Содержание статьи
Чем больше в сделке задействовано физических лиц, тем больше шанс того, что на каком-то этапе вас могут обмануть. Покупка квартиры и обман часто идут рука об руку. Ведь из-за незнания, что проверять и куда смотреть, шанс попасть в руки мошенника велик. А если у этого товарища еще и полный вагон харизмы и обаяния, то опасность оказаться в его сетях много больше. В этой статье разберем самые популярные схемы мошенничества и покажем, как их избежать.
Обман при сделках с недвижимостью: почему покупатели и продавцы рискуют
Махинации с документами при покупке квартиры

Такой вид мошенничества чаще встречается на вторичном рынке. Ибо в случае сделки с застройщиком, вы покупаете квартиру напрямую, у нее нет предыдущих собственников и какой-либо истории.
Подделка документов на недвижимость и как её распознать
Эта форма мошенничества сейчас встречается редко. Так как главный документ, подтверждающий право собственности на квартиру — выписка из ЕГРН. А ее можно заказать самостоятельно через Госуслуги по любому объекту недвижимости. Следовательно, вы можете сравнить выписку, которую вам предоставил продавец, с той, которую вы скачали самостоятельно.
Это будет стоить 450 рублей, но поверьте — эта сумма окажется незначительной в сравнении с возможным шансом потерять миллионы.
Продажа квартиры по доверенности — рискованная схема
Агент или «родственник» (а может и правда родственник) говорит, что:
- «собственник проживает в другой стране»;
- «не может приехать на сделку, так как работает вахтовым методом»;
- «старенькая бабушка, живущая в селе Верхнее Кукуево».
И предлагает провести сделку по доверенности. Показывает доверенность — настоящую, нотариально заверенную, с водяными знаками. Возможно даже предлагает пообщаться с собственником по телефону или видео. А после подписания и регистрации сделки выясняется, что собственник знать не знал ни о какой сделке и требует вернуть квартиру обратно. И вообще на момент подписания сделки доверенность уже была аннулирована.
Как проверить доверенность и избежать обмана покупателя квартиры
- Обязательно проверяйте до подписания и в день сделки, что доверенность действующая. Это можно сделать на сайте Федеральной нотариальной палаты. Доверенность действительно можно отозвать в любой момент, но если у вас будет подтверждение (скрин или выписка), что в день сделки ее статус был действующим, выиграть в суде будет немного легче.
- Если действия и / или слова участников сделки у вас вызывают подозрения:
- торопят с подписанием;
- настаивают на сделке в определенный день;
- просят занизить стоимость в договоре без видимых на то причин;
- разговаривают как с маленьким ребенком или, наоборот, сильно морально давят,
лучше отказаться от такой покупки сразу, не внося никакие деньги.
- Обсудите возможность присутствия собственника на сделке. Например, договориться, что вы увеличите цену квартиры на стоимость билетов, чтобы собственник приехал на подписание. Поверьте, эти 10-20 дополнительных тысяч могут сэкономить вам куда больше денег и нервов.
Обман с задатком и авансом при сделке
Попасть в руки мошенников можно и до сделки. Махинации с авансом/задатком на вторичном рынке случаются часто.
Мошенничество с задатком: как не потерять деньги
Самая распространенная схема — указать намеренно сжатые сроки сделки в договоре. Ведь по законодательству, если сделка сорвалась по вине покупателя, сумма не возвращается. Вас могут торопить, заставлять принять решение как можно скорее — это звоночки, на которые стоит обратить внимание. И как бы вам ни нравилась квартира, лучше отказаться от сделки.
Важно. Нормальный срок договора, чтобы успеть подготовить сделку — не менее 3 недель. Если период меньше — это повод задуматься и задать вопрос продавцу.
Аванс или задаток при покупке квартиры — что безопаснее

Для покупателя — договор аванса. Там можно указать условия возврата денег, если сделка не состоялась по независящим от вас причинам:
- отказ по ипотеке;
- одобрение на неподходящих условиях;
- форс-мажоры.
