартира на аукционе – что это значит?

Содержание статьи

Выгодное расположение, достойный метраж, цена чуть ниже рынка, но чтобы все законно. Так или почти так выглядит голубая мечта человека, который настроился на покупку квартиры. Подходящий под все эти параметры вариант найти сложно, но реально. Правда, за право обладать им придется побороться. Для желающих урвать лакомый объект недвижимости устраиваются квартирные аукционы. Что это такое, кто может в них участвовать и есть ли подвох? Рассказываем.

Почему квартиры выставляют на аукцион

Есть несколько причин, по которым квартира может оказаться на аукционе.

Но основная — это долги. Торги позволяют реализовать имущество для последующего погашения задолженностей. А иногда этот процесс становится частью управления муниципальной собственностью. Для того, чтобы квартира превратилась в лот, есть несколько оснований:

Банкротство физических лиц и компаний. Если у должника (физического или юридического лица) помимо основной жилой квартиры есть недвижимость, её продают на аукционе. Вырученные деньги идут на покрытие долгов перед кредиторами.

Банковские залоги. Банки выставляют на аукцион квартиры, которые являлись залогом по ипотечным или потребительским кредитам, если заемщик не исполняет своих обязательств. Таким образом банк возвращает выданные средства.

Исполнительное производство. Квартиры могут изъять и продать на аукционе в рамках исполнительного производства при распоряжении приставов, чтобы погасить долги неплательщика.

Муниципальная недвижимость. Города и муниципалитеты выставляют на аукционы невостребованные квартиры, которые переходят им от людей, умерших без наследников. Также это может быть коммунальное жильё, предназначенное для приватизации.

Аукцион — это дешево

Можно ли купить квартиру на аукционе выгодно? Да.

Низкая цена является главным преимуществом покупки квартиры на торгах. Поэтому желающих принять в них участие много. Стартовые цены на лоты (выставляемые квартиры) всегда привлекательны. Чаще всего они на 5–6% ниже средних по рынку.

Однако на формирование конечной стоимости влияет несколько факторов:

— расположение;
— состояние квартиры;
— срочность сделки. В этом случае могут скинуть 20-30% стоимости объекта. Но это по-настоящему редкое явление.

Ну и в конечном итоге, как и на любом аукционе, обладателем лота становится участник, готовый заплатить больше. Поэтому не стоит бросаться в омут с головой. Иногда квартиры в хороших районах без недостатков на аукционе могут оказаться дороже, чем аналогичные варианты на вторичном рынке. Кроме того, нельзя упускать из вида выгодные предложения на квартиры в новостройках.

Кто продает квартиры на торгах

Инициатором проведения торгов чаще всего выступает город. Отдельную категорию представляют залоговые, банкротные или арестованные квартиры. Их реализацией занимаются финансовые организации. Кроме того, торги на квартиры могут организовывать и сами риелторы по предварительной договоренности с собственниками.

Лот от города. Город регулярно выставляет на торги имущество, находящееся в его собственности. В большинстве случаев, это квартиры, прежними собственниками которых были пожилые люди.

В таких случаях право собственности от владельца государству может передаваться по нескольким сценариям:

— заключение договора пожизненного проживания. Пожилой собственник получает право проживать в социальном доме. А его квартира переходит в собственность государства;

— заключение договора пожизненного содержания с иждивением. При таком сценарии недвижимость отходит государству только после смерти пожилого собственника;

— пожизненная прибавка к пенсии. В этом случае, в обмен на свою жилплощадь собственник получает прибавку к пенсионным в размере 1-2 прожиточных минимумов. В собственность города квартира переходит уже после смерти человека.

Для потенциальных покупателей экономия от приобретения такого жилья составляет до 10% от его рыночной стоимости.

Лот от банка. Банки и прочие кредитные организации также периодически устраивают торги. Реализуются на них, как правило, ипотечные квартиры.

Но только в том случае, если человек не справился со своими обязательствами по ипотеке. Существует два пути, по которым такая квартира может оказаться на аукционе:

— через суд. В этом случае банк через орган государственной власти получает разрешение на продажу квартиры и последующее возвращение долга.

