В 2023 году ипотека продолжает быть ключевым инструментом для многих россиян, стремящихся обзавестись собственным жильем. По данным экспертов, около 64% покупок жилья в России совершается при помощи ипотечных кредитов. Несмотря на волатильность экономической ситуации, банки предлагают всё более выгодные условия, стимулируя интерес к покупке квартир в ипотеку. Но как же подготовиться к важному шагу взятия ипотеки, чтобы избежать неприятных сюрпризов и получить максимально выгодные условия? Ответ на этот вопрос начинается с понимания собственных финансовых возможностей и критериев, которые банки учитывают при выдаче кредитов. Эта статья расскажет вам обо всех нюансах подготовки к ипотеке, включая критически важные аспекты выбора недвижимости и оптимизации кредитной истории.
Определение суммы ипотечного кредита: первый шаг к покупке жилья 
Прежде чем отправиться в поиски идеальной квартиры, крайне важно выяснить, какую сумму вы можете взять в ипотеку. Эксперты советуют подавать заявки в несколько банков, чтобы изучить разнообразие ипотечных программ и процентных ставок. При этом стоит уделить внимание банкам, с которыми у вас уже установлены финансовые связи — например, где вы получаете зарплату или имеете вклады. Для таких банков вы — клиент с историей, что может повлиять на условия кредитования.
Чтобы претендовать на ипотеку, необходимо соответствовать определенным требованиям:
- Возраст: от 18 (или 21 в некоторых банках) до 60–75 лет на момент выплаты ипотеки.
- Гражданство: наличие гражданства РФ.
- Стабильный доход: важно иметь регулярные финансовые поступления.
- Трудовой стаж: минимальный стаж на последнем месте работы — от 3 до 6 месяцев. Есть банки, рассматривающие заявки от клиентов со стажем от 1 месяца.
- Для ИП и самозанятых могут быть установлены дополнительные требования.
При подаче заявки на ипотеку важно вооружиться всеми необходимыми документами, чтобы ускорить процесс одобрения и повысить свои шансы на получение кредита. Вот список документов, которые могут понадобиться:
- Паспорт гражданина Российской Федерации — основной документ, удостоверяющий личность.
- СНИЛС — номер индивидуального лицевого счета в системе пенсионного обеспечения.
- ИНН — идентификационный номер налогоплательщика (для подачи заявки нужен только ядля индивидуальных предпринимателей).
- Водительские права — если имеются, могут служить дополнительным документом, подтверждающим личность.
- Заграничный паспорт — для подтверждения возможности заграничных поездок.
- Заверенная копия трудовой книжки или электронная трудовая книжка — для подтверждения стажа и опыта работы.
- Выписка о состоянии индивидуального лицевого счета из Социального фонда России (СФР) — подтверждение официального трудоустройства.
- Справка 2-НДФЛ или справка по форме банка — официальный документ, подтверждающий уровень дохода.
- Для индивидуальных предпринимателей и самозанятых требуется декларация за последний отчетный период и справка о доходе из ФНС или другие аналогичные документы. Для самозанятых также требуется справка о постановке на учет и справка о доходе из ФНС (скачивается из личного кабинета налог.ру).
- Проверьте свои задолженности: штрафы ГИБДД, пени, налоги и др. У вас не должно быть долгов на момент подачи заявления на ипотеку.
Важно: существуют банки, в которые можно подать заявку по двум документам: паспорту и СНИЛС.
Банк, рассмотрев вашу заявку, определит максимально возможную сумму ипотечного кредита. Этот лимит зависит от вашего дохода, который включает не только зарплату, но и доходы от аренды недвижимости, пенсии и другие подтвержденные источники дохода. Однако алименты, пособия и прочие нерегулярные доходы в расчет не берутся.
Роль созаемщика в ипотечном кредитовании
В случае, когда сумма, одобренная банком для ипотечного кредита, оказывается недостаточной для покупки желаемой квартиры, на помощь приходит возможность привлечения созаемщика.
Созаемщик — это человек, который берет на себя обязательства по ипотеке вместе с основным заемщиком и в равной степени несет ответственность за возврат кредита.
Важно понимать, что банк выдвигает к созаемщику те же требования, что и к основному заемщику, включая возраст, гражданство, стабильный доход и положительную кредитную историю.
Интересный момент касается супругов: если брак зарегистрирован официально, то супруг автоматически становится созаемщиком, независимо от его желания или финансового состояния. Если одному из супругов необходимо оформить ипотеку самостоятельно, например, из-за плохой кредитной истории второго, нужно заключить брачный договор (можно заключить уже после одобрения кредита и выбора банка). В этом документе следует четко указать, что обязательства по ипотеке лежат исключительно на одном из супругов, а приобретаемое жилье будет принадлежать только ему.