Юридически договор аванса не регламентируется никаким законом. Но если дело дойдет до суда, это даже лучше. Потому что имея хорошего адвоката, вы сможете выиграть дело и вернуть деньги. Хотя надеемся, что этот совет вам не пригодится.
Схемы обмана при покупке квартиры на вторичном рынке
Увы, обман при покупке квартиры на вторичном рынке случается куда чаще, чем в новостройке. Чем больше в сделке физических лиц, тем больше шансов попасть в просак.
Обман риэлторов при продаже квартиры
Агентов-мошенников на рынке не меньше, чем продавцов. Их сила в том, что они разбираются в рынке. Поэтому понимают, где можно подловить покупателя.
Самый популярный и простой способ — взять аванс и пропасть. Часто встречается на рынке аренды, но может и при покупке недвижимости. Когда вы вносите аванс агенту без присутствия собственника, а потом не можете дозвониться до риэлтора. Денег нет, квартиры нет.
Агентство недвижимости-однодневка: как распознать мошенников
- У агентства нет сайта или активной страницы в соцсетях.
- Отзывы на сайте (если он есть) старые и однотипные.
- Агент предлагает встретиться в каком-то сомнительном месте (на окраине города или в презентабельном кафе).
- Агент торопит вас с принятием решения, ничем это не аргументируя.
Важно. Надежный и профессиональный агент на сделке — ваша защита и опора. Агент-мошенник испортит все, не успев начать.
Объявления на Avito и другие ловушки для покупателей квартир
Если вы нашли объявление, где:
- слишком низкая стоимость;
- срок размещения на сайте более 1,5 месяцев;
- нет нормальных фотографий (они не информативные или это вообще картинки, а не живые фото);
- аккаунт продавца на сайте совсем свежий;
Лучше отказаться от подобного предложения сразу. С вероятностью 99%, когда вы позвоните по нему, вам скажут, что квартиру вот только что забронировали, но давайте подберем альтернативу. А альтернатива будет дороже / дальше / меньше по площади. Или все вместе.
Продажа комнаты под видом квартиры
Доли в квартире и обман с их продажей
Сайты с объявлениями пестрят предложениями крутых студий с дизайнерским ремонтом, особенно в историческом центре. На фоне скромных студий за КАДом без мебели такие варианты смотрятся выигрышно. Ну это логично — зачем отдавать большие деньги, но жить в Девяткино или Колпино, если можно за эту сумму взять крутую студию на Садовой или в Петроградском районе.

Но на деле такие студии оказываются комнатами в коммуналке. И все очарование разбивается, как только вы туда приезжаете. И понимаете, что круто в ней выглядят только внутренние 20 квадратных метров. А вне их — типичная коммуналка с:
- алкашом Василием, который встречает вас раскатистой отрыжкой из своей комнаты;
- стойким запахом кошачьего туалета из комнаты Ираиды Семеновны;
- уборной, после которой руки станут грязнее, чем до вашего туда захода.
Либо другой вариант: вам наотрез отказываются показать квартиру, ссылаясь на то, что в ней сейчас живет собственник или арендатор. А предлагают встретиться на нейтральной территории. И уже в кафе рассказывают прекрасную историю о том, как можно сделать такой ремонт, как на фотографии, силами одного дизайн бюро. И начинают впаривать вам именно его услуги. Потому что на данный момент комната выглядит как после ядерной войны.
Кстати. Часто в подобных объявлениях без приобретения услуг этого бюро квартиру продавать вам отказываются.
Чем опасна покупка доли и какие последствия ждут собственника
Помимо эстетической составляющей, у подобных предложений есть еще один большой минус: покупая комнату, вы покупаете долю в квартире. Соответственно, любые дальнейшие действия в юридическом поле, связанные с этой недвижимостью, должны согласовываться с остальными собственниками. А они (собственники) могут быть с теми еще приколами.
