Что лучше — жилая или коммерческая недвижимость? 3 совета инвестору

Содержание статьи

Вкладывать в бетон — самый надежный способ сохранения и приумножения капитала. Что бы ни происходило в стране и мире, недвижимость нужна всегда. Какая-то пользуется большим спросом, какая-то меньшим. Но потребность в квадратных метрах неоспорима.

Кто-то, не задумываясь, вкладывается в квартиры. Кто-то — в коммерческие помещения. А что делать тем, кто еще не определился? Конечно, читать нашу статью. Ответили на все вопросы в удобной форме.

Основные отличия жилой и коммерческой недвижимости

Безусловно, это очень усредненное сравнение. Если вы инвестор с многолетним опытом работы в сфере коммерческой недвижимости, все эти сложности могут показаться вам ерундой. Но, тем не менее, вывод: начинающему инвестору проще работать с жилой недвижимостью. Несмотря на меньшую доходность, это более простой и легко прогнозируемый способ увеличить капитал за счет вложения в бетон.

Форматы коммерческой недвижимости: офисы, стрит-ритейл, склады

Офисы

Объем строительства бизнес-центров разнится в Москве и Петербурге. На рынке столицы сейчас в продаже 2,9 тысяч объектов офисной недвижимости, в то время как в Питере — только 1,4 тысячи.

Офисы — популярный объект коммерческой недвижимости. Ввиду того, что современных бизнес-центров действительно не хватает. Особенно с хорошим расположением.

Плюсы офисов:

• хороший спрос;
• почти всегда — долгосрочная аренда, которая обеспечивает пассивный доход на длительное время.

Минусы:

• часто продаются этажами или блоками. Следовательно — высокая сумма входа;
• единичные предложения от банков по ипотеке. В основном — 100% оплата или рассрочка на непродолжительный период;
• сложно найти арендатора самостоятельно, не привлекая агента или брокера.

Вывод: инвестировать в офисы лучше, когда вы уже уверенный игрок рынка коммерческой недвижимости. В противном случае, ошибка может стоить очень дорого.

Ритейл

Самый популярный вид коммерческой недвижимости. Это именно те помещения на 1-х этажах домов, где открываются пекарни, магазины, салоны красоты и пункты выдачи заказов. Из всех объектов коммерции этот — самый простой для начинающего инвестора. Главное — выбрать правильное расположение. Чтобы место было проходимым, а окупаемость — быстрой.

Плюсы:

• большой выбор вариантов на разный бюджет;
• широкая карта объектов (коммерция есть во всех новостройках);
• вариативность площадей (следовательно — стоимости объекта).

Минусы:

• неправильно выбранное помещение будет стоять месяцами и создавать дыру в бюджете;
• самые надежные арендаторы — крупные торговые сети. Но у них часто жесткие требования к помещениям. И ваше может не подойти.

Вывод: если выбрать помещение правильно — это будет отличная долгосрочная инвестиция с пассивным доходом от аренды. Подходит для тех, кто только начинает путь в коммерции.

Склады

Склады — очень узконаправленная сфера коммерческой недвижимости. Это буквально отдельный мир внутри рынка недвижимости, как Ватикан в Италии. Заходить туда, не имея опыта и сопровождающего, точно не надо. Есть риск катастрофически попасть на деньги.

Плюсы:

• ввиду не такого большого количества предложений, это один из самых выгодных разделов коммерческой недвижимости.

Минусы:

• слишком высокие риски.

Вывод: скорее всего, вам это не надо.

Доходность жилой и коммерческой недвижимости

Средняя доходность коммерческой недвижимости — 8-15%. Жилой — 7-10%. При этом коммерция более остро реагирует на внешние изменения. Вспомните ковидные времена — множество предприятий и бизнесов закрылось. И на рынке появилось огромное количество пустых помещений. Которые собственникам пришлось сдавать дешевле, чем они планировали.

На рынке жилой недвижимости подобная проблема была не так остра. Ведь какие бы карантины ни вводились, жить где-то надо. Поэтому такого провала не было.

Важно. Большую роль играет период покупки квартиры. И что последовало за ним. Те, кто купили недвижимость до 2020 года, получили на фоне роста цен рекордные 30, а где-то и 40% доходности. Но это исключение, которое осталось в прошлом.

