Можно ли взять ипотеку на двоих? 5 советов по правильному оформлению сделки

Содержание статьи

Совместная покупка квартиры — волнительный и ответственный шаг. И важно сделать все правильно. Чтобы в будущем недвижимость приносила вам радость, а не растрачивала нервные клетки. Сегодня рассказываем, как оформить ипотеку на двоих и не потерять ни деньги, ни квартиру.

Понятие ипотеки на двоих и её особенности

Юридически такого понятия не существует. Когда вы приходите в банк подавать заявку вдвоем с кем-то (муж, жена, брат, друг), каждого из вас рассматривают отдельно. Но решение по заявке выносят совместное.

Что банк оценивает индивидуально

Некоторые характеристики заемщиков банк рассматривает у каждого по отдельности. К ним относятся:

• трудоустройство;
• уровень дохода;
• текущая кредитная нагрузка;
• кредитная история;
• наличие алиментов и иных обязательных выплат;
• наличие судимости или текущее участие в судебных процессах.

Что банк оценивает по обоим

Если заявка подается на двоих, учитывается суммарный доход для оценки платежеспособности.

Например. Ирина и Андрей планируют покупку квартиры. Для получения одобрения им требуется предоставить подтвержденный доход на сумму 280 тысяч в месяц. Доход Ирины — 150 тысяч, Андрея — 300. Общий доход на них двоих 450 тысяч. Следовательно, банк одобрит их совместную заявку.

Важно. Если, имея одобрение на руках, они решат оформлять ипотеку на кого-то одного, это получится только у Андрея. Так как его дохода хватит для погашения долга (банк требует подтвердить доход 280 тысяч в месяц, а он получает 300). А Ирина — нет. Так как ее собственный доход меньше требуемого.

Получается, что ипотека на двоих чаще всего полезна в ситуациях, когда дохода одного покупателя не хватает, чтобы пройти по требованию банка о минимальном заработке для получения кредита.

Ипотека на двоих супругов: 3 практичных совета

Согласно Семейному кодексу РФ, все, что было куплено в браке, является совместно нажитым имуществом. Картошку и вино, конечно, никто не считает. Но вот когда речь заходит о более крупных покупках, это уже существенно. Чаще всего под «совместно нажитым» понимают:

• недвижимость;
• машины;
• драгоценности;
• предметы искусства;
• вклады;
• акции и иные ценные бумаги.

Но не все учитывают, что и кредит — тоже совместно нажитое. Поэтому при принятии решения по заявке на ипотеку супруги автоматически будут рассматриваться вдвоем. Следовательно, будет учитываться:

• совместный доход семьи;
• кредитная нагрузка каждого из супругов;
• проблемы обоих.

И часто именно последний пункт является камнем преткновения. Ведь если у одного из супругов:

• плохая кредитная история;
• задолженность по текущим кредитам;
• судимость;
• долги по алиментам,

заявку могут отклонить. Даже если второй супруг — чист, свеж и светел, как майское утро.

Например. Анна и Константин планируют ипотеку. Анна — финансовый директор, у нее белая зарплата 400+ тысяч, стаж работы на последнем месте 5 лет и 0 просрочек по автокредиту. Идеальный заемщик, которому банк с удовольствием выдаст ипотеку. А вот у Константина иная ситуация. Он тоже получает 400+, но в конверте. И его официальный доход по документам — 50 тысяч в месяц. А еще есть пара микрозаймов и долг по кредиту на дачу. Ему банк скорее откажет.

И если они придут подавать заявку вместе, есть два варианта:

• банк откажет обоим;
• банк попросит исключить Константина из сделки и даст ипотеку только Анне.

Исключить супруга можно:

• брачным договором;
• согласием на сделку.

Чтобы банк не принимал во внимание кредитную историю и доход супруга, можно воспользоваться только брачным договором. Этот документ установит режим раздельной собственности на конкретную квартиру и ипотеку. Следовательно, Константин из нашего примера не будет иметь прав на эту недвижимость, но и не будет иметь отношения к кредиту Анны. И если она перестанет платить, банк не придет к нему с требованием о погашении долга.

Важно. Если ипотека оформлена только на одного из супругов на основании нотариального согласия на сделку, квартира и кредит все равно являются совместно нажитым имуществом. Просто оформленным на одного. И в этом случае при отсутствии платежей банк имеет право обратиться ко второму супругу. Даже при условии того, что в договоре он не фигурирует.