— через заемщика. Бывает и так, что заемщик осознает, что не справляется с выплатой ипотечного обязательства и самостоятельно договаривается с банком о добровольной реализации недвижимости. В этом случае решение суда не понадобится.

По статистике около 80% квартир, реализуемых на торгах, являются залоговыми.

Лот от риелтора. По сути, такая схема мало чем похожа на торги, которые проводят банки или город.

Скорее это вид традиционной продажи объекта на вторичном рынке недвижимости с некоторой изюминкой для большей привлекательности. Риелтор выставляет жилье по заниженной стоимости и принимает предложения от потенциальных покупателей.

Образование

Покупка квартиры с торгов выгодна как для тех, кто ищет жилье по доступной цене, так и для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость для ее дальнейшей перепродажи, или сдачи в аренду. Деньги, сэкономленные на приобретении аукционной квартиры, можно потратить на ремонт и обустройство квадратных метров. А это, в свою очередь, повышает ценность приобретенной недвижимости. Но тут есть и подводные камни, столкнуться с которыми потенциальные покупатели должны быть готовы. Хотя бы морально.

Долги за коммунальные услуги. Чаще всего такой изъян встречается у залоговых квартир. Объяснение простое. Если у заемщика не хватало ресурсов для погашения обязательных платежей перед банком, то и на оплату коммунальных услуг деньги он, скорее всего, не тратил. После покупки долги за электричество, воду, газ и прочие услуги переходят новому собственнику. Доказать, что новый владелец не имеет никакого отношения к накопившимся долгам, реально, но на это понадобится время.

Зарегистрированные жильцы. Когда квартиру продают принудительно по решению суда, проживающие в ней люди могут не сняться с регистрационного учета. Перед организацией аукциона на такую деталь должны обратить внимание, но могут и упустить. Тогда разбираться с внезапными соседями придется новому собственнику недвижимости.

Не снятые с регистрации люди имеют право проживать в квартире. Смена собственника по документам на это не влияет. Конечно, зарегистрированных граждан можно выписать по решению суда, то только при условии, что им уже есть 18 лет. С несовершеннолетними все обстоит сложнее. Их защищает государство. Поэтому, чтобы снять ребенка с регистрации в одной квартире, его нужно прописать в другой и не меньшей по площади.

Право на проживание. Тут стоит углубиться в историю квартиры и вспомнить, как проходила приватизация недвижимости. Если во время процедуры кто-то из жильцов отказался от участия в ней, то взамен ему досталось право пожизненного проживания в этой квартире.

Внезапные наследники. Иногда на торги выставляется выморочное жилье. Такие квартиры переходят городу от пожилых людей, у которых на момент смерти нет родственников, а значит и наследников. Последние могут объявиться позже, когда квартира уже перешла в собственность по итогам торгов. Оспорить сделку новоиспечённые наследники могут через суд. И шансы на положительный исход заседания тут велики.

Дорогой ремонт. Многие квартиры, продающиеся на торгах, требуют серьезного ремонта. Чаще преображение необходимо тем самым «бабушкиным» вариантам. Одинокие пенсионеры не всегда следят за состоянием мебели или сантехники. Но бывает и так, что немалых вложений потребуют и залоговые квартиры. В них может оказаться незаконная перепланировка. Разбираться с переносом стен и мокрых зон, а, возможно, и с восстановлением первоначальной планировки придется новому собственнику.

Нередко бывает и такое, что подпортить внешний вид квартиры может ее бывший собственник. В порыве гнева и отчаяния сорвать обои, вскрыть пол или испортить сантехнику. Взыскать с вредителя ничего не получится. Ведь на торгах продается помещение, а все остальное лишь приятный бонус.

Кот в мешке

Покупка квартиры на аукционе — это всегда сюрприз. Узнать заранее, что ждет за закрытой дверью, невозможно. По правилам аукционов, жилье нельзя посмотреть заранее. Но при этом никто не запрещает приехать по указанному адресу и внимательно изучить дом снаружи, а заодно окинуть придирчивым взглядом придомовую территорию и парадную. При желании можно и с местными жителями поговорить, так сказать, навести справки об интересующем объекте.

