Как вычислить агента-мошенника?

На сегодняшний день на рынке новостроек около 60% сделок проходят с участием агента по недвижимости. Это действительно удобно и для клиентов, и для застройщиков. Но как понять, что риэлтор перед вами — не мошенник? И какие последствия могут быть от того, что вы доверились не тому? Подробно разберем в статье.

Как обманывают агенты по недвижимости: поиск новостройки

Варианты мошеннических схем будут зависеть от того, что вы ищите: новостройку, вторичку или квартиру в аренду.

Если вы подбираете квартиру от застройщика:

• предложение заведомо плохого жилого комплекса. Это может быть дом с потенциально сильной задержкой по срокам строительства, дом от застройщика, который не отличается хорошим качеством, дом с сомнительным расположением. На вопрос «а зачем мне тогда его предлагают?» может быть два варианта ответа:
  • агент не знает о проблемах (значит, он не профессионал);
  • застройщик платит высокую комиссию (ни для кого не секрет, что строительные компании платят процент со сделки агенту. И если сумма потенциального вознаграждения привлекательна, агент может всеми силами стараться заработать, не обращая внимания на то, во что он вас втягивает).
• требование денег за свои услуги. Абсолютно все агенты получают комиссию от застройщика, если продают квартиру в его объекте. При этом для покупателя стоимость одинаковая. Вне зависимости от того, обратится он напрямую к застройщику или через агента. Даже если вы поменяете агента в процессе работы по любым причинам, это не повод платить первому, с которым вы перестали работать.

Как обманывают агенты по недвижимости: поиск квартиры в аренду

Подробно про поиск съемного жилья рассказывали здесь. Еще раз подсветим основные моменты, где агент может вас обвести вокруг пальца.

Как могут обмануть	Как не попасться на обман
Сдавать квартиру без ведома собственника	запросить выписку из ЕГРН, где будет указано количество собственников и их имена;требовать на подписании договора аренды личного присутствия всех собственников.
Сдать квартиру нескольким арендаторам	обязательно заключать договор аренды;на финальных этапах переговоров общаться с собственником напрямую, а не через агента.
Взять залог за квартиру и исчезнуть	Не вносите никакие деньги агенту до подписания договора. «Платное бронирование квартиры, чтобы она вас дождалась» — развод в 99 случаях из 100.
Вписать в договор дополнительные пункты без вашего ведома	Внимательно читайте договор перед подписанием, даже если вам говорят, что он типовой.
Требовать за свои услуги большую стоимость	Если в объявлении написано, что комиссия 50%, а на подписании — 100%, то лучше от такой квартиры отказаться. Возможно, собственник в сговоре с агентом, и оставшиеся 50% заберет себе. А зачем там снимать квартиру у такого человека?

Может быть еще одна неприятная схема. Когда агент в сговоре с собственником. Суть проста:

• агент показывает квартиру. Говорит, что собственник — меганадежный и хороший человек, его давний знакомый. Чаще в этих схемах задействованы квартиры, где собственников двое (например, муж и жена);
• на просьбу пригласить обоих собственников на подписание вам говорят, что второй супруг в командировке / отъезде, но он в курсе планируемой сделки, все хорошо. Агент еще раз добавляет, что давно знает эту семью, с ними все в порядке;
• вы заключаете договор, платите агенту комиссию;
• через какое-то время тот самый второй супруг приезжает и устраивает вам буквально Варфоломеевскую ночь. Ибо он не в курсе (или делает вид, что не в курсе) того, что квартиру сдали;
• вас заставляют съехать, скорее всего с удержанием суммы залога (ибо квартиру вы заняли «незаконно»).

Как итог: агент получил комиссию, собственники залог, арендатор — седые волосы. И такую схему можно прокручивать хоть несколько раз в неделю.

Как обманывают агенты по недвижимости: поиск и продажа квартиры на вторичке

• Сильное занижение стоимости услуг. Ничего не бывает бесплатно или почти даром. Волне возможно, дополнительные затраты на часть услуг агента вылезут позже.

Например, вы видите, что в вашем городе средняя стоимость услуг агента по подбору квартиры на вторичке 100 тысяч рублей. В эту стоимость входит все: подбор, организация показов, торг с потенциальным продавцом, подготовка документов, составление договора, сопровождение на самой сделке, контроль взаиморасчетов. И тут вдруг находите агента, который готов за эту же работу взять 50 тысяч. «Экономия!» думаете вы и идете ко второму. А потом выясняется, что эта стоимость — только за часть из указанных услуг. Здесь 10 тысяч, тут 5, тут 15, тут еще 10. И вот вы уже вышли на ту же сотку. И хорошо, если все выйдет в эти же 100 000. А может быть так, что с этими допрасходами вы даже переплатите.