Советы супругам при оформлении ипотеки

1. Если вы знаете, что у одного из вас плохая кредитная история, обсудите сразу возможность заключения брачного договора.
2. Помните, что банк будет рассматривать вашу заявку именно в паре. Следовательно, доход, необходимый для получения одобрения, будет учитываться у обоих.
3. Если вы скрываете что-то от своего супруга (например, алименты по прошлому браку), они могут вскрыться при получении одобрения. Например, банк скажет, что дохода семьи не достаточно для оформления кредита на нужную сумму, так как есть дополнительный расход в виде алиментов. И попросит увеличить сумму первого взноса, чтобы уменьшить тело кредита. Поэтому лучше сразу оговорить любые подобные нюансы.

Кто может оформить ипотеку на двоих: супруги, родственники, партнеры

Никаких ограничений с точки зрения степени родства по оформлению ипотеки на двоих нет. Главное, чтобы заявка подавалась сразу на двоих. В таком случае банк будет рассматривать доходы и кредиты сразу обоих при принятии решения об одобрении одной ипотеки.

Условия банков для ипотеки на двоих заемщиков

Условия по ипотеке на двоих ничем не отличаются от ипотеки на одного. Требования по первому взносу, сумме кредита и ставка не зависят от количества заемщиков.

Важно. Если один из заемщиков имеет ребенка до 7 лет, то на двоих можно оформить семейную ипотеку со ставкой 6% (вместо 22-23% по стандартной программе). И для этого не требуется быть родственниками или находиться в законном браке. Только стоит помнить, что идя на такой шаг, вы потенциально можете оказаться в ситуации, где второй участник сделки потребует половину квартиры. Ведь он также участвует в договоре. Следовательно, является дольщиком, а потом и собственником.

Порядок оформления ипотеки на двоих

• подача пакета документов (заявка сразу оформляется на двоих);
• получение одобрения;
• подписание кредитного договора обоими участниками сделки.

Важно. Если подписание будет проходить электронно, то у обоих участников сделки должна быть электронная цифровая подпись. Так как кредитный договор подписывает каждый из них.

Совместная ответственность и распределение долей

Если ипотека и квартира оформляется на двоих, по умолчанию все делится 50/50. Если вы хотите зафиксировать в договоре иные пропорции (например, 20/80 или 70/30), то об этом надо предупредить менеджера застройщика и ипотечного специалиста до формирования договоров. В таком случае, в документах сразу будет указано, что один имеет право, например, на 5/7 квартиры, а второй — на 2/7.

Иногда кто-то оформляет на себя ипотеку, просто чтобы помочь.

Например, к вам обратилась сестра и попросила «вписаться» в ипотеку, чтобы ей хватило дохода для получения одобрения. Но при этом вносить ежемесячные платежи она обещает сама.

Принимать решение в таких ситуациях, конечно, вам. Но помните, что если сестра перестанет платить — банк придет к вам. И просрочки по платежам сестры будут отображаться и в вашей кредитной истории. Потому что банк не волнуют ваши личные договоренности.

Вывод: будьте осторожны при принятии призыва о помощи с ипотекой кому бы то ни было.

Плюсы и минусы оформления ипотеки на двоих

Преимущества

• больше совместный доход = больше шансов получить кредит с нужной суммой;
• если у одного из заемщиков есть ребенок до 7 лет — можно оформить семейную ипотеку со ставкой 6%.

Недостатки

Он один. Любые проблемы вашего созаемщика как при рассмотрении заявки, так и после выдачи кредита — ваши проблемы.

Ипотека связывает двух людей лучше, чем брак и дети. И решение об оформлении ипотеки на двоих надо взвесить куда тщательнее.

Особенности собственности при ипотеке на двоих

Так как в кредитном договоре вы вдвоем, то и квартира является общей. Если вы не указали какие-либо доли в договоре, то по умолчанию — 50/50. Если указано иное разделение долей — то согласно этому разделению.

Важно. Если вы в какой-то момент захотите исключить второго заемщика из договора, чтобы он не стал собственником, банк будет рассматривать вашу заявку как оформление нового кредита только на вас. И если вашего дохода будет не хватать, то вы можете получить отказ.

Налоговый вычет при оформлении ипотеки на двоих

Налоговый вычет с процентов по ипотеке доступен каждому из заемщиков, если ранее он его не оформлял. Каждый собирает самостоятельно документы, каждый отдельно подает заявление в налоговую, каждый сам получает свой налоговый вычет.

Вопросы и ответы

Ипотека на двоих — удобное решение, чтобы-таки получить заветную квартиру мечты. Главное, правильно все оформить, чтобы потом не хвататься за голову. Наши специалисты и не такие сделки проводили. Так что для получения консультации оставляйте заявку здесь. Мы поможем и с ипотекой, и с подбором вариантов недвижимости в Санкт-Петербурге.