Обман при сделках с недвижимостью: как избежать неприятных последствий после сделки

Содержание статьи

Чем больше в сделке задействовано физических лиц, тем больше шанс того, что на каком-то этапе вас могут обмануть. Покупка квартиры и обман часто идут рука об руку. Ведь из-за незнания, что проверять и куда смотреть, шанс попасть в руки мошенника велик. А если у этого товарища еще и полный вагон харизмы и обаяния, то опасность оказаться в его сетях много больше. В этой статье разберем самые популярные схемы мошенничества и покажем, как их избежать.

Обман при сделках с недвижимостью: почему покупатели и продавцы рискуют

Махинации с документами при покупке квартиры

Такой вид мошенничества чаще встречается на вторичном рынке. Ибо в случае сделки с застройщиком, вы покупаете квартиру напрямую, у нее нет предыдущих собственников и какой-либо истории.

Подделка документов на недвижимость и как её распознать

Эта форма мошенничества сейчас встречается редко. Так как главный документ, подтверждающий право собственности на квартиру — выписка из ЕГРН. А ее можно заказать самостоятельно через Госуслуги по любому объекту недвижимости. Следовательно, вы можете сравнить выписку, которую вам предоставил продавец, с той, которую вы скачали самостоятельно.

Это будет стоить 450 рублей, но поверьте — эта сумма окажется незначительной в сравнении с возможным шансом потерять миллионы.

Продажа квартиры по доверенности — рискованная схема

Агент или «родственник» (а может и правда родственник) говорит, что:

• «собственник проживает в другой стране»;
• «не может приехать на сделку, так как работает вахтовым методом»;
• «старенькая бабушка, живущая в селе Верхнее Кукуево».

И предлагает провести сделку по доверенности. Показывает доверенность — настоящую, нотариально заверенную, с водяными знаками. Возможно даже предлагает пообщаться с собственником по телефону или видео. А после подписания и регистрации сделки выясняется, что собственник знать не знал ни о какой сделке и требует вернуть квартиру обратно. И вообще на момент подписания сделки доверенность уже была аннулирована.

Как проверить доверенность и избежать обмана покупателя квартиры

• Обязательно проверяйте до подписания и в день сделки, что доверенность действующая. Это можно сделать на сайте Федеральной нотариальной палаты. Доверенность действительно можно отозвать в любой момент, но если у вас будет подтверждение (скрин или выписка), что в день сделки ее статус был действующим, выиграть в суде будет немного легче.
• Если действия и / или слова участников сделки у вас вызывают подозрения:
  • торопят с подписанием;
  • настаивают на сделке в определенный день;
  • просят занизить стоимость в договоре без видимых на то причин;
  • разговаривают как с маленьким ребенком или, наоборот, сильно морально давят,

лучше отказаться от такой покупки сразу, не внося никакие деньги.

• Обсудите возможность присутствия собственника на сделке. Например, договориться, что вы увеличите цену квартиры на стоимость билетов, чтобы собственник приехал на подписание. Поверьте, эти 10-20 дополнительных тысяч могут сэкономить вам куда больше денег и нервов.

Обман с задатком и авансом при сделке

Попасть в руки мошенников можно и до сделки. Махинации с авансом/задатком на вторичном рынке случаются часто.

Мошенничество с задатком: как не потерять деньги

Самая распространенная схема — указать намеренно сжатые сроки сделки в договоре. Ведь по законодательству, если сделка сорвалась по вине покупателя, сумма не возвращается. Вас могут торопить, заставлять принять решение как можно скорее — это звоночки, на которые стоит обратить внимание. И как бы вам ни нравилась квартира, лучше отказаться от сделки.

Важно. Нормальный срок договора, чтобы успеть подготовить сделку — не менее 3 недель. Если период меньше — это повод задуматься и задать вопрос продавцу.

Аванс или задаток при покупке квартиры — что безопаснее

Для покупателя — договор аванса. Там можно указать условия возврата денег, если сделка не состоялась по независящим от вас причинам:

• отказ по ипотеке;
• одобрение на неподходящих условиях;
• форс-мажоры.

Юридически договор аванса не регламентируется никаким законом. Но если дело дойдет до суда, это даже лучше. Потому что имея хорошего адвоката, вы сможете выиграть дело и вернуть деньги. Хотя надеемся, что этот совет вам не пригодится.

Схемы обмана при покупке квартиры на вторичном рынке

Увы, обман при покупке квартиры на вторичном рынке случается куда чаще, чем в новостройке. Чем больше в сделке физических лиц, тем больше шансов попасть в просак.

