Содержание статьи
На нее в первую очередь обращают внимание покупатели, ее до сантиметров высчитывают застройщики на всех этапах строительства дома. От ее размеров зависит цена недвижимости и стоимость предстоящего ремонта. Площадь квартиры — это тот параметр, без которого никак не обойтись. В этой статье расскажем, какой бывает площадь, чем она отличается и на какие показатели стоит обращать внимание в первую очередь.
Общая площадь квартиры
Четкое определение общей площади квартиры есть в Жилищном кодексе РФ.
Общая площадь квартиры — это сумма площадей всех помещений объекта недвижимости (жилого и нежилого назначения). Исключением являются балкон, лоджия, терраса и веранда: они не входят в общую площадь квартиры.
В состав жилой площади входят комнаты. В состав нежилой — вспомогательные помещения. Это кухня, ванная, туалет, гардеробная, коридор, кладовая.
Стены и перегородки также входят в общую площадь. Они считаются частями вспомогательных или основных помещений.
Для справки: балконная плита, внешние стены и наружное ограждение относятся к общему имуществу собственников помещений.
Как считается общая площадь квартиры
Общая площадь квартиры считается как сумма площадей всех её помещений, включая жилые комнаты, кухню, санузлы, коридоры, кладовки, гардеробы, а также площадь стен и перегородок. При этом в общую площадь не входят балконы, лоджии, веранды и террасы (исключение действовало только до 1 марта 2005 года, после чего эти части исключены из общей площади по Жилищному кодексу РФ).
Наверняка, многие задавались вопросом: как посчитать общую площадь квартиры самостоятельно? Сделать это реально, если вооружиться рулеткой или дальномером и калькулятором. От вас потребуется:
— измерить длину и ширину каждого помещения. Если помещение имеет правильную форму, то длины двух стыкующихся стен нужно умножить между собой.
— если помещение имеет сложную форму, его нужно разбить на простые геометрические фигуры: прямоугольники, треугольники или квадраты. По аналогии с первым пунктом, отдельно посчитать площадь каждой части, а затем сложить полученные результаты;
— объединить площади всех помещений с учётом стен и перегородок.
Но не обязательно все так усложнять. Информацию об общей площади легко найти в документах ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) или на сайте Росреестра по адресу или кадастровому номеру недвижимости.
Общая площадь квартиры необходима для того, чтобы рассчитать:
- налог на имущество;
- коммунальные платежи;
- размер компенсации;
- размер нового жилого помещения, предоставляемого взамен старого;
- размер доли;
- стоимость квартиры.
Входит ли балкон в общую площадь квартиры
Нет. По закону из общей площади квартиры наряду с балконами исключаются такие помещения, как:
- лоджии;
- веранды;
- террасы.
Эти помещения считаются внешними, летними или дополнительными архитектурными элементами и не входят в общую площадь квартиры. Балконы и лоджии исключили из общей площади квартиры, чтобы собственники не переплачивали за коммунальные услуги. Если бы их площадь учитывалась при начислении, то оплачивать пришлось бы несуществующий обогрев холодного пространства.
Однако не стоит забывать, что в договорах долевого участия (ДДУ) при расчете стоимости квартиры площадь балкона (лоджии, веранды или террасы) будет учитываться, правда с применением понижающих коэффициентов (например, 0,3 для балконов, 0,5 для лоджий, 0,3 — для террас и 1,0 — для веранд). Это позволяет застройщикам учитывать затраты на строительство для последующего формирования цены.
Какая площадь считается жилой в квартире
Если коротко, то это комнаты. Жилая площадь квартиры представляет собой сумму площадей всех комнат, которые предназначены для проживания, отдыха и работы.
Проще всего разобраться с жилой площадью в домах типовой постройки. Там все имеет свои границы. Сложнее выделить жилую площадь в квартирах со свободной планировкой или в студиях. Единственным изолированным помещением в таком объекте будет ванная комната. Кухня, скорее всего, будет совмещена с комнатой. В таких ситуациях жилой площадью считается площадь комнаты и то, что не отделено от нее стеной.
Нюансы есть и в определении жилой площади в квартирах бизнес-класса. В планировке этих объектов могут оказаться гардеробные или лестницы между этажами. Эти помещения к жилым не относятся. Они являются частью общей площади.
Размер жилой площади учитывается при:
— расчете коммунальных платежей при отсутствии счетчиков;
— выделении метров в собственность льготникам, определении социальных выплат на жилье;
— определении долей в общем имуществе многоквартирного дома и размера субсидий;
— заключении договоров, связанных с недвижимостью;
— обследовании условий проживания несовершеннолетних органами опеки.
Размер жилой площади фиксируется в документах на квартиру, но он может меняться за счет перепланировки или реконструкции.
Размер жилой площади в квартире можно увеличить за счет:
- Коридора. Достаточно передвинуть несущую стену между коридором и ближайшей к нему комнатой.
