Содержание статьи
Как узнать кадастровую стоимость недвижимости?
Как определяют кадастровую стоимость
Оспаривание кадастровой стоимости: как это сделать?
Кадастровая стоимость (КС) — это официальная оценка недвижимости, определяемая государством. Она учитывает не только стоимость земельных участков, но и всех объектов, расположенных на них: домов, квартир, гаражей и других сооружений. В отличие от рыночной стоимости, которую определяют продавцы и покупатели, кадастровую стоимость устанавливает государственный орган, основываясь на ряде факторов, включая местоположение и площадь объекта недвижимости.
Основные моменты:
- Кадастровая стоимость недвижимости используется для расчета налогов, госпошлин и других обязательных платежей.
- Ранее, до 2015 года, использовались рыночная и инвентаризационная стоимость для оценки недвижимости.
- Кадастровая стоимость необходима для операций с недвижимостью, так как она влияет на размер налогов при сделках.
- Узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру можно через Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), где хранятся данные обо всех объектах.
Заменив инвентаризационную стоимость, КС позволяет более точно оценить налоговые обязательства владельцев недвижимости, и важна как для собственников, так и для государства.
Как узнать кадастровую стоимость недвижимости?
- Через сайт Росреестра:
— На сайте Росреестра можно узнать кадастровую стоимость квартиры, земельного участка или другого объекта недвижимости с помощью его кадастрового номера или адреса. Для этого достаточно ввести данные на сайте в соответствующем разделе, например, в сервисе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» или «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки».
— Если вы хотите узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу, достаточно ввести адрес объекта на сайте. При этом система найдет информацию по адресу или предложит варианты, если по одному адресу расположено несколько объектов. - С помощью публичной кадастровой карты. Для тех, кто хочет узнать кадастровую стоимость земельного участка, удобным инструментом является публичная кадастровая карта. На ней можно найти свой участок, используя кадастровый номер или адрес. Карта покажет кадастровую стоимость всей территории, и можно произвести расчет стоимости для нужного объекта.
- Через выписку из ЕГРН. Еще один способ узнать кадастровую стоимость объекта по кадастровому номеру — заказать кадастровую выписку из ЕГРН. Она выдается бесплатно через сайт Росреестра или в многофункциональных центрах (МФЦ). Выписка предоставляется в электронном виде или на бумаге, и процесс занимает до трех рабочих дней. Там указаны данные о кадастровой стоимости, собственниках, правоустанавливающих документах, а также о возможных ограничениях или обременениях.
Когда и зачем может понадобиться кадастровая стоимость?
- При расчете налогов на имущество.
- Для оформления наследства, одобрения ипотеки, аренды квартиры и других юридических действий с недвижимостью.
- При продаже недвижимости важна не только рыночная стоимость, но и кадастровая стоимость новостройки или вторичного жилья, так как она влияет на налоги.
Как определяют кадастровую стоимость
Основные факторы, влияющие на расчет кадастровой стоимости:
- Местоположение объекта — один из ключевых факторов. Чем ближе объект к центру города или инфраструктуре, тем выше его кадастровая стоимость.
- Назначение недвижимости — на формирование стоимости влияет, жилое это или нежилое помещение.
- Характеристики здания:
— Площадь объекта или земельного участка.
— Год постройки и материал стен.
— Этажность здания и этаж, на котором находится квартира.
— Наличие коммуникаций (газ, вода, электричество). - Экономические условия в регионе — ситуация на рынке недвижимости и уровень инфраструктуры в районе.
- Категория земель — для земельных участков важен статус земли и разрешенное использование.
Как рассчитывается кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость рассчитывается по методике массовой оценки, утвержденной Минэкономразвития. Процесс проходит следующим образом:
- Сбор данных: специалисты собирают данные о местоположении, площади, состоянии и других характеристиках объекта недвижимости.
- Обработка данных: используя стандартизированные методы оценки, рассчитывается кадастровая стоимость имущества. Например, два объекта с одинаковой площадью и планировкой, но разным ремонтом могут иметь одинаковую кадастровую стоимость, так как ремонт и вид из окон в расчет не входят.
- Публикация предварительных результатов: предварительные итоги оценки публикуются на сайте Росреестра, и владельцы могут в течение 60 дней подать замечания, если найдены ошибки.
- Утверждение и публикация итогов: после проверки и внесения правок окончательная кадастровая стоимость объекта утверждается и начинает действовать с 1 января следующего года.
Кто определяет кадастровую стоимость?
Оценка проводится региональными бюджетными учреждениями, созданными местными органами власти. Эти учреждения отвечают за сбор и обработку данных, а также за расчет кадастровой стоимости.