• Отсутствие договора оказания услуг (ДОУ). На вторичном рынке он обязателен как продавца, так и для покупателя. В нем четко должны быть прописаны права и обязанности сторон, стоимость работ, сроки выполнения, штрафные санкции за нарушение условий договора.

• Обтекаемые формулировки в договоре оказания услуг.

Определения, что именно должен сделать агент по договору, должны быть максимально однозначными. Если агент начинает говорить, что «здесь между строк имеется в виду…», настаивайте на корректировке пункта. Например:

Ок	Не ок
Поиск 1-комнатной квартиры площадью от 30 до 45 кв.м.	Поиск недвижимости.
Максимальная стоимость объекта недвижимости не должна быть более 5 млн руб. Увеличение верхней границы стоимости должно согласовываться в письменном виде.	Стоимость объекта должна быть рыночной.
Договор поиска заключается на срок 2 месяца. Услуги агента не считаются оказанными, если квартира по указанным критериям не была найдена в указанный в договоре срок.	Договор поиска заключается на срок 2 месяца. Определение объема полноты оказанных услуг лежит на исполнителе (агенте).

• Нет четкого прайса на оказываемые услуги. Вы точно должны понимать, что входит в любую обозначаемую сумму. И это должно быть закреплено в договоре.

• Отказ в предоставлении собственных персональных данных. Если ДОУ заключается с агентством, стороной в договоре должно быть юридическое лицо компании. И при этом у агента, оказывающего вам услуги, должны быть документы, подтверждающие его отношение к агентству. Если ДОУ вы заключаете с частным агентом — в договоре должны быть его персональные данные (ФИО, паспорт, ИНН, телефон, электронная почта).

• Отказ в показе конкретной квартиры, а предложение вначале встретиться в офисе. Чаще после принятия такого предложения вам начинают говорить, что квартиру вот только что забронировали, но мы можем рассмотреть альтернативы. Чаще всего дороже. Ибо в большинстве случаев по такой схеме (затянуть в офис вместо просмотра реальной квартиры) работают компании, которые публикуют несуществующие объявления.

• Отсутствие внятных ответов на вопросы, относящиеся к сделке. Агент явно темнит, если не может ответить на вопросы типа:
  • на каких площадках опубликованы объявления о продаже квартиры;
  • сколько обращений по объявлению было за месяц;
  • почему за 3 месяца продажи не было ни одного просмотра и т. д.

• Рассказы про скрытые базы покупателей. Эти мифические тысячи клиентов, которые готовы глотки порвать именно за вашу квартиру, чаще всего не более, чем ложь. Если под этим соусом вас заставляют снизить цену, при этом не приводя ни одного реального покупателя — лучше перестать работать с таким агентом.

• Продажа базы квартир. Помимо мифических тысяч покупателей также есть мифические тысячи квартир, которые спрятаны от глаз любопытных (почему — непонятно). Но благородный агент готов вам их раскрыть за символические 5 тысяч рублей. У некоторых агентств действительно могут быть какие-то квартиры в эксклюзивной продаже. Которые они, например, еще не опубликовали на сайте. Но это обычно 1-2 варианта. И добросовестный агент покажет вам их бесплатно.

• Сделка с недееспособным. Не важно, будет он продавцом или покупателем. Такой человек может быть в сговоре с агентом. И после заключения сделки, пользуясь статусом недееспособного, может подать в суд для признания сделки недействительной. Доказать в таком случае, что вас обманули, будет практически невозможно. Помимо того, что вы потратите время и деньги, вам также придется расстаться с квартирой (если вы ее у него купили) или деньгами (если вы ему продали недвижимость). Ну и дополнительно суд может постановить выплату моральной компенсации, которая будет поделена между мошенниками. Поэтому, лучше в такие сделки не вступать.

• Ажиотаж и требование аванса. Агент приглашает на просмотр одновременно несколько покупателей (возможно, все кроме вас будут подставными). И давит на то, что квартира пользуется диким спросом, надо срочно вносить аванс. Вы, видя, сколько еще претендентов на квартиру, соглашаетесь. Агент с авансом исчезает.

