Споры на тему «что лучше — новостройка или вторичка» не утихают никогда и среди покупателей, и среди самих агентов. Возможно кто-то удивится, но и среди тех, кто работает на рынке недвижимости, также нет консенсуса на эту тему. Кто-то за инновации, кто-то за историю. Кто-то за комфорт будущий, кто-то — за настоящий. Но в одном все сходятся единогласно (а кто не сходится, просто не хочет в этом признаваться): проведение сделки отличается сильно. И покупка квартиры в новостройке сегодня оказывается значительно… а вот это мы уже обсудим в статье.
От чего зависит уровень сложности и стоимость сделки?
Как и у любой другой услуги (маникюра, замены тормозных дисков, чистки засорившейся трубы), затраты на проведение сделки зависят от уровня сложности работы и количества сотрудников, которые задействованы для ее выполнения. Из чего состоит проведение сделки?
- Подготовка необходимых документов по конкретной квартире.
- Составление договора.
- Оплата госпошлин за регистрацию сделки.
- Регистрация договора в Росреестре.
- Проведение взаиморасчетов.
- Закрытие сделки.
Список кажется простым и невзрачным. Но как и в случае с обслуживанием автомобиля, в зависимости от конкретной марки и модели машины одна и та же работа может требовать разных трудозатрат (где-то чтобы добраться до фары надо просто снять фару, открутив два винтика, а где-то надо разобрать половину кузова, снять мотор, охлаждающую систему и только потом добраться до крепления этой чертовой фары).
Чаще сделки на первичке обходятся покупателю намного дешевле, так как застройщик ежедневно проводит десятки, а то и сотни подписаний. И у него есть специально обученные люди, которые отвечают за конкретный блок работы. Одни ребята целыми днями делают договоры, другие массово отправляют их на регистрацию, третьи проверяют поступления денежных средств на счет застройщика. И за счет объема продаваемых квартир, строительная компания часто берет сопутствующие расходы на себя.
На вторичном рынке же все делается одним, максимум двумя людьми. Более того, если в новостройках 9 из 10 сделок проходят одинаково, то во вторичке этот показатель будет примерно на уровне 2 из 10. Остальные 8 будут содержать различные исключения: здесь у продавца обременение ипотеки ВТБ, а здесь Сбера. Здесь несовершеннолетний только у покупателя, а здесь цепочка из 4 сделок с малолетними детьми. Здесь надо продать комнату, а здесь квартиру с неузаконенной перепланировкой. У каждой из этих сделок будут свои дополнительные пункты, которые увеличат и стоимость работы агента, и сопутствующие расходы покупателя и продавца по сделке, и время проведения, и моральные затраты всех сторон.
Именно поэтому процесс покупки квартиры на первичном рынке для клиента более простой и изящный, чем проведение сделки на вторичном.
Покупка квартиры в новостройке: процесс
Данное действо можно разделить на две части: подготовка к сделке и проведение. Важно: у некоторых застройщиков, в зависимости от регламента, могут быть небольшие дополнения к спискам, указанным ниже. Об их наличии (или отсутствии) вас обязательно предупредит агент перед сделкой.
На этапе подготовки важно: 
- взять по возможности выходной на день подписания (мало ли кто где может опоздать. А лишние нервы от того, что вам надо бежать на совещание, никому не нужны);
- взять с собой оригиналы всех документов, которые вы подавали для получения одобрения по ипотеке;
- сделать необходимые нотариальные документы (согласие супруга, брачный договор);
- заранее разместить деньги на счету в том банке, через который происходит взаиморасчет, чтобы не попасть на комиссию за межбанковский перевод (в случае 100% оплаты и рассрочки обычно банк определяет застройщик, в случае ипотеки — банк, выдающий вам кредит);
- выпустить ЭЦП (если у вас электронное подписание).
