Краткосрочная аренда — золотая жила или филиал ада на земле?

Содержание статьи

Среди всех вариантов инвестиций в недвижимость краткосрочная аренда — самая спорная и неоднозначная. С одной стороны, здесь максимальная доходность. С другой — такая сдача квартиры требует больших вложений (моральных и материальных). Разбираемся, так ли это выгодно.

Что значит краткосрочная аренда и кто ею пользуется

В случае краткосрочной аренды вы сдаете свою квартиру на небольшой срок. Обычно — до 3-5 дней.

Основная целевая аудитория на такую аренду:

• туристы;
• студенты, которые приезжают подавать документы на поступление;
• командировочная бизнес-аудитория;
• парочки, которые устраивают романтические свидания;
• тусовщики.

Некоторые собственники обходят стороной последние две категории. Особенно тех, кто снимает квартиру для проведения вечеринки (если вам известно из личного опыта или от друзей слово «вписка» — вот это примерно оно). Возможный урон для квартиры может быть сильно больше полученной прибыли.

Кому сдавать квартиру — решение только собственника. Но учитывайте, что все врут, как говорил доктор Хаус. И даже если вам при бронировании скажут, что это будет чинный отдых бабушки на выходных, на деле там может оказаться та самая вечеринка.

Преимущества сдачи квартиры в краткосрочную аренду в центре Петербурга

Главный плюс — постоянный поток клиентов. Вне зависимости от сезона, туристы приезжают в Петербург всегда. Поэтому шанс сдать квартиру (особенно на выходные) почти 100%.

Такая же история с командировочными. Они приезжают постоянно, вне зависимости от сезона. И если туристы занимают квартиры на выходные, то бизнес-аудитория — в будние дни.

Кстати. Если у вас в центре большая квартира (2-3 комнатная), возможно вам придет в голову мысль сдавать в аренду посуточно комнаты. Это не самый удобный вариант, так как комнаты в краткосрочную аренду не пользуются популярностью. Разница в цене почти отсутствует, а вот дискомфорт от жизни с абсолютно чужим человеком — есть.

Какие районы Петербурга самые прибыльные для посуточной аренды

• Центральный;
• Московский;
• Петроградский;
• Адмиралтейский.

Все эти локации объединяет идеальное сочетание факторов, которые делают краткосрочную аренду здесь прибыльной:

• близость достопримечательностей и мест проведения досуга;
• близость бизнес-центров и точек деловой активности;
• хорошо развитая транспортная инфраструктура;
• множество кафе, баров и ресторанов на любой вкус, цвет и кошелек;
• удобная доступность до вокзалов (Московского, Ладожского, Витебского) и аэропорта Пулково.

Сезонность турпотока: когда спрос на жилье максимален

• Январские праздники (начиная с последних чисел декабря);
• майские праздники (особенно, если между первыми и вторыми 2-3 рабочих дня. Многие оформляют на них отпуска и уезжают отдыхать);
• июнь, июль, август (летние месяцы традиционно — самые жаркие в вопросе аренды. Особенно выделяются июнь и начало июля — сезон белых ночей, когда туристы летят в Санкт-Петербург как пчелы на мед).

Самый грустный период — конец октября — начало ноября. Длинных праздников нет, погода специфическая. Но даже в этот период единичные туристы будут приезжать. В конце концов, не все берут отпуска на лето.

Стоимость посуточной аренды квартиры в Санкт-Петербурге

Средняя стоимость квартиры в краткосрочную аренду — 2800-3500 рублей/сутки. Далее вариации могут быть самые разные. Можно найти вариант и за 1000 рублей, и за 20 тысяч.

Все будет зависеть от:

• расположения дома (приятный Лермонтовский проспект в Адмиралтейском районе или отшиб Московского района на границе с Ленобластью);
• здания (историческая постройка, премиум новостройка или убитая хрущевка);
• отделки квартиры (в посуточной аренде огромную роль играет внешний вид квартиры. Так как люди снимают жилье ненадолго, то часто есть запрос «пожить в таких интерьерах, в которых я никогда не был(а), но очень хотелось бы». Причем не обязательно делать ремонт в стиле барокко или ар-деко. Это может быть просто стильная, красивая квартиры, обставленая со вкусом).

Как выбрать квартиру под аренду туристам

Локация

Выбирайте места, которые будут максимально удобны потенциальному туристу с точки зрения «успеть посмотреть за 2 дня весь Петербург». Это, конечно, нереально, но так вы хотя бы дадите шанс.

