Сдача квартиры в аренду — частый источник доходов. Кто-то покупает квартиру специально под эти цели, кто-то таким образом распоряжается полученным наследством. Многие сдают неофициально, чтобы не платить налог. Но правильно ли это? Разбираемся, какие последствия у неофициальной сдачи, как минимизировать затраты на налоги и сделать все по уму.
Плюсы и минусы официальной сдачи квартиры по договору
Даже если вы сдаете квартиру неофициально (то есть не платите налоги), подписание договора даст вам хотя бы минимальные гарантии и защиту, если вдруг дело дойдет до суда.
| Преимущества | Недостатки |
| В договоре указываются люди, которые имеют право проживать в квартире. Если появляется кто-то лишний, вы можете опереться на пункт в договоре и настоять на том, чтобы человек съехал. | Если вы не регистрируете договор в Росреестре и/или не платите налоги с дохода от сдачи, он не имеет юридической силы в полном объеме. |
| В договоре есть опись и/или акт приема-передачи квартиры. В нем указывается вся комплектация помещения и его состояние. Это необходимая информация на случай, если жилец при отъезде пытается доказать, что обои уже были поцарапаны при заезде в квартиру. | Если вы обратитесь в суд с неофициальным договором, вас могут обязать заплатить все причитающиеся налоги за период сдачи квартиры в аренду. |
| Указывается срок и порядок внесения арендной платы каждый месяц. | |
| Если кто-то из соседей будет недоволен тем, что в подъезде присутствуют незнакомые люди, всегда можно опереться на то, что они официальные съемщики. | |
| Если квартиранты отказываются съезжать, то вы можете аргументировать свое желание отказать в дальнейшей аренде пунктом договора. А если и после этого отказываются — пойти с этим договором в суд. | |
| При необходимости вы можете сделать временную регистрацию арендатору на основании договора аренды. |
Вывод: даже если вы не регистрируете договор, лучше, чтобы он был. Правило «без бумажки ты букашка» работает в этом случае как нельзя лучше.
Какой налог за сдачу квартиры в аренду
Как и любой доход, прибыль от сдачи квартиры в аренду облагается НДФЛ в размере 13%.
Если ваш доход в год более 5 млн, то 15%. Следовательно, если вы сдаете квартиру за 100 тысяч в месяц, то 13 тысяч — налог, подлежащий уплате.
Какие налоги за сдачу квартиры в аренду для самозанятого и ИП
Если вы заключаете договор с арендатором как самозанятый или ИП, то размер налога будет меньше:
- для самозанятого 4% при сдаче физлицу и 6% при сдаче юрлицу;
- для ИП 6% или 7% в зависимости от его системы налогообложения.
Учитывая, что оформить самозанятость можно за несколько кликов в приложении «Мой налог», мы рекомендуем это сделать. В этом случае вы будете:
- иметь официальный заработок, который можно использовать как допдоход при подаче заявки на ипотеку;
- сдавать квартиру официально, но при этом экономя на налоге (платить не 13%, а 4%).
Аренда квартиры и налоги: откуда появился срок в 11 месяцев аренды
Часто при поиске квартиры в аренду можно встретить комментарий «договор на 11 месяцев с возможностью продления». Почему именно 11?
Дело в том, что по закону есть два варианта сдачи недвижимости в аренду:
- краткосрочная (до 11 месяцев);
- долгосрочная (до 5 лет).
Эти сроки указаны в ст. 683 ГК РФ.
Кстати, в случае сдачи физлицу такой договор по-правильному будет называться «договор найма». А аренда — это с юридическим лицом.
Договор долгосрочного найма подлежит регистрации в Росреестре в обязательном порядке. Договор на срок менее года — нет. Поэтому практически все договоры и заключаются на такой срок. Чтобы было официальное право не регистрировать договор, не показывать доход и не платить налоги.
Сдача жилья в аренду без уплаты налога
Если вы подписываете договор на срок до 11 месяцев, вы имеете право его не регистрировать. Следовательно, налогооблагаемая база в такую случае отсутствует.
Шанс, что подобную схему с вашей квартирой кто-то обнародует — минимальный. Такие прецеденты случаются, если возникают какие-то споры между собственниками квартиры. Например, владеете недвижимостью вы и ваша сестра. Но она не была в курсе, что вы сдаете квартиру и получаете деньги. Если отношения между сестрой и вами не очень, она может сообщить эту информацию налоговой. И к вам придут с проверкой.
Поэтому стоит приглашать на подписание договора аренды всех собственников (если их больше 1) и заранее договариваться о том, как делятся между вами деньги (а лучше прописать это в договоре).
Как платить налог со сдачи квартиры 
Подача декларации 3-НДФЛ происходит через личный кабинет на сайте «Мой налог». Срок подачи декларации — до 30 апреля каждого года. В ней вы указываете полученные средства со сдачи квартиры в аренду и далее оплачиваете выставленный налоговой счет. Срок уплаты налога — до 15 июля текущего года.
При подаче декларации необходимо приложить:
- договор аренды;
- документы, подтверждающие получение денег (расписки или выписки с банковского счета о переводах).
Важно. Если договор был расторгнут раньше срока, и вы перестали получать деньги, у вас обязательно должна быть расписка от арендатора. Которая будет являться подтверждением того, что договор прекратил свое действие.
Штрафы за сдачу в аренду квартиры без уплаты налогов
Штраф для физлица составляет 5% от суммы дохода. Помимо штрафа надо будет еще и оплатить все неоплаченные налоги, разумеется.
На практике такие штрафы выставляются редко. Только если склочная соседку недовольна вашими жильцами или вами и натравила на вас налоговую. Если все тихо, то и шанс попасть на штраф стремится к нулю.
Как не платить налог за сдачу жилья
- заключить договор на 11 месяцев и не регистрировать его в Росреестре;
- сдавать квартиру без договора.
Второй вариант мы не рекомендуем. Даже с друзьями и родственниками. Скорее даже особенно с друзьями и родственниками. А схема с договором на 11 месяцев вполне рабочая и простая. Поэтому при желании сэкономить на налогах, лучше воспользоваться ею.
А если прежде, чем задаваться вопросом «как сэкономить на налогах при сдаче квартиры в аренду», вам эту самую квартиру надо купить, наши специалисты готовы помочь. Чтобы получить подборку лучших предложений квартир, которые можно выгодно сдавать и получать пассивный доход — оставьте заявку здесь.
