Что такое “сервитут” простыми словами и как его оспорить

Содержание статьи

Термин «сервитут» может вызывать разные ассоциации, иногда даже не связанные с недвижимостью. Хотя это распространенное обременение, особенно на загородной недвижимости. Что это такое, насколько опасно покупать недвижимость с обременением сервитута, как его оспорить — обо всем рассказали в статье.

Сервитут простыми словами — это…

Один из видов обременений, который накладывается на земельный участок. Фактически, это ограничение на право пользования недвижимостью. Такое обременение подразумевает, что собственник обязан предоставлять доступ на свою частную территорию (бессрочно или в течение определенного промежутка времени).

Важно. Сервитут не значит, что вы не можете распоряжаться землей. Право продать или сдать участок в аренду, проживать на нем у собственника есть. Ограничения действуют только на право пользования.

Например. Ваш участок примыкает к водоему. Согласно законодательству, у всех должен быть равный доступ к любой водной территории. Скорее всего, на таком участке будет обременение, согласно которому вы обязаны обеспечить доступ к реке или озеру, на берегу которого располагается ваша земля. И через него может пройти любой человек на законных основаниях. Это и есть сервитут.

Виды сервитутов

У этого обременения есть несколько разновидностей.

Частный сервитут

Оформляется, когда обременение необходимо какому-то конкретному физическому лицу.

Например, два участка находятся по соседству. На территории одного заканчивается газовая магистраль. И чтобы подвести газ ко второму, необходимо проводить работы на первом. В этом случае может наложиться частный сервитут на землю до окончания работ по подключению газоснабжения.

Публичный сервитут

Оформляется, когда обременение необходимо в интересах определенного круга лиц.

Пример с водоемом, описанный выше — и есть публичный сервитут. Так как доступ к реке или озеру необходим многим, а не только конкретному соседу.

Безвозмездный и возмездный сервитут

Как понятно из названий, это сервитуты, которые подразумевают (или нет) денежную компенсацию.

Безвозмездный сервитут значит, что собственник участка не получает никаких финансов из-за наложения обременения.

Возмездный подразумевает оплату собственнику (единоразовую или регулярную) за то, что на его участок накладывается сервитут. Такой вариант может использоваться, если накладываемое обременение будет доставлять неудобства собственнику в течение длительного времени.

Важно. Стоимость сервитута должна быть обоснована. В противном случае Росреестр не пропустит такой документ и не наложит сервитут на земельный участок.

Примеры сервитута

• строительство дороги, к которой примыкает частная собственность (например, на участке необходимо размещение техники);
• прокладка коммуникаций через участок (например, для продолжения застройки коттеджного поселка);
• ремонтные работы на соседнем участке (например, погрузка / разгрузка строительных материалов).

Как установить сервитут

• по соглашению сторон. Если собственники участков договорились без привлечения суда, то сервитут можно установить путем подписания документов и подачи заявления в Росреестр;
• по решению суда. Если по-соседски вопрос решить не удалось, можно обратиться за разрешением спора в суд. Здесь важно предоставить доказательства того, что вначале была попытка решения вопроса путем договоренностей.

Важно. Такие варианты установления относятся как к частному, так и публичному сервитуту. Просто в первом случае вопрос будет решаться между двумя физическими лицами, а во втором — между физическим лицом и администрацией населенного пункта.

Может ли обременение сервитутом сочетаться с другими видами обременений

На любую недвижимость может быть наложен только один вид обременения. Поэтому, если на участок наложен арест или ипотечное обременение, добавить сервитут не получится.

Важно. Проверить наличие обременения можно в графе «Обременения» в выписке из ЕГРН.

Как оформляется сервитут: регистрация в Росреестре

Чтобы оформить частный сервитут, потребуются следующие документы:

• кадастровый план участка;
• выписка из ЕГРН;
• план с обозначением границ сервитута и обоснования для его наложения;
• соглашение о стоимости сервитута (если он возмездный).

Документы подаются в Росреестр. Срок рассмотрения заявки — 15 рабочих дней. После чего выносится положительное или отрицательное решение.

Если оформляется публичный сервитут, процесс несколько отличается:

• ходатайство об установлении сервитута подается в органы местного управления с четким и подробным описанием, почему это необходимо;
• решение о наложении или отклонении сервитута выносит администрация населенного пункта;
• в открытых источниках (например, на сайте), публикуется решение об установлении сервитута, в индивидуальном порядке уведомляется собственник участка;
• администрация самостоятельно вносит изменения в Росреестр.

Как устанавливаются границы сервитута

Главное правило — доказать, почему именно этот участок требует доступа для третьих лиц. Это должно быть подробным образом отражено на плане, который подается в Росреестр или суд.

Важно. План должен быть насколько подробным, чтобы человек, который видит его первый раз в жизни, сразу понял, почему и для чего производится запрос на наложение сервитута.

Можно ли отказаться от сервитута или изменить его условия

Если вы не согласны с решением суда, вы можете подать встречное ходатайство. Для этого потребуются веские доказательства, с помощью которых вы покажете альтернативный путь решения вопроса.

Аргумент «не хочу и все» здесь не подойдет. Возможно, вам придется составить другой план, который вы покажете в суде. Чтобы убедить органы в том, что те или иные работы, из-за которых планируется наложение сервитута, можно провести и не затрагивая вашу землю.

Ответственность за нарушение условий сервитута

Обычно ответственность прописывается в соглашении. Закрепленных в законе штрафов нет, все ситуации индивидуальные.

Важно. Настоятельно рекомендуем составлять любые документы только с привлечением юристов, которые специализируются на подобных вопросах. В противном случае цена ошибки может быть слишком велика.

Как сервитут влияет на стоимость недвижимости

Зависит от того, что это за обременение и на какой оно срок.

Например, если это сервитут на 2 года (пока идут ремонтные работы на соседнем участке) — это одно. Период пройдет, работы завершатся, более по вашей земле никто просто так ходить не будет. В этом случае обременение не сильно скажется на стоимости земли. В конце концов, можно подождать эти 2 года. И продать участок без обременений вовсе.

Если это бессрочный сервитут (например, из-за соседства с водоемом), надо оценивать ситуацию в целом. Так как земля около воды — это ликвидный актив. Более того, участок может находиться вдали от мест отдыха людей. И в таком случае обременение особо и не будет мешать.

Кстати. Если планируете покупку загородного дома около водоема и рассматриваете объявления частных лиц, вы можете наткнуться на предложения с сервитутом. Собственник может лукавить, утверждая, что тут особо никто не ходит. Проверить это очень легко — просто посмотрите, есть ли на участке вытоптанная «народная тропа» к реке или озеру. Ее наличие будет говорить о том, что народ здесь гуляет, и часто. А дальше вы можете использовать этот факт как аргумент для торга.

Вопросы и ответы

Бояться сервитута точно не стоит. Главное внимательно прочитать все документы и условия обременения. Если вас все же что-то смущает, лучше, конечно, выбрать другой земельный участок. Пускай он будет чуть дороже, но в таком случае вы заплатите за свое спокойствие. А если вообще не хотите сталкиваться с сервитутом, выбирайте земельные участки в коттеджных поселках от застройщиков. Они обычно строятся так, чтобы частная собственность точно оставалась частной навсегда. Без каких-либо ограничений. Оставляйте заявку здесь, и наши специалисты пришлют вам подборку таких предложений.