- Кухни. Все тот же фокус с переносом стены. Но есть нюанс. Перепланировка возможна только в том случае, если на кухне используется электрическая плита. Если полностью убрать стену и объединить кухню с жилой комнатой, то вся полученная зона будет считаться нежилой.
- Балкона или лоджии. Самый спорный вариант. Технически объединить балкон/лоджию с прилегающей комнатой возможно. Но по закону делать это запрещено. Сложности обязательно возникнут при продаже такой квартиры. Не исключено, что демонтированную стену придется возвращать на место.
Важно: прежде чем начать перепланировку, ее необходимо согласовать. По окончании ремонта обязательно получить новые документы с учетом измененных размеров помещений.
Какие помещения входят в жилую площадь квартиры
К жилой площади относятся исключительно комнаты. Это спальни, гостиные, детские комнаты и кабинеты. Кухня, коридор, ванная, санузлы, кладовые, балконы и лоджии к жилой площади отношения не имеют. Они не предназначены для постоянного проживания.
Отдельного внимания достойны арки и ниши. Эти элементы могут быть включены в жилое пространство, если достигают не менее 2 м в высоту.
Общая проектная площадь квартиры
Общей и жилой площадью дело не ограничивается. В документах можно встретить такое понятие, как проектная площадь. Эта формулировка чаще встречается в ДДУ. Их составляют при покупке жилья у застройщика в еще строящихся объектах недвижимости.
Общая проектная площадь квартиры — это предполагаемый метраж квартиры, который прописывается в документах на этапе строительства. В него входят размеры всех помещений, включая площадь помещения вспомогательного использования, и площадь лоджии без понижающего коэффициента.
Разумеется, по окончании строительства, площадь квартиры может измениться как в большую, так и в меньшую сторону. Здесь играют роль допустимые погрешности во время работ или изменения, которые вносились в проект на этапах стройки.
По закону, отклонение фактической площади от проектной не должно превышать 5%. За этим строго следят. Как только дом сдают в эксплуатацию, сертифицированные технические специалисты производят обмер фактической площади. Нюансы также оговариваются и в ДДУ. При допустимой погрешности перерасчёта стоимости квартиры не будет.
А еще есть полезная площадь. Она состоит из суммы площадей всех внутренних и наружных помещений квартиры, которые могут использоваться для каких-либо целей. Это площади всех жилых комнат, вспомогательных помещений, коридоров и холлов, а также балконов, лоджий, веранд и террас. Поэтому в цифрах полезная площадь квартиры будет больше ее общей площади.
Застройщики активно используют и термин фактическая площадь. В законодательстве такого определения нет. Но на практике он означает реальные размеры всех помещений в новой квартире после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Отчасти фактическую площадь можно сравнить с общей площадью.
Какая площадь квартиры указывается в выписке ЕГРН
Из всего многообразия площадей в выписке из ЕГРН указывается только общая площадь квартиры. При этом, согласно приказу Росреестра от 01.06.2021 № П/0241, площадь указывается с округлением до 0,1 кв. метра.
В договорах долевого участия (ДДУ) площадь может быть больше, так как туда включаются балконы и лоджии с понижающим коэффициентом.
Нередки ситуации, когда в разных документах указываются разные данные на одну и ту же квартиру. Например, в выписке из ЕГРН и в техническом паспорте может различаться площадь. Особенно это характерно для квартир, которые давно вошли в эксплуатацию. Для того, чтобы понять причину расхождения данных, стоит немного углубиться в историю.
До того, как в России появились электронные базы, регистрацией недвижимости занимались органы БТИ (Бюро технической инвентаризации). А их подход несколько отличался от современного.
Площадь по БТИ— это площадь, измеренная в ходе официальных обмеров помещений и зафиксированная в техническом паспорте. Она включает сумму площадей всех жилых и подсобных помещений квартиры, а также площадь лоджий и балконов с применением понижающих коэффициентов (балкон — коэффициент 0,3, лоджия — 0,5). Площадь по БТИ считается официальной и используется для расчетов цены квартиры и коммунальных платежей.
Площадь по данным ЕГРН определяется по техническому плану, который готовит кадастровый инженер на основе специальных методик, утвержденных Росреестром. В ЕГРН площадь жилого помещения включает площадь всех частей квартиры, кроме балконов, лоджий, веранд и террас. Также в ЕГРН указывается площадь с округлением до 0,1 квадратного метра и обязательно фиксируется средняя погрешность измерений.
Различия между площадью по БТИ и площадью по ЕГРН
| Площадь по БТИ | Площадь по ЕГРН | |
| Метод измерения | Обмеры специальной организацией (БТИ) | Кадастровый инженер по методикам Росреестра |
| Включение балконов и лоджий | С включением с коэффициентами (балкон 0,3, лоджия 0,5) | Исключаются из жилой площади |
| Цель использования | Официальный учет площади для расчетов, договоров | Государственный кадастровый учет и регистрация |
| Погрешность и точность | Официальная, с допущением в районе 2% | Указывается средняя квадратическая погрешность |
| Различия с проектной площадью | Возможны небольшие отклонения, уточняется при сдаче | Может значительно отличаться, т.к. методики различны |
Выявленные ошибки в площади, отраженной в ЕГРН, можно исправить через Росреестр или МФЦ по заявлению собственника.