Важно. Если у вас доля в квартире, при дальнейшей продаже этой недвижимости вы должны будете собирать письменные отказы от покупки квартиры у всех собственников. А их не всегда легко собрать.
Обман на рынке апартаментов
Продажа апартаментов под видом квартиры — уловка продавцов
Этот вид мошенничества возможен и на вторичном, и на первичном рынке. Агент до последнего не будет вам говорить о том, что это апартаменты. Но на сделке это вскроется (так как в договоре будет указано, что вы покупаете не «квартиру», а «помещение»). И в этот момент он будет давить на то, что уже столько времени и сил потрачено на поиск, глупо отказываться на последнем этапе, вам же понравился этот вариант и т.д. и т.п.
Чем апартаменты отличаются от квартиры и как это влияет на покупателя
Апартаменты — удобный и комфортный вид недвижимости. Самое главное его отличие от квартиры — там нельзя сделать регистрацию (ни постоянную, ни временную). Но если:
- у вас есть постоянная регистрация;
- вы хотите недвижимость чуть ниже рынка по стоимости;
- вам хочется иметь отельные сервисы и полную инфраструктуру на территории комплекса,
апартаменты могут вам подойти.
Покупка квартиры в долгострое: в чем опасность
Долгострои обычно привлекают ультранизкой ценой в сравнении с конкурентами. И тут сладко лить в уши может не только агент, но и менеджер застройщика. Поэтому внимательно анализируйте факты и сопоставляйте планируемый срок сдачи с тем, что сейчас действительно происходит на стройке.
Важно. Дом с ключами через полгода не может быть на стадии «возведение монолитных конструкций второго этажа». Даже если это 2-этажный дом.
Почему низкая цена на новостройку может быть признаком обмана
Застройщик никогда не будет отдавать квартиру за слишком низкую стоимость просто так. Ведь он несет огромные затраты на стройку:
- проектное финансирование;
- покупка или аренда земельного участка;
- закупка материалов;
- оплата работ подрядчиков
и многое другое.
И если он готов продавать квартиры дешево, значит, ему очень-очень нужны деньги. А такая необходимость возникает только в случаях крайней необходимости (есть риск банкротства застройщика или плохо идут продажи).
Кстати. Вспомните себя, когда продаете что-то на Авито. Если вы уверены в качестве товара — вы поставите рыночную стоимость. Если есть какие-то изъяны — указываете цену ниже рынка. С ценообразованием у застройщиков точно так же.
Как отличить перспективный объект от проблемного
- адекватная рыночная цена;
- ход строительства соответствует заявленным срокам сдачи;
- на стройплощадке есть активность каждый день (и в выходные, и в праздники);
- отсутствуют слишком большие скидки (30-40-50%).
Методы обмана с кредитом под залог квартиры
Ипотека — это кредит под залог квартиры. Но в случае этого договора вы подписываете именно ипотечный договор. Это указывается в названии документа. Следовательно, договор подчиняется закону об ипотеке. И любые возможные споры будут решаться в его рамках.

Кредиты под залог недвижимости часто практикуются в сфере потребительских кредитов. Когда вам нужна большая сумма на свои нужды. Де-юре это обычный договор потребительского кредита.
Важно. Кредит под залог квартиры — это выдача средств под залог уже имеющейся недвижимости.
Будьте внимательны. Самая большая опасность при подписании подобных договоров — у вас могут забрать квартиру, если вы не вносите платежи. И оспорить подобное решение может быть очень сложно.
Как избежать обмана при покупке недвижимости
Проверка квартиры и продавца через ЕГРН
Обязательно заказывайте выписку из ЕГРН самостоятельно. Проверьте:
- количество собственников;
- наличие залогов и обременений;
- наличие незарегистрированных жильцов;
- на каком основании прошлые собственники лишились права собственности.