Важно также учитывать необходимость первоначального взноса, который обычно составляет от 15% от стоимости жилья. Это означает, что сумма, предложенная банком, является лишь дополнением к вашим собственным средствам. В качестве первоначального взноса в зависимости от банка могут выступать как личные накопления, так и материнский капитал или государственные субсидии.
Выбор ипотечной недвижимости: с чего начать?
Выбор квартиры для покупки в ипотеку — это не просто выбор дома, это выбор, который определяет ваше финансовое будущее на долгие годы. Начнем с того, что важно определиться с типом недвижимости: новостройка или вторичное жилье. От этого выбора зависят условия ипотечного кредитования и процентная ставка. Основные параметры, которые нужно учитывать при выборе, включают район расположения, площадь и количество комнат, а также год постройки дома. Цена, конечно же, играет ключевую роль, но не следует забывать о других важных аспектах.
Подход к выбору жилья зависит от ваших целей:
- Если вы покупаете квартиру для собственного проживания, уделите внимание таким факторам, как инфраструктура района, наличие парковочных мест, близость детских садов, школ и медицинских учреждений. Важно также время в пути до работы и других важных для вас мест.
- Если целью покупки является сдача в аренду, то приоритетными становятся территориальное расположение и доступность общественного транспорта, особенно важно это для крупных городов, таких как Москва и Санкт-Петербург, где важна близость к метро. Чаще всего выбираются однокомнатные квартиры или студии.
- Для инвестиций лучше всего подходят новостройки на ранней стадии строительства от проверенных застройщиков. В этом случае важно выбрать квартиру с учетом потенциальной ликвидности и инфраструктурных преимуществ.
Покупка квартиры в новостройке через ипотеку
При покупке квартиры в новостройке через ипотеку, первый шаг — убедиться, что желаемый объект аккредитован банком. Эта процедура подтверждает, что банк готов финансировать покупки в данном доме на этапе строительства. Если дом аккредитован, вы можете переходить к следующим шагам. В противном случае вам придется либо искать другой объект, либо обратиться в другой банк, который уже одобрил эту новостройку.
Когда вы выберете квартиру и убедитесь в её доступности, можно начинать процесс покупки. Сначала вы подписываете договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с застройщиком. Затем переходите к оформлению кредитного договора в банке. После подписания кредитного договора производится внесение первоначального взноса. Далее следует этап государственной регистрации сделки. Это можно сделать как через электронные сервисы, так и обратившись в МФЦ. После успешной регистрации сделки происходит перевод средств на эскроу-счет.
Важно внимательно следить за сроками и корректностью всех этих процедур, чтобы обеспечить безопасность и законность сделки.
Если вас заинтересовала квартира, которая уже нашла покупателя, вы всё равно можете её приобрести на стадии строительства, воспользовавшись уступкой прав требования (цессией). При этом договор уступки подлежит регистрации в Росреестре. Однако перед заключением сделки важно удостовериться в банке о возможности оформления ипотеки на такого рода покупку.
Необходимые документы и шаги:
- Проверка аккредитации объекта в банке.
- Подписание кредитного договора и ДДУ.
- Внесение первоначального взноса.
- Регистрация договора (электронно или через МФЦ).
- Рассмотрение возможности приобретения квартиры через уступку права требования.
Ставки по ипотеке на жилье от застройщика
В 2023 году ставки по ипотеке на жилье от застройщиков привлекательны благодаря государственной поддержке.
Например, семейная ипотека предлагается со средней ставкой 6%, а госпрограмма — с 8%. Особо выгодные условия для IT-специалистов: их ставка составляет всего 5% при условии страхования жизни и здоровья.
Льготные ставки доступны при подаче заявки на ипотеку через застройщика или его официального партнера, но перед этим стоит узнать свой кредитный потенциал в банке. Программы, такие как «Льготная ипотека», «Семейная ипотека» и «Ипотека для IT-специалистов», ограничиваются новостройками и предлагают уникальные условия. Но вторичное жилье от юридических лиц также может быть кредитовано.
Покупка на вторичном рынке
При выборе готовой квартиры на вторичном рынке, важно учесть требования банка-кредитора к объекту недвижимости. Ключевые аспекты, которые следует рассмотреть, включают год постройки дома, этажность, материал стен и перекрытий, степень износа, а также наличие перепланировок. Эти факторы влияют на стоимость и безопасность жилья, что важно для кредитной организации.