Например, в Москве данную функцию выполняет ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования», учрежденный Департаментом городского имущества.
Как часто проводится оценка?
- В большинстве регионов кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в 4 года.
- В городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) — раз в два года.
- Внеочередная оценка возможна в случае существенного падения цен на рынке недвижимости или если более 30% владельцев оспорили кадастровую стоимость своих объектов.
Таким образом, определение кадастровой стоимости проводится по четким государственным стандартам, и результаты обновляются регулярно, чтобы учитывать изменения на рынке недвижимости и состояние объектов.
Оспаривание кадастровой стоимости: как это сделать?
Завышенная кадастровая стоимость может привести к увеличению налоговых платежей и дополнительных расходов при продаже недвижимости.
Оспаривание кадастровой стоимости возможно в следующих случаях:
- Завышенная кадастровая стоимость по сравнению с рыночной. Если рыночная стоимость объекта недвижимости ниже, чем кадастровая, это может существенно отразиться на налогах и других платежах. Например, налог на имущество для жилой недвижимости рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, поэтому ее завышение напрямую ведет к увеличению налогового бремени.
- Ошибки в расчете. Если при определении кадастровой стоимости были допущены ошибки, например, неправильно указаны данные о площади или характеристиках объекта, это также может стать основанием для оспаривания.
- Нарушение методики оценки. Если методика оценки была нарушена или не учитывала важные факторы, такие как экономическая ситуация в регионе, это также повод для подачи заявления на пересмотр.
Как оспорить кадастровую стоимость? 
Существует два основных способа оспорить кадастровую стоимость: через комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости при Росреестре или через суд.
1. Оспаривание через комиссию Росреестра
- Комиссия по спорам формируется при территориальных управлениях Росреестра. Чтобы инициировать пересмотр, необходимо подать заявление в комиссию в свободной форме, указав причины, по которым вы считаете кадастровую стоимость завышенной.
- Документы, которые нужно приложить:
- Выписку из ЕГРН с кадастровой стоимостью объекта.
- Копию правоустанавливающего документа на объект (договор купли-продажи, дарения и т.д.).
- Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости, подтверждающий, что рыночная стоимость объекта ниже кадастровой. Этот отчет должен быть актуален на дату, когда была определена кадастровая стоимость.
Комиссия обязана рассмотреть заявление в течение месяца. Если будет принято решение о пересмотре, новое значение кадастровой стоимости передается в Росреестр, и оно вступает в силу с момента внесения изменений.
2. Оспаривание через суд
Если комиссия отказала в пересмотре стоимости или собственник предпочитает сразу обратиться в суд, можно подать административное исковое заявление. В суде можно:
- Оспорить решение комиссии о кадастровой стоимости.
- Прямо оспорить саму кадастровую стоимость, если комиссия не рассматривала ваше заявление.
Необходимые документы для суда:
- Выписка из ЕГРН.
- Копия правоустанавливающих документов на объект недвижимости.
- Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости.
- Копия решения комиссии, если обращение в суд связано с оспариванием этого решения.
Суд рассматривает дело в течение двух месяцев. Если решение будет в пользу заявителя, кадастровую стоимость пересмотрят, и на основании этого налоговые органы пересчитают налоги, начиная с даты внесения ошибочных данных в ЕГРН, но не более чем за три года.
Особенности пересмотра кадастровой стоимости
- Оспаривание кадастровой стоимости возможно в течение пяти лет с момента внесения данных в ЕГРН.
- Судебное разбирательство может занять больше времени, чем досудебное урегулирование через комиссию, однако оно дает больше возможностей для защиты интересов собственника.
- В случае ошибки в кадастровой стоимости, например, из-за неверного определения площади объекта, важно своевременно подать заявление, чтобы избежать длительных налоговых переплат.
Кадастровая и рыночная стоимость: в чем разница?
Кадастровая стоимость — это оценка недвижимости, используемая государством для расчета налогов. Она устанавливается массово для группы объектов и не учитывает индивидуальные особенности, такие как состояние отделки или вид из окон. Основные факторы, влияющие на кадастровую оценку: местоположение, площадь, материалы стен и степень износа здания.
Рыночная стоимость — это цена недвижимости, учитывающая все индивидуальные особенности объекта. Она определяется оценщиком на основе осмотра и может меняться в зависимости от ситуации на рынке. Рыночная стоимость учитывает состояние объекта, уровень ремонта и текущие рыночные условия.
Рыночная стоимость может быть значительно выше кадастровой, так как последняя не учитывает все нюансы, влияющие на цену.