• Договор задатка и короткие сроки сделки. Вообще, мы не рекомендуем подписывать договор задатка. Ибо в случае отказа от сделки по вине покупателя сумма не возвращается. А если в договоре будут прописаны нереально сжатые сроки, выйти в них на сделку почти нереально. И продавец абсолютно законно оставит себе деньги. Которыми он может поделиться с агентом, если тот в сговоре. Как вы понимаете, таких договоров можно составить бесконечное множество.

• Просмотры только тогда, когда не за что зацепиться. Например, дом находится около дороги, которая в час пик намертво стоит. Вам будут предлагать посмотреть ее только днем или в выходные, когда трафика нет. Или около дома свалка / кладбище / гаражи. Вам будут предлагать посмотреть ее только в вечернее время суток. Поэтому хотя бы окружение квартиры надо оценивать в выходные и будние, в утреннее и вечернее время.

Популярные схемы работы «черных риэлторов»

С одной стороны, громкие истории про черных риэлторов остались в девяностых и начале нулевых. С другой — предупрежден, значит вооружен.

• «Выжить» соседей. Работа по такой схеме возможна, когда в квартире продается доля. Особенно часто такое может встретиться в коммуналке, где общие ванна и кухня. Агент находит покупателя на эту долю, который почти не торгуется и готов быстро выйти на сделку. После на эту территорию подселяются самые очаровательные соседи — шумные, некультурные люди, которые постоянно устраивают вечеринки, всячески портят жизнь остальным собственникам, оказывают моральное давление. Часто нервы сдают, и оставшаяся часть квартиры продается.
  Чаще всего такие ситуации возникают, когда квартиру хотят «отжать полностью» родственники собственника. И поэтому нанимают риэлтора, чтобы он помог избавиться от несговорчивых родных.
• Подмена договора. Риэлтор показывает и объясняет условия одного договора (например, аренды), а на подпись дает другой (купли-продажи). Такой финт проходит с пожилыми людьми, юридически плохо подкованными клиентами, невнимательными, находящимися в состоянии алкогольной или наркотической зависимости.
• Предоставление займа под залог квартиры. Здесь тоже в зоне риска пожилые клиенты, находящиеся в сложной жизненной ситуации, наркоманы и алкоголики. Им предлагают сумму денег под залог квартиры. А на самом деле они подписывают договор дарения. И таким образом мошенники обманным путем забирают у ничего не подозревающего человека квартиру.
• Заключение договора пожизненной ренты. С одной стороны, в этом договоре нет ничего плохого. В двух словах: пожилой собственник может заключить договор ренты с любым человеком. На его основании он обязуется ухаживать за собственником до его смерти. А после квартира перейдет к нему. Как вы понимаете, имея злой умысел можно значительно сократить срок необходимого ухода за пожилым человеком.
• Продажа квартир умерших. Для такой аферы в схеме присутствует еще и купленный нотариус. Который подделывает необходимые документы, завещания, составляет договор купли-продажи и проводит сделку. А новый собственник потом будет ооочень долго судиться с родственниками умершего.
• Продажа долго пустующих квартир. Например, когда собственник работает вахтовым методом или еще по каким-то причинам надолго оставляет жилье. Замки взламываются, документы подделываются, пустая квартира продается. Потом собственник (уже бывший) возвращается, и начинается длинная череда судов. Выиграть которые будет непросто.
• Генеральная доверенность. Основное отличие генеральной доверенности от любой другой — по генеральной доверенности доверяемый может делать от имени доверителя вообще все. В том числе, продать квартиру. Поэтому если агент предлагает вам оформить на него доверенность, чтобы показывать квартиру в ваше отсутствие, принять от вашего имени аванс (мотивируя тем, что вы работаете, а это акт заботы и клиентоориентированности), подумайте трижды. А если все же согласитесь — внимательно читайте, что именно вы доверяете.
• Фальшивая доверенность. Риэлтор предлагает подписать сделку по доверенности от собственника, так как он живет в другом городе. Вроде схема нормальная, но если доверенность фальшивая, а собственник даже не в курсе того, что его квартира продается — геморроя будет очень много у обеих сторон. Поэтому соглашайтесь на сделку по доверенности осторожно. Более того, доверенность можно отозвать в любой момент. И если собственник в сговоре с черным риэлтором, он может отозвать доверенность до сделки, а потом обвинить вас в том, что вы обманом завладели его квартирой.