Особое внимание стоит уделить истории приобретения квартиры текущим владельцем. Например, если жилье было куплено в ипотеку и использовался материнский или семейный капитал, необходимо выяснить, были ли выделены доли детям и получено разрешение от органов опеки на продажу. В случае приватизации квартиры важно запросить архивную справку о зарегистрированных жильцах, чтобы избежать неприятных ситуаций с претендентами на жилье.
Кроме этого, следует тщательно проверить юридическую чистоту всех собственников квартиры. В последнее время участились случаи, когда из-за долгов продавца возникают проблемы с регистрацией сделки. Задолженность может привести к аресту имущества и приостановке сделки до уплаты долга. Также важно обратить внимание на банкротство продавца, так как это может привести к расторжению сделки.
В случае сомнений в юридической чистоте сделки или сложности разбирательства лучше обратиться к профессиональному риелтору, юристу или брокеру. Это поможет избежать потенциальных рисков и обеспечить безопасность покупки.
Ставки по ипотеке на вторичное жилье
Приобретение жилья на вторичном рынке сопряжено с более высокими ипотечными ставками, поскольку льготные программы здесь применимы только ко вторичному жилью от юрлиц. Средняя ставка колеблется в пределах 16-17,8% годовых. Однако существуют способы для ее снижения. Внесение значительного первоначального взноса, например, 30% от стоимости жилья, может стать решающим фактором для уменьшения ставки.
Некоторые банки предлагают льготные условия при электронной регистрации сделки, а также через партнерские программы с застройщиками или агентствами недвижимости.
Возможность «приобрести» сниженную ставку через единовременный платеж также может быть рассмотрена, но требует тщательных расчетов. Кроме того, страхование жизни и здоровья заемщика часто влияет на размер ставки, причем ее отсутствие может увеличить процент на 1-3%. Все эти факторы необходимо учитывать при выборе ипотечного кредита на вторичку, чтобы максимально выгодно взять ипотеку в 2023 году.
Ждем одобрения квартиры от банка
Перед одобрением ипотеки банки часто проводят повторную проверку заемщиков. Любые изменения в финансовом состоянии заемщика, например, новые кредиты, просрочки по текущим обязательствам или другие негативные факторы, могут повлечь за собой отказ в кредитовании. Не забывайте, что даже простая рассрочка в магазине рассматривается как кредит, и она также может стать препятствием к получению ипотеки. Поэтому крайне важно сохранять стабильность финансового положения до момента получения ипотеки и покупки жилья.
В процессе одобрения жилья на вторичном рынке банк проверяет юридическую чистоту объекта, его документацию и адекватность запрашиваемой цены. В случае с новостройками процесс обычно более простой, так как заявка подается через застройщика и банки не сталкиваются с проблемами юридической чистоты таких объектов.
Для успешного одобрения квартиры банком необходимо предоставить определенный набор документов. Вот стандартный список документов для одобрения банком объекта недвижимости:
- Выписка из ЕГРН (получается собственником).
- Правоустанавливающие документы (купля-продажа, долевое участие, наследство, дарение и др.).
- Техническая документация на квартиру (справка БТИ, техпаспорт, выкопировка из поэтажного плана).
- Паспорта всех собственников.
- Отчет об оценке объекта недвижимости.
- Нотариальное согласие супруга(-и) на продажу (если жилье приобреталось в браке).
- Разрешение органов опеки и попечительства (при необходимости).
- Справка о зарегистрированных лицах (при необходимости).
Важно внимательно следить за каждым этапом процесса и удостовериться в юридической чистоте сделки, чтобы избежать потенциальных проблем при оформлении ипотеки.
Оцениваем недвижимость для ипотеки
При оформлении ипотеки одним из ключевых моментов является оценка недвижимости. Оценка помогает определить, сможет ли банк в случае невозврата кредита быстро и без убытков продать объект.
Заказывать оценку приходится покупателю, а выполнение работ ложится на плечи аккредитованных оценочных компаний. Банки обычно имеют список рекомендованных оценщиков, с которыми они предпочитают работать.
Процесс оценки включает в себя сбор и анализ документации на квартиру, а также ее очный осмотр. Для квартир на вторичном рынке потребуются выписка из ЕГРН и техпаспорт, для новостроек — договор долевого участия и акт приема-передачи. После проверки документов оценщик договорится о встрече для физического осмотра и фотографирования объекта. Этот этап крайне важен, так как позволяет получить точную картину состояния жилья.