Обман риэлторов при продаже квартиры

Агентов-мошенников на рынке не меньше, чем продавцов. Их сила в том, что они разбираются в рынке. Поэтому понимают, где можно подловить покупателя.

Самый популярный и простой способ — взять аванс и пропасть. Часто встречается на рынке аренды, но может и при покупке недвижимости. Когда вы вносите аванс агенту без присутствия собственника, а потом не можете дозвониться до риэлтора. Денег нет, квартиры нет.

Агентство недвижимости-однодневка: как распознать мошенников

• У агентства нет сайта или активной страницы в соцсетях.
• Отзывы на сайте (если он есть) старые и однотипные.
• Агент предлагает встретиться в каком-то сомнительном месте (на окраине города или в презентабельном кафе).
• Агент торопит вас с принятием решения, ничем это не аргументируя.

Важно. Надежный и профессиональный агент на сделке — ваша защита и опора. Агент-мошенник испортит все, не успев начать.

Объявления на Avito и другие ловушки для покупателей квартир

Если вы нашли объявление, где:

• слишком низкая стоимость;
• срок размещения на сайте более 1,5 месяцев;
• нет нормальных фотографий (они не информативные или это вообще картинки, а не живые фото);
• аккаунт продавца на сайте совсем свежий;

Лучше отказаться от подобного предложения сразу. С вероятностью 99%, когда вы позвоните по нему, вам скажут, что квартиру вот только что забронировали, но давайте подберем альтернативу. А альтернатива будет дороже / дальше / меньше по площади. Или все вместе.

Продажа комнаты под видом квартиры

Доли в квартире и обман с их продажей

Сайты с объявлениями пестрят предложениями крутых студий с дизайнерским ремонтом, особенно в историческом центре. На фоне скромных студий за КАДом без мебели такие варианты смотрятся выигрышно. Ну это логично — зачем отдавать большие деньги, но жить в Девяткино или Колпино, если можно за эту сумму взять крутую студию на Садовой или в Петроградском районе.

Но на деле такие студии оказываются комнатами в коммуналке. И все очарование разбивается, как только вы туда приезжаете. И понимаете, что круто в ней выглядят только внутренние 20 квадратных метров. А вне их — типичная коммуналка с:

• алкашом Василием, который встречает вас раскатистой отрыжкой из своей комнаты;
• стойким запахом кошачьего туалета из комнаты Ираиды Семеновны;
• уборной, после которой руки станут грязнее, чем до вашего туда захода.

Либо другой вариант: вам наотрез отказываются показать квартиру, ссылаясь на то, что в ней сейчас живет собственник или арендатор. А предлагают встретиться на нейтральной территории. И уже в кафе рассказывают прекрасную историю о том, как можно сделать такой ремонт, как на фотографии, силами одного дизайн бюро. И начинают впаривать вам именно его услуги. Потому что на данный момент комната выглядит как после ядерной войны.

Кстати. Часто в подобных объявлениях без приобретения услуг этого бюро квартиру продавать вам отказываются.

Чем опасна покупка доли и какие последствия ждут собственника

Помимо эстетической составляющей, у подобных предложений есть еще один большой минус: покупая комнату, вы покупаете долю в квартире. Соответственно, любые дальнейшие действия в юридическом поле, связанные с этой недвижимостью, должны согласовываться с остальными собственниками. А они (собственники) могут быть с теми еще приколами.

Важно. Если у вас доля в квартире, при дальнейшей продаже этой недвижимости вы должны будете собирать письменные отказы от покупки квартиры у всех собственников. А их не всегда легко собрать.

Обман на рынке апартаментов

Продажа апартаментов под видом квартиры — уловка продавцов

Этот вид мошенничества возможен и на вторичном, и на первичном рынке. Агент до последнего не будет вам говорить о том, что это апартаменты. Но на сделке это вскроется (так как в договоре будет указано, что вы покупаете не «квартиру», а «помещение»). И в этот момент он будет давить на то, что уже столько времени и сил потрачено на поиск, глупо отказываться на последнем этапе, вам же понравился этот вариант и т.д. и т.п.

Чем апартаменты отличаются от квартиры и как это влияет на покупателя

Апартаменты — удобный и комфортный вид недвижимости. Самое главное его отличие от квартиры — там нельзя сделать регистрацию (ни постоянную, ни временную). Но если:

• у вас есть постоянная регистрация;
• вы хотите недвижимость чуть ниже рынка по стоимости;
• вам хочется иметь отельные сервисы и полную инфраструктуру на территории комплекса,

апартаменты могут вам подойти.