Признаки риэлтора-мошенника и как его распознать

Все же большой процент агентов сегодня — грамотные профессионалы. Более того, недобросовестного агента можно распознать. Он:

• не знает ответы на большинство ваших вопросов. Его любимая комбинация — сказать «вернусь к вам с обратной связью» и забыть про это;
• не выполняет договоренности (не присылает информацию, расчеты, материалы);
• опаздывает на встречи;
• давит на вас при выборе, стараясь продать вам что-то конкретное;
• торопит с принятием решения без объективных поводов;
• требует деньги, предлагая вам квартиру от застройщика (еще раз напомним: на первичном рынке комиссий для клиента нет).

Обходите таких агентов стороной, и все будет хорошо.

На что обратить внимание, обращаясь в агентство

Можно ли расторгнуть договор с агентством

Прежде всего, читайте внимательно текст договора. Сноски и приложения в том числе. Если это безвозмездный договор (то есть, вы ничего не платите агентству), то расторгнуть его труда не составит. Если это договор на продажу или покупку вторичной недвижимости, где присутствует комиссия — внимательно читайте, что написано в тексте. Именно в самом документе, а не слова агента, который вам щебечет «ой, да что вам вчитываться, это типовой договор, там ничего такого».

Зачем вообще обращаться к агенту?

Сегодня рынок недвижимости Петербурга предлагает десятки тысяч квартир от самых разных застройщиков. Плюс безразмерный вторичный рынок. Неподготовленному человеку может показаться, что выбрать квартиру — пустяковая задача. Есть ЦИАН, Авито, Яндекс Недвижимость. А ипотеку в банке напрямую можно оформить. При этом не все осознают, какой большой массив информации надо держать в голове, чтобы подобрать ту самую заветную квартиру. При самостоятельном поиске времени будет потрачено много больше. Каждый застройщик будет хвалить только себя и говорить, что вокруг него одни недобросовестные строительные компании, которые задерживают и сдают некачественные дома (а придя в офис к этому «недобросовестному застройщику» вы услышите ровно тоже самое, что было в предыдущем отделе продаж).

С ипотекой — отдельная история: есть банки, которые для своих постоянных партнеров-агентств недвижимости дают дополнительные скидки на процентную ставку, есть те, кто с большей вероятностью одобряет кредит при подаче в начале или в конце месяца. В общем, нюансов огромное количество. И грамотный агент поможет вам сэкономить:

Самое главное: покупая квартиру на первичном рынке вы не платите за услуги агента. Ибо взаиморасчет идет напрямую между застройщиком и агентством. Для вас это бесплатная услуга.

Признаки агента, которому можно доверять

Помимо личных симпатий или антипатий к человеку есть ряд объективных качеств, которыми обладает грамотный риэлтор.

• Знание рынка. Он с легкостью вам расскажет историю любого застройщика и перечислит его недостатки, обратит внимание на подводные камни жилого комплекса, объяснит, с какой стороны в этом квартале стоят мусорные контейнеры и когда перед окнами построят соседний дом «окна в окна».
• Знание города и районов. Помимо классических параметров вроде количества объектов социальной инфраструктуры, магазинов и кофеен, он знает о перспективах развития локации: строительстве новых дорог, школ, транспортных развязок.
• Подробное погружение в вашу ситуацию. Он расспрашивает максимально подробно о том, что вы хотите, а чего не хотите на новом месте жизни. Учитывает все ваши пожелания и нюансы и старается подобрать тот комплекс, который будет отвечать всем требованиям.
• Не торопит без надобности. Он понимает, что вам надо взвесить все за и против, посоветоваться с мужем / женой / мамой / психологом. И будет предлагать ускоряться только при объективных причинах (грядущее повышение цен, ограниченный срок действия акции от застройщика, изменения процентной ставки по ипотеке).
• Не продает вам конкретный жилой комплекс. Он предлагает вам сравнить выбранные варианты и прийти к оптимальному решению вместо того, чтобы как попугай говорить «берите вот только этот».
• Понимает ваши переживания и сомнения и не обесценивает их.

Вопросы нечестному риэлтору

Как такового перечня вопросов нет. Держите в голове самое главное: если вам по каким-то причинам не понравилась работа агента, вы имеете полное право отказаться от его услуг. И либо завершить процесс самостоятельно, либо с помощью другого специалиста.

Как бы то ни было, найдя грамотного агента, вы значительно упростите себе процесс поиска квартиры. Важно найти того самого своего, который будет понимать вас с полуслова. Вы знаете, что делать. Ждем вашу заявку.