Мошенник и вторичка: как избежать обмана при покупке квартиры

Содержание статьи

Многие отказываются от квартиры в новостройке, так как это очень рискованно. Особенно, когда вы приходите в чистое поле, смотрите в котлован, а вам рассказывают, как тут будет круто через 2-3-4 года. И надо почти принять на веру, что дом будет сдан в срок, квартира действительно будет как на планировке, отделку сделают хотя бы примерно как на картинке, а вместо школы не возведут многоуровневый паркинг. То ли дело вторичка — все можно потрогать, посмотреть перед сделкой. Вот парадная, вот соседи, вот дом, вот садик. Благодать! И никакого обмана. Но именно при покупке квартиры на вторичке можно столкнуться с обманом и аферами. Чтобы не стать жертвой мошенников на вторичном рынке, важно понимать, как устроены эти схемы. Об этом и поговорим в статье.

Аферы и обман при выборе квартиры на вторичке: на что обратить внимание

Изучая разные предложения, держите в уме, что мошенники могут быть везде. При подборе вариантов на сайтах типа ЦИАН, Авито, Яндекс.Недвижимость остерегайтесь следующих объявлений:

• с сильно низкой стоимостью относительно рынка (никто не будет отдавать хорошую квартиру за бесценок. Срочные сделки, когда надо скинуть квартиру за любые деньги, но быстро, случаются 1 раз из 1000);
• с очень долгим сроком публикации (средний период «жизни» объявления — 4-5 недель. Больше — повод задуматься. Особенно, если цена адекватна);
• с отсутствием фотографий (даже если квартира продается без отделки, живые снимки присутствовать должны);
• с изображениями только жилого комплекса от застройщика (исключение — уступки, когда физически нет возможности зайти в квартиру и сделать снимки. Проверьте, не указано ли в описании, что квартира сдается через Х месяцев или лет);
• объявление, где при звонке вас сразу начинают тащить в офис агентства, чтобы внести залог, потому что «другой такой не будет», «надо брать», «у нас уже очередь на эту квартиру». Чаще всего если вы доедете до такого офиса, перед вами разведут руками. И скажут, что «буквально только что закрылась дверь за покупателем, который внес по ней аванс, давайте выберем другой вариант».

Следующий этап, где вторичка может подкинуть обман — внесение задатка или аванса.

Чего стоит остерегаться при внесении денег продавцу

В первую очередь надо знать разницу между задатком и авансом.

Задаток — термин юридический. Договор задатка регламентируется 380 и 381 статьями Гражданского кодекса. Он должен входить в итоговую стоимость квартиры. При этом в договоре задатка фиксируются определенные сроки, в которые сделка должна состояться. При отказе продавца от сделки, он обязан вернуть задаток в двойном размере. В случае же отказа покупателя, сумма остается у продавца.

Аванс — более мягкое понятие с юридической точки зрения. Внесение аванса не является обязательством дальнейшего выхода на сделку, и он должен быть возвращен покупателю в полном объеме, если сделка не совершилась. Удержание аванса является незаконным обогащением. И может послужить поводом для обращения в суд.

Поэтому обязательно внимательно прочитайте, предлагают вам подписать договор аванса или договор задатка.

Не рекомендуем вносить деньги продавцу или его агенту, если:

Какие документы нужно проверить, чтобы не попасть в аферу при покупке вторички

Принимать на веру слова продавца о том, что с квартирой все в порядке, не надо. Если не уверены в собственных силах, можно заказать юридическую проверку. Например, такой сервис оказывает Сбер. Он изучает все документы по квартире, дает советы и рекомендации перед сделкой, а также собственную гарантию, что с квартирой все в порядке (если с ней все в порядке).

Какие документы нужно проверить при покупке вторички:

• выписку из ЕГРН (должна быть свежая! обязательно смотрите на дату формирования выписки. Лучше, чтобы ей было не более нескольких дней);
• паспорт продавца;
• основание права собственности (ДДУ, договор купли-продажи, наследство, завещание, договор приватизации и т.п.);
• технический паспорт;
• справку об отсутствии долгов по ЖКХ (в том числе по платежам за капитальный ремонт).

