Классы жилья в новостройках: как нас обманывают застройщики

Содержание статьи

Почти в каждой рекламе новостройки сегодня написано, что это «бизнес» или «премиум» объект. Эти слова привлекают внимание и позволяют застройщикам продавать жилье дороже. Но всегда ли эти слова имеют обоснование? Можно ли назвать дом «бизнес», но при этом не сделать там ничего бизнесового? Разбираемся в статье.

Что такое класс жилья и зачем нужно деление на классы

Класс жилья — это набор характеристик квартиры/дома/локации, которые в сумме дают определенный уровень комфорта для жителей. Чем выше класс, тем больше дополнительных преимуществ и тем более комфортная жизнь должна быть в доме.

Классификация помогает застройщикам с определением перечня дополнительных опций, которые они включают в состав проекта.

Важно. Юридически понятия «класс жилья» не существует. Ни один закон или нормативный акт не определяет, что должно быть в доме комфорт-класса, а что в премиуме.

Классы жилья в новостройках в 2025 году — размытое понятие. Учитывая, что правовых норм нет, застройщик может назвать любой дом «премиум» или «делюкс». И установить соответствующую цену. Вопрос только в том, что люди не будут покупать подобные объекты. Поэтому застройщики не вешают ярлыки классов на объекты, когда они не соответствуют общепринятым понятиям о классовости.

Какие есть классы жилья

Исходя из рынка, в 2025 году можно выделить следующие классы жилья:

• комфорт;
• бизнес;
• премиум;
• люкс.

«А как же эконом?» — спросите вы. Самый доступный из сегментов сегодня не пользуется популярностью. В 2025 году купить дом «эконом сегмента» — не круто. Поэтому дома, которые еще 10 лет назад смело можно было относить к классу «эконом», сегодня стали «комфортом». Произошла девальвация термина «комфорт». И сейчас в этот класс относят все объекты недвижимости в доступном ценовом сегменте.

Справедливости ради стоит отметить, что дом «эконом-класса» в 2015 году и дом «комфорт-класса» в 2025 действительно сильно отличаются. Поэтому можно сказать, что сегмент «эконом» стал архаизмом. По крайней мере, в таких городах, как Санкт-Петербург и Москва.

Чем отличаются классы жилья в новостройках: разница между «комфортом», «бизнесом», «премиумом» и «люксом»

«Комфорт». Чаще всего строится в спальных районах либо ближайшей области. Основные характеристики дома:

• большое количество квартир и корпусов;
• часто высотное строительство;
• бюджетные отделочные материалы фасада (штукатурка, панели, имитирующие кирпичную кладку);
• отсутствие приглашенных архитектурных бюро (часто — типовое строительство);
• отдельно стоящий паркинг;
• стандартное наполнение придомовой территории (детская площадка, прогулочные дорожки);
• много квартир на этаже.

Характеристики квартир:

• большой процент студий и компактных однокомнатных квартир;
• потолки в среднем до 2,7 метра;
• все варианты отделки — чистовая, подчистовая, черновая;
• стандартные планировки, небольшое количество типов квартир.

«Бизнес». Расположен в локациях, приближенных к центру. Дома отличаются тем, что в них:

• приглашенные архитектурные бюро, которые делают концепцию, облик дома;
• дорогостоящие материалы отделки фасадов (кирпич, фасадное остекление, фибробетон);
• разновысотные корпуса;
• если корпусов много, то и площадь проекта большая, чтобы обеспечить комфорт всем;
• авторская придомовая территория, наличие общественных пространств для жителей дома;
• подземный паркинг;
• входная группа со стойкой администратора.

Отличия квартир:

• акцент на 2-3 комнатные квартиры, студий — не более 15-17% от общего количества;
• редкие планировки (с террасами, каминами, зимними садами);
• чаще подчистовая отделка;
• потолки от 2,7 до 3 метров;
• разнообразные варианты планировок.

