Содержание статьи
Любой многоквартирный дом — это большой и сложный организм, за которым надо ухаживать. Именно этим и занимаются управляющие компании (УК). В Санкт-Петербурге множество управляющих компаний, все они по-разному справляются со своими обязанностями. В статье разобрались во всех тонкостях и деталях вопросов, связанных с управляющей компанией. А в конце поделились советом, как сменить УК в вашем доме, если сил это терпеть уже больше нет.
Что входит в обязанности УК: зачем она в доме и что делает
Главная обязанность управляющей компании — обеспечивать жизнедеятельность дома. Основные функции, которые она должна выполнять:
- уборка общедомовых пространств (лестницы, лифты, лифтовые холлы) и придомовой территории;
- устранение мелких дефектов в местах общего пользования и на придомовой территории;
- текущий ремонт инженерных систем;
- сезонные работы (подготовка дома к отопительному сезону или покос газона);
- оперативная реакция на коммунальные аварии;
- прием показаний счетчиков и формирование квитанций на оплату коммунальных платежей;
- обеспечение противопожарной безопасности.
Важно. УК может брать на себя дополнительные обязательства (охрана дома, организация досуга для жителей, прием курьеров и передача посылок жителям и т.п.). Но все допуслуги будут отражаться на тарифах УК. Чем обязанностей больше, тем тариф выше.
Чем отличается УК от ТСЖ 
ТСЖ — товарищество собственников жилья. Фактически, это инициативная группа собственников, которая берет на себя обязательства по управлению домом.
УК — это сторонняя коммерческая организация с теми же функциями.
Сейчас редко где можно встретить дом под управлением ТСЖ. По крайней мере, в крупных городах вроде Санкт-Петербурга или Москвы. Дома в этих городах чаще всего большие. И организовать работу по обслуживанию дома через ТСЖ нелегко.
Отличие частной от государственной управляющей компании
Государственные УК чаще всего работают во вторичном жилье советской постройки или домах начала нулевых. В тот момент частные УК еще не были распространены, поэтому обслуживание дома на себя брали государственные.
В Санкт-Петербурге самые популярные гос УК — «Возрождение» и «Жилкомсервис», в Москве — «Жилищник».
Частные УК стали появляться с ростом новостроек. По 214-ФЗ застройщик обязан передать дом дольщикам с выбранной управляющей компанией (которую собственники потом при желании могут поменять). В начале 21-го века новостройки также передавали государственным УК. Со временем некоторые застройщики стали создавать собственные управляющие компании, которые работали в их готовых домах. Самые известные:
- «Управление комфортом» — от RBI;
- «ПИК комфорт» от ГК ПИК;
- «LEGENDA comfort» от LEGENDA;
- «ЮИТ сервис» от ГК ЮИТ.
Причем некоторые из них приглашают к управлению своими объектами другие застройщики.
Основное отличие частной от государственной управляющей компании — объем и качество предоставляемых услуг. Например:
| Государственная УК | Частная УК | |
| Уход за придомовой территорией | Дворник, который подметает территорию летом и убирает снег зимой | садовник, ухаживающий за озеленением согласно рекомендациям для конкретных растений; инженер, обслуживающий разные виды покрытия во дворе, и т.п. |
| Обеспечение безопасности | Бабушка на лавке у парадной | охрана; видеокамеры; закрытая территория + обслуживание всех элементов ее обеспечения и т.п. |
| Мелкий текущий ремонт | По ситуации и в неопределенные сроки | Оперативный ремонт и устранение неполадок |
И это лишь несколько примеров. Объем и наполнение функционала частной УК зависит от конкретного застройщика и сегмента дома. В Санкт-Петербурге есть проекты, где в холле дома вас встречает администратор, который знает по имени-отчеству каждого жителя (включая детей). Разумеется, такого администратора не будет в доме на 1500 квартир, это прерогатива более камерных проектов. Но это яркий пример того, насколько обширны могут быть обязанности УК и их сотрудников.
Обязанности управляющей компании по закону
Есть несколько законодательных актов, которые регулируют деятельность УК:
- статьи 161 и 162 Жилищного кодекса — перечень основных обязанностей УК;
- статьи 7.22 и 7.23 Кодекса об административных правонарушениях — основания для штрафа или отзыва лицензии у УК;
- постановление Правительства № 290 — минимальный перечень услуг и работ, которые должна оказывать УК.
Обязанности управляющей компании по содержанию придомовой территории
Все, что находится в границах придомовой территории — ответственность УК. Сюда относятся:
- уход за растениями;
- уборка территории согласно сезонности;
- мелкий текущий ремонт;
- организация полномасштабных ремонтных работ (например, по замене или ремонту дорожного покрытия);
- вынос мусора из урн;
- вывоз мусора из контейнеров.
Конечно, каждая УК может по-разному относиться к своим обязанностям. Кто-то будет брать дополнительные функции, а кто-то и минимальный набор выполнит со спущенными рукавами.
Должна ли управляющая компания косить траву
Да, так как трава растет на придомовой территории дома. Уход за всеми растениями на территории относится к зоне ответственности УК. Также как уборка снега зимой, а листьев осенью.
Должны ли мыть подъезды управляющие компании
Да, уборка мест общего пользования — обязанность УК. К таким местам относятся:
- лестничные пролеты;
- лифты;
- лифтовые холлы;
- общие межквартирные коридоры;
- общие холлы.
Должна ли управляющая компания травить тараканов
По закону — нет. Если рассуждать логически, тараканы могут появиться из-за жителей, а не из-за УК (кто-то принес, кто-то плохо убирался). Поэтому избавление от мелких насекомых и грызунов обычно ложится на плечи собственников.