Из дополнительных документов (если это актуально) могут потребоваться:

• согласие супруга (как на покупку квартиры в прошлом, так и на продажу в настоящем);
• брачный договор;
• заключение опеки;
• справка из ПНД (стоит запрашивать, если собственнику более 70 лет).
  

Какие квартиры не стоит выбирать, чтобы не попасть к мошенникам

Какая бы ни была хорошая квартира, не советуем ее покупать, если:

1. в ней есть отказавшиеся от приватизации (они имеют пожизненное право проживания в квартире, даже при смене собственника. И при попытке их выселить, могут начать шантажировать);
2. ее постоянно продают (можно допустить, что текущий собственник действительно вынужден экстренно продать недвижимость и уехать. Поэтому готов расстаться с квартирой через 3 месяца после своей сделки. Но если таких экстренных собственников несколько — это повод задуматься);
3. вы не уверены в адекватности и дееспособности собственника (увы, это самая сложно определяемая категория людей. Просто знайте, что после регистрации сделки собственник может обратиться в суд, чтобы сделку признали недействительной. Он вообще не знал, что творит / его заставили / угрожали побрить налысо его персидского кота, если не продаст квартиру. Не факт, что суд встанет на его сторону, но нервы это действо вам помотать может).

Кто или что может помочь избежать обмана

• Надежный агент. Здесь главное — найти действительно опытного специалиста, а не мальчика, который 2 дня назад закончил онлайн курс по недвижимости. Опытный агент знает, куда смотреть, что спрашивать и как определить, врет собеседник или нет. Недобросовестных агентов тоже много, но их можно вывести на чистую воду.

Кстати. В процессе сделки ваш агент почти как ваш адвокат в суде. Несмотря ни на что, он будет вас защищать и всегда примет вашу сторону. Поэтому отказываться от брокера в сделке, потому что агент есть у продавца, не надо. Он будет защищать свою сторону, а не вас.

• Проверка документов перед сделкой. Самостоятельно, с помощью юриста или сервиса Сбера — на ваше усмотрение. Но не игнорируйте этот пункт.

• Госуслуги. Заказать выписку из ЕГРН самостоятельно по чужой квартире стоит 300 рублей. Лучше потратить их и проверить документ, чем тратить потом нервы и деньги на решение проблем с мошенниками.
  

Можно ли купить квартиру на вторичке безопасно без агентства

Можно. Фактор везения никто не отменял. Все-таки, рынок недвижимости в последние десятилетия стал более цивилизованным и честным, чем 20-30 лет назад. Учитывая, что сделки проверяются не только вами, но и государством (регистрация договора в Росреестре).

Что делать, если вы всё-таки стали жертвой мошенников

Во-первых, постараться (насколько это возможно), успокоиться. Да, это безумно неприятно, больно и обидно. Но что случилось, то случилось.

Во-вторых, обращайтесь сразу к юристу. Передайте ему все документы, расписки, переписки. Не утаивайте ничего в попытках себя «обелить» в глазах чужого человека.

Важно! Выбирайте юриста, который специализируется именно на подобных вопросах. Не забывайте, что юристы как врачи — имеют множество специализаций. Как офтальмолог не примет у вас роды, так и юрист по семейному праву вряд ли поможет в вопросе сделок с недвижимостью.

В-третьих, будьте готовы идти в суд. И здесь уже потребуется помощь адвоката. Который, опять-таки, специализируется именно на подобных вопросах.

Вопросы и ответы

Обман при покупке квартиры на вторичном рынке может поджидать за любым углом. Будьте внимательны и не гонитесь за первым попавшимся вариантом только потому, что он дешевле остальных. Но опасность обмана — не повод отказываться от мечты жить в сталинке или доме в стиле петровского барокко на Васильевском острове. Главное — подход с умом и помощь профессионала.

А если хотите найти квартиру, сохранив нервные клетки и деньги, — оставьте заявку здесь. Наши специалисты помогут вам в поиске безопасного варианта как квартиры от застройщика, так и на вторичном рынке.