Какая минимальная площадь жилья на человека
В Санкт-Петербурге в 2025 году действуют следующие нормы площади на человека.
Учётная норма. Этот показатель используют, когда гражданину присваивается статус нуждающегося в жилплощади. А означает он количество квадратных метров, которое должно приходиться на одного человека в общей площади муниципальной квартиры. По Жилищному кодексу местная администрация может самостоятельно определять учётную норму. Однако она не должна превышать норму предоставления по договорам соцнайма.
Для тех, кто проживает в отдельных квартирах и домах, учетная норма составляет 9 квадратных метров. Для проживающих в коммунальных квартирах — 15 квадратных метров.
Норма предоставления. Это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.
Договор социального найма жилого помещения — это договор аренды, в котором арендодателем (наймодателем) является государство или муниципалитет, а арендатором (нанимателем) — гражданин. По договору наймодатель передает арендатору жилье, чтобы тот мог пользоваться и заселиться туда со своей семьей. При этом гражданин должен соблюдать правила проживания и вовремя вносить плату за аренду и коммунальные услуги.
Претендовать на жилье по норме предоставления могут:
- дeти-cиpoты;
- переселенцы из ветхого жилья;
- военнослужащие;
- собственники аварийного жилья в домах под снос.
На одинокого человека предусмотрено 33 квадратных метра, для семьи из двух и более человек — по 18 квадратных метров на каждого.
Есть и такое понятие, как санитарная норма. Она предусматривает 6 квадратных метров жилой площади на одного человека. Этот показатель используется для временного размещения граждан, оставшихся без единственного жилья, в квартирах и общежитиях маневренного фонда, т.е. принадлежащих государству.
Жилищная сфера стремительно развивается. В связи с этим президент Владимир Путин дал поручение к 2030 году обеспечить каждого россиянина жильем в 33 квадратных метра, а к 2036 увеличить этот показатель до 38 м².
Коротко о главном
В договоре часто указывается проектная площадь квартиры (согласно плану строительства), а в объявлении может указываться площадь, измеренная уже после строительства. Эти площади могут не совпадать из-за технических погрешностей и округлений. Официальной и юридически значимой является площадь в технической документации и данных ЕГРН
Лоджия не считается жилой площадью. Согласно Жилищному кодексу РФ и другим нормативным документам, в жилую площадь входят только помещения, предназначенные для проживания, такие как спальни, гостиные, детские и кабинеты.
Застройщик рассчитывает площадь квартиры по полу. Это классический способ измерения площади для строительных и кадастровых целей. В процессе измеряется длина и ширина помещения на уровне пола, после эти величины перемножаются
Да. Кладовка как помещение вспомогательного использования учитывается при расчёте общей площади квартиры. Если кладовка холодная или неотапливаемая, она всё равно может входить в общую площадь по нормативам СНиПа и Жилищного кодекса.
При покупке недвижимости важнее ориентироваться на общую площадь, так как именно она отражает площадь всех помещений внутри квартиры, включая жилые комнаты, кухню, санузлы, коридоры и кладовки, за исключением балконов, лоджий и веранд, которые обычно не входят в общую площадь по Жилищному кодексу РФ.
При расчете налога на имущество учитывается общая площадь.
Ошибки бывают реестровые и технические.
Реестровая ошибка — это несоответствие данных в ЕГРН и фактической площади квартиры, указанной в технических или правоустанавливающих документах. К этому приводит некорректная работа кадастрового инженера при проведении замеров или при переносе данных в реестр.
Техническая ошибка — это опечатки, арифметические ошибки, неправильное округление площади. Эти недочеты могут появиться по вине сотрудника регистрирующего органа или сбоев в работе программного обеспечения.
Площадь квартиры меняется после замеров из-за технологических особенностей строительства, изменений в проекте, методик замеров и законодательно разрешённых допусков. Если выявляются существенные расхождения между заявленной и фактической площадью, то можно потребовать перерасчёт стоимости квартиры.
Для этого вам понадобится:
Заказать новые замеры площади у независимого кадастрового инженера.
Направить застройщику или продавцу претензию с требованием устранить несоответствие. Если расхождение площади зафиксировано, можно претендовать на перерасчет стоимости помещения по фактической площади.
Если претензия не удовлетворена, можно обратиться в суд с иском об оспаривании площади или изменении кадастровых данных.
После решения суда необходимо получить исполнительный лист и требовать исполнения решения.
Впрочем, размер квартиры это далеко не главный фактор, который нужен для счастья и комфорта. Уютное гнездышко можно свить в и комнате коммуналки, и в просторных апартаментах. При выборе жилья лучше прислушиваться к внутренним ощущениям, а точные цифры оставить для документов.
за Ваш комментарий!
Он будет опубликован после проверки модератором