Налог с продажи квартиры в 2026 году: правила, льготы и расчеты

Продажа квартиры в 2026 году может повлечь обязанность уплатить НДФЛ. Размер налога зависит от срока владения жильем, стоимости сделки, кадастровой оценки и выбранного способа вычета. При этом действующие правила позволяют во многих случаях существенно снизить налог или вовсе избежать его уплаты.

Когда возникает обязанность платить налог

НДФЛ уплачивается, если квартира находилась в собственности меньше минимального срока владения. Он составляет три года — для наследства, дарения от близких родственников, приватизации или единственного жилья, и пять лет — во всех остальных случаях.

После продажи необходимо подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и перечислить налог до 15 июля.

Ставки НДФЛ в 2026 году

В 2026 году сохраняется прогрессивная шкала налога. Доходы от продажи недвижимости облагаются по ставке 13% в пределах 2,4 млн рублей и по ставке 15% — с суммы превышения. При этом налог считается не со всей суммы сделки, а с налоговой базы.

Как определяется налоговая база

Для расчета НДФЛ используется большее из двух значений: цена продажи квартиры или 70% ее кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость берется по состоянию на 1 января года продажи.

Важно: с 2025 года регионы получили право повышать коэффициент с 0,7 до 1. В этом случае налоговая база может быть равна полной кадастровой стоимости объекта, даже если квартира продана дешевле.

Как можно уменьшить налог

Закон позволяет выбрать один из двух способов снижения налога. Первый — имущественный вычет в размере до 1 млн рублей. Если доход от продажи меньше этой суммы, НДФЛ платить не нужно.

Второй вариант — уменьшение дохода на документально подтвержденные расходы на покупку квартиры. В этом случае налог фактически уплачивается только с полученной прибыли. Одновременно применять оба способа нельзя.

Когда налог платить не нужно

НДФЛ не возникает, если истек минимальный срок владения, квартира продана без прибыли и цена сделки не ниже установленного порога от кадастровой стоимости, либо если стоимость жилья не превышает 1 млн рублей. От налога также освобождаются семьи с двумя и более детьми при условии, что вырученные средства направлены на улучшение жилищных условий.

Особые ситуации

При продаже унаследованной квартиры минимальный срок владения составляет три года и отсчитывается с момента регистрации права собственности. В ряде случаев допускается учет расходов, которые ранее понес наследодатель.

Продажа ипотечной квартиры позволяет учитывать расходы на погашение кредита, а при дарении от близких родственников НДФЛ не возникает. Пенсионеры уплачивают налог на общих основаниях — специальных освобождений для них не предусмотрено.

Как оформить вычет

Для получения вычета нужно подать декларацию 3-НДФЛ и приложить документы, подтверждающие продажу и расходы. Сделать это можно через налоговую инспекцию или личный кабинет на сайте ФНС.