Сам процесс сделки в общих чертах (опять же, детали зависят от конкретного застройщика) выглядит так:
- подписание ДДУ (в электронном или бумажном виде). Для электронного подписания часто можно не приезжать в офис застройщика, а поставить электронную подпись из любого удобного места. При подписании в бумаге необходимо приехать в офис строительной компании;
- подписание кредитного договора (чаще происходит в бумаге, поэтому необходимо приехать в офис банка);
- внесение денежных средств на аккредитив или СБР (что это за звери подробно рассказали здесь);
- оплата страховки (если она у вас есть). Часто у страховых присутствует возможность оплаты полиса онлайн по ссылке.
Готово, вы восхитительны! А теперь еще и с квартирой. Если переводить процесс подписания в часы, то если у вас электронное подписание ДДУ и бумажное в банке — это не более 2-2,5 часов (включая ожидание в очереди за кофе в автомате). Если бумага и там, и там — примерно половина дня (так как надо физически приехать в один, потом в другой офис. А они могут оказаться совсем не рядом друг с другом).
Покупка квартиры на вторичке: процесс
Разделим это действие также на две части: подготовка и сама сделка.
Подготовка:
- заказать и ждать выписки и справки из ЕГРН, паспортного стола (здесь также стоит учитывать и крайне «удобное» для любого работающего человека время приема паспортного стола, например, с 11 до 16 каждый четный день месяца);
- договориться о времени сделки и взять выходной на этот день (часть про «договориться» тоже может занимать неопределенное количество времени, ведь обе стороны могут работать в разном графике, и найти удобный день бывает нелегко. А если у вас цепочка, где задействованы три и более стороны, то это отдельный вид мучений);
- определить условия взаиморасчетов (ячейка, эксперт-сейфинг или аккредитив? будет ли занижение и как передается остаток суммы? в каком банке будет удобнее всем встретиться?);
- записаться к нотариусу, если у вас нотариальная сделка (и состыковать его время работы и свободные места со всеми остальными участниками сделки);
- договориться о том, какая мебель остается в квартире, будет ли за нее доплата;
- сделать необходимые нотариальные документы (согласие супруга, брачный договор).
Уже веселее, чем в первичке, не правда ли? Сам процесс сделки также обозначим общими чертами. Если в случае новостроек отхождения влево-вправо могут быть совсем немного и вы о них знаете заранее, исходя из регламента застройщика, то здесь буквально открывается ящик Пандоры в виде всякого разного, что может изменить процесс сделки.
Чаще всего подписание договора купли-продажи (ДКП) устраивается там, где происходят взаиморасчеты: отделение банка, сейфовый центр, нотариальная контора с сейфовыми ячейками.
- Подписание ДКП. Казалось бы, здесь все просто. Но каждая из сторон должна проверить собственные паспортные данные (не дай бог там будет опечатка), прочитать договор, задать вопросы (время на эту часть можно заложить от 10 минут до 2 часов), поставить много подписей (количество экземпляров договора будет варьироваться от сделки, но минимум их будет три штуки).
- Споры и склоки между родственниками. Нельзя не вынести этот пункт отдельно. Ибо когда в сделке участвует более, чем одно физическое лицо, шанс оказаться в эпицентре выяснения семейных отношений очень велик.
- Подписание кредитного договора или закладка денег в ячейку. В случае с первым пунктом здесь все, как в сделке по первичке. В случае с расчетом за наличные средства деньги еще надо пересчитать, проверить, дождаться своей очереди в ячейку, определить условия, при которых продавец сможет получить деньги, подписать отдельные договоры на аренду ячейки, проверить и пересчитать деньги, разложить их по конвертам, заложить в ячейку. Ну и все еще на фоне остается риск начала внезапной семейной драмы.
- Форс-мажор. Увы, когда физические лица с обеих сторон, а не только с одной, как в случае с застройщиком, то все, что угодно, может пойти не так примерно в любой момент. Вплоть до того, что продавец может отказаться от сделки на самой сделке.
Безусловно, все эти списки могут показаться страшными и непонятными. Но если у вас хороший проводник по нелегкому миру недвижимости, любые сделки будут проходить легко и незаметно. Вы знаете, что делать. Ждем вашу заявку.