Как заставить управляющую компанию выполнять свои обязанности
Если УК плохо выполняет свои обязанности, то с этим сложно бороться. В интернете есть миллионы статей, где жители жалуются на ужасную работу со стороны управляющей компании, но сделать с ней ничего не могут. Более всего обидно, когда УК не только плохо работает, но еще и берет за это огромные деньги.
Увы, если жители недовольны работой УК, то надо вступать на длинный и тернистый путь скандалов и угроз. С чего начать и чем продолжить — в следующем разделе.
Ненадлежащее исполнение обязанностей управляющей компанией — куда идти
Здесь стоит идти по нарастающей. Сразу идти в суд нет смысла — у вас не будет достаточного количества материалов, чтобы доказать, что УК — нехорошие люди.
Обращение в диспетчерскую
Регулярная плохая уборка или разбитое полгода назад окно, которое все не могут заменить — обо всех недочетах в работе сотрудников УК обязательно надо сообщать диспетчеру. Он обязан зафиксировать обращение и исправить его.
Обращение в руководство УК
Если все заявки в диспетчерскую ни к чему не приводят — идем к руководству управляшки. Здесь имеет смысл подготовить письмо с претензиями и четким обозначением, кто, когда и на протяжении какого времени не выполняет свои обязательства. Также стоит отметить, что при отсутствии реакции на претензии жильцов заявление будет перенаправлено в суд.
Обращение (жалоба) в Жилинспекцию
Можно оформить даже через Госуслуги. Представители Госжилинспекции обязаны отреагировать на заявление в течение 10 дней.
Обращение в Роспотребнадзор (РПН)
Если и Жилинспекция не помогла, то идем выше. В РПН чаще всего обращаются по существенным вопросам. Например:
- необоснованное повышение тарифов;
- нарушение санитарных правил;
- полное отсутствие реакции на обращения жителей.
Заявление также можно оформить через Госуслуги или на сайте Роспотребнадзора.
Обращение в суд
Кульминацией споров с УК может стать обращение в суд. Здесь нужна хорошая подготовка:
- предоставление всех ранее оформленных обращений во все инспекции, их заключений и реакции УК;
- четко сформулированные требования к УК с точки зрения корректировки их работы.
Рекомендуем к этому процессу подходить только в сопровождении адвоката, который специализируется именно на таких спорах.
Должна ли управляющая компания отчитываться перед жильцами
С 1 сентября 2025 года вступает в силу закон, который обязывает УК и ТСЖ отчитываться о проделанной работе перед собственниками. О чем именно будут отчитываться УК — определит Минстрой. Данные будут предоставляться за предыдущий год. Первые отчеты должны быть предоставлены в 1 квартале 2026 года.
Инициатива отличная. Ведь соотношение «стоимость услуг УК — фактическая работа за эти деньги» у некоторых управляющих компаний сомнительное. Надеемся, что эта инициатива позволит ликвидировать хаос, который присутствует в некоторых домах.
Как сменить УК в доме
Если на общем собрании собственников 50% жильцов проголосуют за смену УК, она должна быть заменена. Это право закреплено в статье 46 Жилищного кодекса.
Чаще всего проблема именно в том, чтобы получить эти самые 50% голосов. Ведь многие игнорируют общие собрания собственников и вопросы, которые там обсуждаются. Так что УК должна показывать верх непрофессионализма и наплевательского отношения к жильцам, чтобы они мобилизовались насколько активно, чтобы собрать эти самые 50% голосов.
Вопросы и ответы
Выбор УК чаще всего происходит застройщиком (если речь про новостройку). Но договор заключается между УК и каждым собственником. На основании этого договора далее будут производиться взаиморасчеты.
Начинать с обращения в диспетчерскую с просьбой расшифровать допуслуги. Если ответ отсутствует или вас не удовлетворил — идти дальше по нарастающей — руководство УК, Госжилинспекция, Роспотребнадзор, суд.
Да. С одной стороны, по 214-ФЗ застройщик обязан передать дом под управлением управляющей компании. С другой, собственник не может не платить за обслуживание общедомового имущества, которым он пользуется.
Да, но надо доказать, что они не предоставлены. А это непростой и долгий путь.
Тарифы УК устанавливаются ее руководством самостоятельно. Если вы хотите посмотреть расшифровку — обращайтесь в диспетчерскую вашего дома.
Да, может. Так как договор с обеспечивающими организациями заключен как раз у УК.
Почитать законодательные акты. Либо попросить соответствующий документ у УК.
С 2015 года все УК должны проходить обязательное лицензирование в Жилинспекции. То есть подтвердить, что они в состоянии оказывать заявленные услуги надлежащего качества. Поэтому найти нелицензированную УК сейчас сложно.
Если речь про решение конфликтного вопроса — решение собрания жильцов. Так как они имеют право, собрав более 50% голосов, принимать любые решения, связанные с управлением дома.
Хорошая управляющая компания сравнима с официантом в дорогом ресторане — вы не замечаете его присутствия, но у вас на столе всегда чистые приборы, бокал наполнен, а грязные тарелки исчезают как по волшебству. С УК также. Если она хорошо выполняет свою работу, то у вас не возникает вопросов относительно стоимости обслуживания или «а куда обращаться с жалобой». Чтобы жить в доме с такой УК, оставьте заявку здесь. Мы пришлем вам подборку недвижимости в Санкт-Петербурге с лучшими УК, которые действительно будут заботиться о комфорте собственников.
за Ваш комментарий!
Он будет опубликован после проверки модератором