1. Центральный район;
2. Московский район (вдоль Московского проспекта до метро «Московская»);
3. Петроградский район;
4. Адмиралтейский район.

Площадь и планировка

Оптимальные планировки для посуточной аренды — студия или 1-к квартира. Чаще всего туристы приезжают либо вдвоем, либо поодиночке. И в качестве варианта проживания рассматривают оба этих варианта планировочных решений.

2-к и 3-к квартиры чаще снимают семьи с детьми. А такие туристы в сравнении с парами и одиночками путешествуют реже. В пятницу вечером принять решение «а поехали завтра в Питер» скорее примет парочка, нежели семья с двумя детьми. Поэтому поток клиентов на малогабаритные квартиры будет больше.

Ремонт

Как мы уже говорили, он очень важен. Продуманный дизайн, интересные предметы мебели и интерьера, красивый текстиль — все это отлично выглядит на фотографиях в объявлении. И будет привлекать внимание. Выделяя тем самым вашу квартиру на фоне соседей, которые сдают бабушкин ремонт.

Совет. Если вы не сильны в дизайне, лучше потратиться и заказать услуги специалиста. Чтобы он хотя бы дал направление мыслей, как лучше оформить квартиру. Эта инвестиция окупится сама и поможет вам быстрее окупить вложения в квартиру.

Требования к оснащению квартиры для посуточной сдачи

Кухня

Квартиры в посуточную аренду вместо отелей часто выбирают те, кому необходима кухня и возможность готовить себе самостоятельно (аллергики, спортсмены, семьи с детьми). Поэтому на кухне должны быть:

• тарелки (плоские и глубокие);
• чашки и винные бокалы;
• столовые приборы;
• лопатка для сковороды, поварешка;
• кастрюля, ковшик;
• сковорода;
• нож (заточенный!) и разделочная доска (лучше 2);
• штопор (нарзанник);
• таблетки для посудомоечной машины (если она есть в квартире);
• губка, средство для мытья посуды, тряпка для стола.

Ванная

Здесь должно быть учтено все, что так часто в путешествиях сопровождается фразами «плевать, в отеле будет» или «блиииин, забыл(а)»:

• зубной индивидуальный набор;
• тапочки;
• халат;
• полотенца;
• гель для душа, мыло, шампунь;
• фен.

Жилые помещения

Акцент сделаем на неочевидных вещах. Например:

• постельное белье (запасной комплект);
• дополнительное одеяло и подушка;
• гладильная доска и утюг или отпариватель;
• пластырь;
• швейный набор;
• маска для сна (особенно в период белых ночей).

Важно. Наполнение квартиры для краткосрочной аренды должно закрывать максимум того, что турист мог забыть. И чем приятнее ему будет находить какую-то безделушку, тем больше шансов, что в следующий свой приезд он выберет именно вашу квартиру. Или как минимум напишет хороший отзыв.

Как оформить аренду юридически грамотно

Большая часть квартир в посуточную аренду сдается без какого-либо юридического оформления. Потому что это будет значить, что с суммы аренды надо платить налог на прибыль 13%. Более того, в большинстве случаев даже не подписывается договор аренды. Просто приехали, заплатили, заселились.

Как поступать именно вам — решать тоже вам. Главный плюс в официальной сдаче квартиры в аренду — вы можете указывать это как официальный дополнительный доход при оформлении кредита. Если эта перспектива вам не близка, то вряд ли вы захотите делиться 13% с каждого туриста.

Чтобы обеспечить хотя бы минимальную юридическую защиту, рекомендуем сдавать квартиру через сервисы вроде «Яндекс.Путешествия» или «Авито». Они выступают буфером между вами и гостем. И в случае спорной ситуации выступят третьей незаинтересованной стороной. Что позволит непредвзято решить конфликт.

Совет. Рекомендуем оформить хотя бы самозанятость, сдавая квартиру посуточно. Налог будет минимальный (4%), но таким образом вы узаконите свою деятельность. Всего-то вам надо будет после завершения аренды отправить гостю чек. Это можно сделать через приложение «Мой налог», поэтому сложностей не составит.

Риски сдачи квартиры в краткосрочную аренду

Порча имущества

Увы, даже самые благочестивые жильцы могут что-то сломать в квартире. Чтобы не рефлексировать на эту тему, стоит сразу определиться, как вы будете поступать с возможной порчей имущества:

• взимать деньги с жильцов (риск ничего не получить и не добиться);
• делать «компенсационный фонд» (с каждой аренды откладывать какую-то сумму на случай непредвиденных расходов и поломок);
• покупать неубиваемые мебель, текстиль и отделочные материалы (они будут чуть дороже, но прослужат сильно дольше).