Использование эскроу-счетов и аккредитива для безопасных расчётов
Никогда не передавайте наличные продавцу на сделке! Используйте безопасные способы взаиморасчетов:
- аккредитив;
- СБР;
- банковскую ячейку.
Во всех этих формах взаиморасчетов продавец получает деньги только после регистрации договора в Росреестре. То есть когда право собственности уже перешло к покупателю.
Почему важно присутствие собственника на сделке
- Доверенность можно отозвать в любой момент. Даже если вы ее проверили до сделки, в день подписания ее можно аннулировать. Тогда сделка будет признана недействительной, а в суде с вас могут потребовать компенсацию морального ущерба.
- Необходимо убедиться в адекватности собственника хотя бы внешне. Чтобы после подписания договора вам не обрывали телефон со словами «верните квартиру, черти, вы меня обманули».
- Видя друг друга, легче договориться и решить какие-то мелкие затыки, которые могут возникнуть в процессе сделки.
Резюме: как защититься при сделке с недвижимостью на вторичке
- Проверка документов через Росреестр.
- Использование аккредитива или эскроу-счета для расчетов.
- Присутствие собственника на сделке.
- Юридическая проверка через нотариуса/адвоката/банк.
- Запрос выписок из ЕГРН.
Вопросы и ответы
Задаток продавец может оставить себе, если сделку сорвали вы. Именно этим чаще всего пользуются мошенники. Поэтому, при подписании договора задатка шанс попасть на мошенников больше.
На едином реестре доверенностей. Но помните, что доверенность можно отозвать в любой момент. Поэтому, рекомендуем делать скриншоты с подтверждением, что на момент вашей проверки доверенность была действительна.
Можно. Для этого рекомендуем пообщаться с собственником хотя бы по видео связи. Чтобы убедиться, что он существует. И что он вообще в курсе о планируемой сделке.
Заказать выписку из ЕГРН по квартире самостоятельно на Госуслугах. Стоимость выписки 450 рублей, но она позволит вам убедиться в подлинности данных продавца.
Это почти невозможно. Если на момент сделки вы проверили выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы, вы должны были знать о точном количестве собственников. Подобная ситуация может быть, если проданная квартира перешла собственнику по наследству. И новый объявившийся собственник — еще один наследник. Главный вопрос в этой ситуации — сколько прошло времени с момента смерти наследодателя. Если более 6 месяцев — увы, ему не повезло. Если менее — тогда начнутся судебные разбирательства, увы.
Если сделка сорвалась по вине покупателя — юридически нет. Только пытаться договариваться с продавцом. Если по вине продавца — задаток возвращается покупателю.
Крайне маловероятно. Доказывать, что это был факт мошенничества, придется в суде. Собирать доказательства, вызывать вторую сторону на слушания. Потенциально, это очень долго, дорого и есть шанс, что безрезультатно.
Главное — убедиться, что остальные собственники дали письменный отказ от покупки этой доли.
Главный документ — выписка из ЕГРН. Ее подделать сложно, так как покупатель может заказать ее самостоятельно и проверить информацию.
Подделкой могут оказаться правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или дарения, свидетельство о наследстве или завещание). Но так как ссылки на них тоже есть в выписке, ориентируйтесь на нее.
При мошеннических сделках с авансов продавец чаще всего просто пропадает. С задатком — выставляют нереально короткие сроки выхода на сделку, чтобы покупатель наверняка не успел. И тогда деньги остаются у продавца на законных условиях.
Обман при сделках с недвижимостью может обойти вас стороной. Но для этого либо вы сами должны быть профессионалом с многолетним опытом в этой сфере, либо лучше обратиться к действительно знающему специалисту. Наши менеджеры не продадут вам долгострой, даже если вы будете умолять об этом. А любого мошенника на вторичке вскроют, как белка орех. Хотите купить квартиру безопасно — мы ждем вашу заявку.