Подробную информацию о квартире потенциальные покупатели могут найти в сопроводительных документах. Они есть на каждый аукционный лот. В них указывается:

— общая и жилая площадь;
— количество комнат;
— этаж;
— этажность дома и прочие характеристики.

Иногда к этому списку прикладывают фотографии квартиры. Но они не всегда дают полное представление о состоянии жилья. Под ковром может оказаться дыра, а за шкафом — черная плесень.

Аукцион на квартиру по реновации

Здесь пару слов стоит сказать о самой программе «Реновация». Это масштабный жилищный проект, который коснулся сотни тысяч москвичей. Жителей устаревших типовых домов переселяют в современные новостройки. Большая часть квартир в возведенных домах предоставляется по договорам мены жильцам, которые уже проживали на этом месте или рядом с ним. Жители домов, попавших в программу, могут отказаться от квадратных метров в пользу денежной компенсации. В итоге, в новом доме остаются невостребованные квартиры. Именно они в соответствии с требованиями закона и выставляются на продажу всем желающим через торги.

Организатором аукциона и собственником таких квартир является Московский фонд реновации жилой застройки. Он же проводит открытые электронные торги. Участие в них могут принять любые физические и юридические лица.

Участникам аукциона фонд реновации дает гарантию юридической чистоты сделки. Квартиры, которые выставляются на аукцион, не имеют обременений: они не были проданы, подарены, заложены, не находятся под арестом, запрещением или спором, а также не подлежат ренте, аренде или найму. В таких квартирах никто не проживает и не зарегистрирован. Повлиять на сделку после ее завершения никто не сможет.

Сами торги проходят по классическому сценарию.

Как проходят аукционы на квартиры

Прежде чем окунуться в мир имущественных торгов, стоит хорошенько изучить, из чего состоит этот процесс и какие документы необходимо собрать участникам.

Принять участие в аукционе может любой гражданин России, у которого есть СНИЛС и ИНН. Ключевые этапы подготовки и проведения торгов выглядят так:

Регистрация и поиск лота. Участнику необходимо зарегистрироваться на электронной торговой площадке (ЭТП), изучить предлагаемые объекты (лоты) и выбрать понравившийся вариант.

Получение электронной подписи. Для подачи заявок и подписания документов участнику торгов потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП).

Подготовка и подача заявки. Участнику необходимо подготовить пакет документов согласно требованиям торгов, включая заявление и подтверждающие документы, после чего подать заявку на участие на электронной торговой площадке в установленный срок.

Обеспечительный платеж. Для участия в торгах необходимо внести задаток. Его размер зависит от вида торгов и стоимости имущества (обычно от 1% до 20% от начальной цены лота). Проигравшим участникам задаток возвращается. Задаток победителя перечисляется в счет оплаты имущества.

Участие в торгах. Имущественные торги не ограничены по времени. Аукцион может продолжаться как пару часов, так и несколько недель. Кроме того, торги могут проходить в форме открытого аукциона с повышением цены, повторного аукциона или публичного предложения с понижением цены. Участнику нужно отслеживать ход торгов и соблюдать правила торговой площадки.

Заключение договора. Финальный этап, на котором объявляют победителя торгов. Далее в течение 5 дней с момента поступления полной оплаты от победителя организатор заключает с ним договор купли-продажи. После этого вносятся изменения в ЕГРН. Если победитель отказывается от подписания договора, задаток ему не возвращается, и право на договор могут предложить следующему участнику по цене.

Как участвовать в аукционе на квартиру

Информацию о проведении торгов участники получают в извещении. В нем указывается начальная стоимость объекта, размер обеспечительного платежа и шаг повышения. Последний показатель может определяться как в процентах, так и в рублях.

В день проведения торгов участнику необходимо зайти в личный кабинет на электронной площадке, указать свою цену за объект и внимательно следить за ходом торгов.

После окончания торгов, победитель получит соответствующее уведомление на адрес электронной почты. Информация о проигрыше будет доступна в личном кабинете.

Далее победитель оплачивает покупку. Обычно на эту процедуру выделяется не более 20 календарных дней. В финале подписывается договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности.

Коротко о главном

Найти идеальную жилплощадь на аукционе можно. Главное тщательно изучать лоты, разбираться в реальной стоимости недвижимости и не забывать о возможных рисках.