Чем грозит занижение цены в договоре купли-продажи квартиры?

Содержание статьи Почему стороны занижают цену в договоре купли-продажи Как именно оформляется занижение стоимости имущества Правовые риски для покупателя Правовые риски для продавца Налоговые последствия занижения цены Штрафы и ответственность за занижение стоимости Когда сделку могут признать недействительной Как занижение влияет на возможность оспаривания сделки Риски при использовании ипотеки вместе с занижением стоимости квартиры Что делать, если от вас требуют занижение цены Как провести сделку безопасно и легально Вопросы и ответы «Вы полную стоимость в договоре будете указывать или с занижением?» — этот вопрос часто присутствует при подготовке сделки на вторичном рынке. Чем грозит занижение стоимости, какие есть риски для продавца и покупателя? Разбираемся в статье.

Почему стороны занижают цену в договоре купли-продажи

Самая частая причина занижения стоимости в договоре — уход от налогов. По закону, если квартира находится в собственности менее 5 лет (менее 3 — если это единственное жилье), при продаже собственник должен платить налог на прибыль. То есть с разницу между покупкой и продажей.

Например. Иван купил квартиру в 2020 году за 6 млн. В 2024 хочет ее продать за 8 млн. По закону он обязан заплатить налог (8 млн — 6 млн)*13%= 260 тысяч.

Но если Иван не хочет платить налог, он может при подготовке к сделке договориться с покупателем о занижении. В этом случае в договоре купли-продажи будет указана стоимость 6 млн (мол, за что купил — за то и продаю). А остаток в 2 млн будет передаваться на сделке по расписке. То есть эти деньги пройдут «по серой схеме». И официально в сделке участвовать не будут.

Как именно оформляется занижение стоимости имущества

В подобных сделках фигурируют:

• • основной договор купли-продажи, который подписывается сторонами и далее идет на регистрацию в Росреестр;

• • расписка в получении продавцом некой суммы. Этот документ нигде официально не участвует в сделке, в Росреестр также не подается.

Чаще всего при подобных схемах сумма по расписке передается через сейфовую ячейку. Деньги закладываются туда в день подписания договора. И получить продавец их может только после регистрации договора купли-продажи.

Правовые риски для покупателя

На удивление, при такой схеме риски для покупателя минимальны. Единственное, что потенциально может пойти не так — продавец начнет утверждать, что никаких денег не получал. И может подать в суд. Но при наличии хорошего адвоката, выиграть такое дело просто. Главное, чтобы у покупателя сохранилась расписка с подписью продавца и подтверждением получения денег. Главный риск покупателя — если сделку признают недействительной, ему вернутся только деньги, прописанные в договоре. Так как сумма по расписке официально нигде не фигурирует. И в случае расторжения сделки, продавец может сделать круглые глаза и сказать, что ничего не получал. Здесь, опять же, нужен хороший адвокат.

Правовые риски для продавца

Главный риск продавца — вскрытие его схемы налоговыми органами. Если покупатель захочет оформить налоговый вычет с покупки квартиры и принесет в налоговую расписку, то ФНС может заинтересоваться продавцом. И тогда придется объяснять, что это за незадекларированный доход. В этом случае бывший собственник может попасть не только на обязательство уплаты налога, но и на штраф за уклонение от налогов. А если ФНС давно точит зуб на этого человека, то ситуация может принять куда более серьезные обороты.

Кстати. Налоговая не примет расписку в общем пакете документов для получения налогового вычета. Так как этот документ не относится к сделке по приобретению жилья.

Налоговые последствия занижения цены

Согласно статье 198 Налогового кодекса РФ, штраф за уклонение от уплаты налогов может составлять от 200 до 500 тысяч рублей. Если дело более серьезно — лишение свободы до трех лет.

Штрафы и ответственность за занижение стоимости

Важно понимать, что в ситуации с занижением в более опасной ситуации находится продавец. Ведь он может оказаться в очень плотном контакте с ФНС, если покупатель обнародует расписку. Принимать на себя эти риски или нет — каждый продавец и каждый покупатель решает сам. Конечно, лучше не играть в подобные игры. И если вы вынуждены продать квартиру до момента 5-летнего владения, то сразу заложить сумму налога в стоимость. Заплатить и потом спать спокойно.

Когда сделку могут признать недействительной

До появления прецедента с Ларисой Долиной на рынке недвижимости признание сделки недействительной было редким случаем. Теперь же, когда появилась мода на утверждение о влиянии неких мошенников, случаи расторжения стали появляться чаще. Мы очень надеемся, что судебная система быстро найдет рычаги, с помощью которых можно будет привести рынок вторичной недвижимости в спокойное состояние. И тогда для признания сделки недействительной снова должны будут требоваться веские причины.

Как занижение влияет на возможность оспаривания сделки

На сам факт оспаривания занижение никак не влияет. Просто в процессе этого самого оспаривания сумма, передаваемая по расписке, может стать дополнительным камнем преткновения. Ведь продавец должен вернуть только сумму по договору. Поэтому для покупателя это более опасная ситуация. Ведь максимум, что ему вернут в случае согласования расторжения — те деньги, которые были указаны в официальных документах.

Риски при использовании ипотеки вместе с занижением стоимости квартиры

Если сделка с занижением проходит с использованием ипотеки, то расписка может присутствовать и здесь. Просто покупателю будет требоваться большая сумма первого взноса.

Например. Егор продает квартиру за 10 млн. В договоре будет цена 8 млн, а 2 млн он просит покупателя Юрия передать по расписке. Следовательно, Юрий будет подавать в банк заявку, указывая, что планирует покупать квартиру за 8 млн. И кредит ему нужен, исходя из этой суммы.

В банке минимальное требование по первому взносу 20%. То есть, 1,6 млн. Но Юрию необходимо иметь на руках не 1,6 млн, а 3,6. Так как еще 2 млн он отдаст по расписке. Если бы в договоре фигурировала вся стоимость квартиры, то его первый взнос составил бы 2 млн (20% от 10 млн). Банку, откровенно говоря, все равно. Он про 2 млн, которые проносятся мимо кассы, не в курсе. Поэтому риски при занижении стоимости квартиры, которая покупается с использованием ипотеки, такие же, как и при обычной сделке с наличными.

Что делать, если от вас требуют занижение цены

Взвесить все за и против. Вы доверяете продавцу? Вас все устраивает в его поведении? Готовы ли вы, в случае чего, ходить по судам и доказывать, что заплатили больше, чем написано в договоре? Если на все вопросы вы говорите «да» — смело идите в путь. Главное — постелите себе побольше соломы. И заручитесь всеми возможными способами перестраховки, начиная с оплаты нотариуса для проведения сделки.

Как провести сделку безопасно и легально

Чтобы не мучиться после сделки 3 года (а именно столько на закону дается времени на оспаривание сделки), сделайте все потзакону. Если вынуждены платить налог — заплатите. Но так и вы, и ваш покупатель будете спать спокойно и спустя 3 дня, и спустя 30 лет после купли-продажи квартиры.

Вопросы и ответы

Соглашаться на сделку с занижением или нет, принимать на себя риски или нет — ваш выбор. А если вы выбираете покупку квартиры без подобной головной боли — вам стоит посмотреть на рынок первичного жилья. Поскольку здесь подобные схемы невозможны. Оставьте заявку, и мы пришлем вам персональную подборку лучших предложений по вашим параметрам.