Подготовка отчета обычно занимает от одного до трех дней. В отчете будут подробно описаны все характеристики объекта: от состояния и расположения до прогнозируемых изменений стоимости в будущем. Отчет оценщика представляет собой подробный документ в формате PDF, который станет ключевым элементом при принятии банком решения о выдаче ипотечного кредита.
Страховка в ипотеке: необходимость и виды
Страхование — ключевой элемент при оформлении ипотеки. Страхование имущества, находящегося в залоге, является не только законным требованием, но и важным условием для большинства банков. Дополнительно банки часто требуют страхование жизни и здоровья заемщика, а также титульное страхование — это защита от потери права собственности. При отказе от этих видов страхования банк может увеличить процентную ставку.
Важно различать обязательные и добровольные виды страхования. Обязательные виды — это те, без которых банк не выдаст кредит. Как правило, это страхование залогового имущества и, в некоторых случаях, титульное страхование. Добровольное страхование касается личной защиты заемщика (жизнь и трудоспособность) и других дополнительных рисков.
При выборе страхового полиса необходимо учитывать не только его стоимость, но и перечень покрываемых рисков. Например, одни полисы могут покрывать только риск смерти, в то время как более дорогие включают защиту на случай получения инвалидности.
Страховаться в малоизвестных компаниях с дешевыми полисами — это риск долгих выплат при наступлении страхового случая. Важно помнить, что страховые полисы необходимо продлевать ежегодно, и это обязанность заемщика. Несвоевременное продление или отказ от продления могут привести к изменению условий кредитования, включая увеличение ставки. Особое внимание стоит уделить титульному страхованию, которое обычно оформляется на первые три года и не всегда требует продления.
Заключаем договор и рассчитываемся с продавцом
После одобрения объекта недвижимости банком, начинается важный этап — подписание договоров. Заключается кредитный договор между покупателем и банком, а также договор купли-продажи между покупателем и продавцом.
Важный момент в этих соглашениях — порядок расчетов. Он состоит из двух этапов: передачи первоначального взноса и перечисления ипотечных средств.
Первоначальный взнос может быть передан напрямую продавцу или через банк, в зависимости от условий, прописанных в договоре. Банк переводит оставшуюся сумму продавцу только после официальной регистрации сделки в Росреестре.
Если первоначальный взнос частично или полностью состоит из материнского капитала, покупателю необходимо предоставить в банк соответствующие документы, включая сертификат на маткапитал и справку об остатке средств материнского капитала. Также потребуется заявление о распоряжении средствами маткапитала, которое банк перешлет в Социальный фонд. Важно помнить, что при покупке жилья с использованием материнского капитала в квартире обязательно выделяются доли для всех членов семьи получателя. Выделение долей производится после погашения ипотеки. В некоторых банках можно выделить доли сразу, но обычно на это должны быть веские причины. Например, распоряжение органов опеки.
На встречу в банк для подписания кредитного договора необходимо принести все требуемые документы. Продавец должен предоставить оригиналы документов на квартиру и указать реквизиты для перевода средств. После подписания договора документы отправляются на регистрацию права собственности, что можно осуществить через МФЦ, нотариуса или банк.
Завершающим этапом становится перечисление денег продавцу, что обычно происходит в течение недели после регистрации права собственности.
Подготовка к ипотеке требует внимательного подхода и планирования. Вот основные шаги, которые помогут вам успешно пройти весь процесс:
- Определение цели покупки: решите, нужна вам квартира для проживания, сдачи в аренду или как инвестиционный актив. Этот выбор определит ваш подход к поиску и выбору жилья.
- Выбор между новостройкой и вторичным рынком: в зависимости от того, решите ли вы приобрести квартиру в новом доме или на вторичном рынке, вам понадобится разный пакет документов и будет разный порядок действий.
- Подготовка документов: тщательно подготовленные документы ускорят процесс рассмотрения вашей заявки.
- Оценка жилья на вторичном рынке: если ваш выбор пал на вторичное жилье, необходимо провести его оценку.
- Страховка: выбор страховой компании и оформление полиса страхования в зависимости от типа жилья — новостройка или вторичный рынок.
- Согласование деталей: определите дату и время подписания договоров с банком и продавцом. Это ключевой момент в процессе оформления ипотеки.
- Регистрация документов: после подписания всех бумаг необходимо обеспечить их государственную регистрацию, чтобы оформить право собственности на приобретенное жилье.
Каждый из этих этапов имеет свои нюансы и требует внимательного подхода, чтобы ипотечный процесс прошел гладко и без неприятных сюрпризов.