Расходы на текущий ремонт — то, что всегда будет присутствовать, когда вы сдаете квартиру посуточно. Это то, что называется умным словом «амортизационные расходы». И от них, увы, никуда не денешься.

Простой

Если нет клиентов, стоит разобраться в причинах. И подумать, можете ли вы что-то сделать со своей стороны, чтобы исправить ситуацию.

Совет. Регулярно смотрите, что делают ваши соседи по рекламным площадкам. Снижают или повышают стоимость, делают акции (при бронировании 2 дней — третий в подарок), обновляют фотографии или описание. Это позволит держать руку на пульсе и, в случае чего, оперативно среагировать и изменить собственное объявление.

Стратегия ценообразования

При определении стоимости в сутки обязательно учитывайте, что предлагает рынок. «У меня самая крутая квартира, мне плевать» не даст вам прибыль.

Как бы вы ее ни любили и ни оберегали, если среднерыночная ставка в вашей локации 3500 в сутки, а вы поставили цену 6000 — это не принесет вам доход.

Когда можно повышать стоимость относительно обычной ставки:

• январские праздники;
• майские праздники;
• длинные выходные (когда +1 официальный выходной в пятницу);
• период ПМЭФ;
• массовые спортивные события (если вдруг в Петербурге еще будут проводить Чемпионат мира по футболу).

Когда стоит снижать стоимость:

• в период низкой сезонности (октябрь-ноябрь);
• в непопулярные будние дни (понедельник-вторник);
• если снижение идет у всех конкурентов в локации.

Площадки и сервисы для размещения

Сегодня интернет предлагает множество вариантов, где можно размещать объявления о сдаче в аренду. Лучше выбирать несколько сервисов, чтобы увеличить потенциальное количество просмотров вашего объявления.

• Яндекс.Путешествия;
• Авито;
• ЦИАН;
• Суточно.ру;
• Островок.

Ограничения и регулирование посуточной аренды в СПб

Официальных регуляторов этой деятельности нет. Пока вы не попадете на сотрудника налоговой, которому сдадите квартиру, скорее всего, никто и не узнает о вашем маленьком предприятии. Но если вы оформили самозанятость, то никаких вопросов к вам не будет.

Неофициальный контроль и ограничение вашей деятельности может быть от соседей. Не все в восторге от постоянно смеющихся жильцов. Чтобы в один прекрасный день на вас не вызвали налоговую, полицию или не запенили замки, лучше сделать так:

• предупредить соседей, что вы будете сдавать квартиру посуточно;
• оставить свой контактный номер.

В этом случае риск нарваться на скандал будет чуть меньше.

Сдавать квартиру посуточно или на длительный срок?

Вывод: краткосрочная аренда дает больше прибыли, но и больше геморроя. Долгосрочная аренда приносит меньше дохода, но и меньше проблем. Что выбирать — решать вам.

Жилые комплексы для покупки квартиры под посуточную сдачу

• ЖК «Измайловский», ГК ЛСР — Адмиралтейский район, 10 минут пешком до метро «Технологический институт». Удобная локация, хорошая инфраструктура поблизости, исторический центр. Минимальные цены на дату публикации от 9,8 млн.
• ЖК «Знатный», ГК «Вертикаль» — Московский район, 10 минут пешком до метро «Московские ворота». Видовые квартиры, общественные террасы, удобная доступность до центра как на машине, так и на метро. Минимальные цены на дату публикации от 10,6 млн.
• ЖК «ID Petrogradskaya», «Евроинвест Девелопмент» — Петроградский район, 10 минут пешком до метро «Петроградская». Отличная локация исконно питерского центра, красивое окружение. Поблизости популярное общественное пространство на набережной реки Карповки. Минимальные цены на дату публикации от 12,4 млн.
• ЖК «МИРЪ», RBI — Центральный район, 10 минут пешком до «Площади Восстания». Ближайший проект в Московскому вокзалу из существующих на рынке — 10 минут пешком. Развитая инфраструктура, исторический центр. Минимальные цены на дату публикации от 19 млн.

Вопросы и ответы

Если сдавать квартиру в посуточную аренду в Петербурге — ваша цель покупки недвижимости, сообщите об этом нашему специалисту, когда будете оставлять заявку. Мы обязательно учтем это при подборе вариантов.