«Премиум». Расположен преимущественно в центральных районах. Характеристики:

• высотность зависит от локации. Может быть как малоэтажный проект, так и эстетичная высотная башня;
• строят именитые мировые архитекторы;
• использованы дорогие материалы фасадов (натуральный камень, лазурь, мрамор, кирпич ручной формовки);
• богатое наполнение дворов и мест общего пользования;
• индивидуальный дизайн холлов и лифтовых кабин;
• дополнительные сервисы для жителей (drop off, консьерж-сервис, возможность заказа такси и билетов);
• круглосуточная охрана комплекса не только через камеры, но и охранниками;
• эксклюзивные предметы интерьера в отделке мест общего пользования.

Квартиры отличаются тем, что:

• планировки более крупные (1-к может быть от 50 метров);
• отсутствуют студии;
• эксклюзивные планировки (с прачечными, мастер-спальнями, детскими гостиными, гардеробными, террасами);
• чаще без отделки, реже с подчистовой;
• потолки 3-4 метра;
• отличные видовые характеристики из любой квартиры.

«Люкс». Расположен в определенных локациях в центре, чаще — исторических. Яркий и самый частый пример люксовой недвижимости — клубные дома. Малоэтажные постройки с максимальной степенью приватности и закрытости. В люксовых проектах основной акцент делается на дополнительные сервисы и комфорт жителей. Поэтому:

• дворы будут больше и богаче по наполнению, чем в премиуме (но количество людей, которые будут ими пользоваться — меньше);
• количество дополнительных сервисов и услуг — еще больше (например, сотрудники управляющей компании (УК) должны знать по имени-отчеству всех жителей. И здороваться с ними, только обращаясь по имени);
• в подземном паркинге может быть мойка и детейлинг (и сотрудник УК может загнать туда вашу машину и поставить потом обратно на парковочное место).

В проектах сегмента «люкс» нет высшей границы в понятии «а чем еще можно удивить жителя».

Вывод, который можно сделать: чем выше класс, тем более комфортная жизнь для резидентов комплекса.

Классы жилья в Москве и Санкт-Петербурге

Недвижимость двух столиц сильно отличается. В Москве покупатели более требовательны к объектам. В частности, это обуславливается более высокой стоимостью. Поэтому, чтобы «объяснить» ценник, столичные застройщики делают более богатые и интересные проекты. Не каждая новостройка бизнес-класса в Питере будет оцениваться аналогичным образом в Москве.

Это заметно по:

• внешнему виду домов;
• наполнению придомовой территории;
• дополнительным опциям в местах общего пользования;
• дополнительным сервисам для жителей;
• видам планировочных решений.

Такая разница обуславливается и тем, что классы жилья — это не закрепленная законодательно метрика. Поэтому, кто что придумал и на что выделил бюджет — тот этим и удивляет рынок.

Большой вклад в развитие недвижимости двух регионов делают застройщики, которые приходят из одного города в другой. Они привносят свои стандарты и правила, поэтому коллеги по строительному цеху тоже улучшают свои проекты.

Комфорт-класс: примеры в Москве и Санкт-Петербурге

Москва: ЖК «Скандинавия», А101	Санкт-Петербург: ЖК «Максималист», ИСГ Мавис
А101 — застройщик, который отлично показывает себя в сегменте комфорт-класса. Отличительная особенность — дворы. Компания делает богатые, интересные и разнообразные дворы, которые любят покупатели. На территории «Скандинавии» находится собственный парк для отдыха и спорта с 20 многовековыми дубами. Во дворе расположена прогулочная аллея, есть выезд на велосипедную дорожку длиной в 15 км. Напротив дома находятся благоустроенные зоны отдыха у ручьев и пруда. Также в составе объекта есть торгово-общественный комплекс, собственная баня у леса и спа-центр.	В проекте предусмотрена система видеонаблюдения. Во дворе расположены детские и спортивные площадки, рядом с комплексом есть футбольное поле. Для владельцев автомобилей предусмотрен подземный паркинг. Помимо этого, для жителей на территории есть спортивный комплекс, соседский центр, сад ментального здоровья.