Покупка квартиры в долгострое: в чем опасность

Долгострои обычно привлекают ультранизкой ценой в сравнении с конкурентами. И тут сладко лить в уши может не только агент, но и менеджер застройщика. Поэтому внимательно анализируйте факты и сопоставляйте планируемый срок сдачи с тем, что сейчас действительно происходит на стройке.

Важно. Дом с ключами через полгода не может быть на стадии «возведение монолитных конструкций второго этажа». Даже если это 2-этажный дом.

Почему низкая цена на новостройку может быть признаком обмана

Застройщик никогда не будет отдавать квартиру за слишком низкую стоимость просто так. Ведь он несет огромные затраты на стройку:

• проектное финансирование;
• покупка или аренда земельного участка;
• закупка материалов;
• оплата работ подрядчиков

и многое другое.

И если он готов продавать квартиры дешево, значит, ему очень-очень нужны деньги. А такая необходимость возникает только в случаях крайней необходимости (есть риск банкротства застройщика или плохо идут продажи).

Кстати. Вспомните себя, когда продаете что-то на Авито. Если вы уверены в качестве товара — вы поставите рыночную стоимость. Если есть какие-то изъяны — указываете цену ниже рынка. С ценообразованием у застройщиков точно так же.

Как отличить перспективный объект от проблемного

• адекватная рыночная цена;
• ход строительства соответствует заявленным срокам сдачи;
• на стройплощадке есть активность каждый день (и в выходные, и в праздники);
• отсутствуют слишком большие скидки (30-40-50%).

Методы обмана с кредитом под залог квартиры

Ипотека — это кредит под залог квартиры. Но в случае этого договора вы подписываете именно ипотечный договор. Это указывается в названии документа. Следовательно, договор подчиняется закону об ипотеке. И любые возможные споры будут решаться в его рамках.

Кредиты под залог недвижимости часто практикуются в сфере потребительских кредитов. Когда вам нужна большая сумма на свои нужды. Де-юре это обычный договор потребительского кредита.

Важно. Кредит под залог квартиры — это выдача средств под залог уже имеющейся недвижимости.

Будьте внимательны. Самая большая опасность при подписании подобных договоров — у вас могут забрать квартиру, если вы не вносите платежи. И оспорить подобное решение может быть очень сложно.

Как избежать обмана при покупке недвижимости

Проверка квартиры и продавца через ЕГРН

Обязательно заказывайте выписку из ЕГРН самостоятельно. Проверьте:

• количество собственников;
• наличие залогов и обременений;
• наличие незарегистрированных жильцов;
• на каком основании прошлые собственники лишились права собственности.

Использование эскроу-счетов и аккредитива для безопасных расчётов

Никогда не передавайте наличные продавцу на сделке! Используйте безопасные способы взаиморасчетов:

• аккредитив;
• СБР;
• банковскую ячейку.

Во всех этих формах взаиморасчетов продавец получает деньги только после регистрации договора в Росреестре. То есть когда право собственности уже перешло к покупателю.

Почему важно присутствие собственника на сделке

• Доверенность можно отозвать в любой момент. Даже если вы ее проверили до сделки, в день подписания ее можно аннулировать. Тогда сделка будет признана недействительной, а в суде с вас могут потребовать компенсацию морального ущерба.
• Необходимо убедиться в адекватности собственника хотя бы внешне. Чтобы после подписания договора вам не обрывали телефон со словами «верните квартиру, черти, вы меня обманули».
• Видя друг друга, легче договориться и решить какие-то мелкие затыки, которые могут возникнуть в процессе сделки.

Резюме: как защититься при сделке с недвижимостью на вторичке

1. Проверка документов через Росреестр.
2. Использование аккредитива или эскроу-счета для расчетов.
3. Присутствие собственника на сделке.
4. Юридическая проверка через нотариуса/адвоката/банк.
5. Запрос выписок из ЕГРН.

Вопросы и ответы

Обман при сделках с недвижимостью может обойти вас стороной. Но для этого либо вы сами должны быть профессионалом с многолетним опытом в этой сфере, либо лучше обратиться к действительно знающему специалисту. Наши менеджеры не продадут вам долгострой, даже если вы будете умолять об этом. А любого мошенника на вторичке вскроют, как белка орех. Хотите купить квартиру безопасно — мы ждем вашу заявку.