Поэтому, если какой-то ваш друг купил квартиру за 3 млн, а продал за 10, и вы хотите также — лучше не тешить себя надеждами найти подобный вариант. Либо снова какой-то китаец должен съесть какую-нибудь летучую тварь. Но лучше до такого не доводить.

Срок окупаемости инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость

Средний период окупаемости квартиры — 10-13 лет при сдаче в аренду. Коммерческого помещения — чуть меньше, 7-10 лет. Но несмотря на разницу в 3 года, не стоит ориентироваться только на этот показатель. Также стоит обращать внимание на:

• условия покупки помещения;
• общую сумму сделки;
• простоту реализации объекта недвижимости.

И решение стоит принимать только по совокупной привлекательности всех факторов.

Уровень спроса и ликвидности на рынке

Безусловно, спрос на жилую недвижимость всегда выше. Просто потому, что крыша над головой нужна всем и всегда. Даже если вы думаете «да кому тут нужна квартира» — поверьте, нужна. Застройщики в большинстве своем не дураки. И тратить миллиарды ради строительства объекта в чистом поле без отсутствия спроса точно не будут.

С коммерческими помещениями не все так однозначно. Вы наверняка видели множество помещений, которые чуть ли не годами висят с табличкой «аренда» и номером телефона. Увы, найти арендатора на ритейл не всегда легко. Даже если место хорошее. Где-то не хватает мощности электричества, где-то нельзя разместить заведение определенного назначения (например, не допускается розничная продажа алкоголя рядом с детскими садами, школами и заведениями с медицинской лицензией).

Поэтому, покупая жилье, вы точно сможете его сдать в короткие сроки. С коммерцией период поиска арендатора может быть затянут.

Риски и подводные камни инвестиций в коммерческую недвижимость

• Покупка помещения в непроходном месте = ниже арендная ставка и более длительный поиск арендатора;
• недостаточная электрическая мощность в помещении = невозможность сдачи в аренду определенным компаниям (например, ресторану с определенными требованиями из-за мощного оборудования);
• невозможность установки вывески на доме = меньшая привлекательность помещения для арендатора;
• большая часть арендаторов работают с агентами = необходимость платить комиссию.

Риски при сдаче жилых квартир

• Износ помещения и необходимость ремонтировать его за свой счет (особенно при краткосрочной аренде);
• неадекватные арендаторы, которые могут отказаться платить или съезжать (особенно сложно, если при этом ваш договор не официальный и не зарегистрирован в Росреестре);
• возможный съезд жильцов в любой момент и необходимость оперативно искать новых, чтобы квартира не простаивала.

Налоги, расходы и юридические особенности владения

Налоги придется платить и с жилой, и с коммерческой недвижимости.

Налоговая ставка на коммерцию — от 2 до 2,5%.

Налоговая ставка на жилье — от 0,1 до 0,3%.

Сумма налога к уплате всегда считается от кадастровой стоимости объекта. Кадастр по коммерции обычно ниже, чем по жилью аналогичной площади. Узнать сумму можно на сайте Росреестра.

Если объект недвижимости (что жилой, что коммерческой) у вас в собственности, то ежегодный налог — единственный обязательный расход. Если вы сдаете помещение официально, то появляется еще налог на прибыль (13% для физических лиц, 7% для ИП).

Инвестиции в новостройки против готовых помещений

Что жилую, что коммерческую недвижимость лучше покупать в стройке. Потому что:

• цена ниже, чем в готовом объекте;
• есть возможность оформить рассрочку (особенно актуально для коммерции);
• есть возможность взять семейную ипотеку (для жилья);
• к моменту сдачи дома стоимость поднимется, и это тоже можно будет закладывать в расчет окупаемости.

Как выбрать тип недвижимости в зависимости от бюджета и стратегии

Наш совет прост — выбирайте то, с чем вы сможете справится самостоятельно. Без помощи мам, пап, агентов и гугл-поиска. Потому что все, даже гугл-поиск, могут подводить. А надеяться только на себя — лучшая стратегия, когда речь идет о таких крупных покупках, как недвижимость.

Вопросы и ответы

Во что инвестировать — решать вам. В любом случае, перед принятием решения надо детально просчитать доходность каждого варианта. Сделать это вам помогут наши специалисты. Оставьте заявку и получите подборку привлекательных инвестиционных вариантов. Мы сделаем расчет и дадим рекомендации по дальнейшей работе с помещением.