Бизнес-класс: примеры в Москве и Санкт-Петербурге

Москва: FORMA, ЖК «SOUL»	Санкт-Петербург: LEGENDA, ЖК «LEGENDA Васильевского»
FORMA — девелопер, который не просто строит дома, а грамотно вписывает облик новых зданий в исторический контекст локации. Помимо этого, акцент делается на общественные территории для жителей квартала и района. В SOUL на территории находится объект культурного наследия — Изофабрика Георгия Гольца. Застройщик реставрирует здание и открывает его для города по-новому. В стенах Изофабрики откроются арт-пространства, школы рисования и танцев, гончарные мастерские. В домах проекта даже однокомнатные квартиры спроектированы с двумя санузлами, а в ванных комнатах есть окна. В угловых гостиных три окна, а главная спальня оборудована гардеробной. Пентхаусы на верхних этажах оборудованы каминами.	LEGENDA — компания, которая «подарила» рынку планировки с кухнями-гостиными, мастер-спальнями, прачечными и другими опциями комфорта. Именно поэтому планировки LEGENDA отличаются продуманностью и неповторимым удобством. Застройщик делает большой акцент на места общего пользования и придомовую территорию. В этом проекте выполнено фактурное озеленение, спроектированы места отдыха взрослых и детей, имеется протяженная прогулочная зона с разнообразным инфраструктурным наполнением. Квартиры передаются в авторской отделке TechoBox. На выбор покупателей есть как классические планировки от студий до квартир с 3 спальнями, так и дизайнерские квартиры.

Премиум-класс: примеры в Москве и Санкт-Петербурге

Москва: ЖК «Бадаевский, Capital Group	Санкт-Петербург: ЖК «17/33», Element Development
Это уникальный проект для России — часть корпусов будет поднята в воздух. За счет этого освобождается большая территория для жителей. А дом получает неповторимый внешний вид. Внутренняя территория разделена на функциональные части: передний двор, площадь и переулки, соединяющие южные корпуса с террасой и парком. У проекта имеется свой детский сад, в котором предлагаются занятия по широкому спектру дисциплин — от танцев до классов по керамике. Также предусмотрены игровые площадки, панда-парк с домиками на деревьях и открытый амфитеатр. Квартиры площадью от 50 до 1000 квадратных метров.	Жилой комплекс с фасадами из декоративного камня авторства архитектурного бюро «А.ЛЁН». В местах общего пользования выполнена дизайнерская отделка. Для резидентов комплекса предоставляется 1000 метров общественных пространств, круглосуточные услуги и сервис 5* отелей: лобби с ресепшен и консьерж-сервисом, коворкинг.

Люкс-сегмент: примеры в Москве и Санкт-Петербурге

Москва: ЖК «Nicole», MR Private	Санкт-Петербург: ЖК «Коллекционер», RBI
Эксклюзивное расположение квартала — Никольская улица. Над проектом работали 2 бюро с мировыми именами — Heatherwick Studio и Paris Classical Architecture. Идеи архитекторов предусматривают бережную реконструкцию старинных зданий и дополнение их новыми элементами. Для резидентов квартала доступны: зимний сад, музыкальный лаундж, сигарная и икорная комнаты, винный и клубный бары.	Клубный дом на 69 квартир. Идеально вписан в архитектурный ансамбль исторического Петроградского района. Просторные входные группы с ресепшен и welcome-зоной, дополненной собственной пинакотекой, создают комфортное пространство для встреч. Между секциями устроена витражная анфилада, а во дворе разбит пейзажный сад. Организовано патио с зонами отдыха, детская площадка оснащена игровым оборудованием бренда RICHTER RUS. Подземный паркинг рассчитан на 57 машино-мест и дополнен зарядками для электрокаров и кладовыми для хранения вещей.

Как определить класс жилья по характеристикам и выбрать свое

В большинстве случаев, характеристики класса жилья будут указаны в буклетах и информационных материалах застройщика.

Экспертный совет sosedi.life: не гонитесь за определенным названием класса. Выбирайте то сочетание опций комфорта, которые:

• вам нужны;
• имеют ценность именно для вас;
• вписываются в ваш бюджет.

Вопросы и ответы

Гнаться за классом жилья — не всегда логично. Да, квартира — это статус. И чем в более высоком сегменте вы покупаете недвижимость, тем выше вы в глазах общества. При этом многие застройщики сегодня используют элементы высоких классов жилья в более доступных по ценам проектах. И такая комбинация может быть идеальным решением для некоторых покупателей.

Не знаете, какой класс выбрать? Оставьте заявку. И наши специалисты предложат лучшие варианты. Где будут все необходимые вам опции комфорта за подходящую для вас цену.