Аналитики Банка России разработали методику сравнения стоимости жилья на первичном и вторичном рынках. По их данным, «новая вторичка» — дома до семи лет — на 9–18% дешевле новостроек.

Эконометрическая модель учитывает:

  • что вторичное жильё обычно уже отремонтировано;
  • расходы на ремонт нового жилья.

С учётом затрат на ремонт разрыв в цене достигает 18%, без учета — 9%.

Разница с данными Росстата связана с тем, что ведомство учитывает весь вторичный фонд, включая старые дома, и не делает поправки на региональные различия в стоимости жилья.

Влияние льготной ипотеки

ЦБ отмечает, что рост программ льготной ипотеки увеличил разрыв цен. С 2020 по 2025 год он вырос на 11 процентных пунктов. Регулятор подчеркивает, что методика оценки необходима для расчета макропруденциальных лимитов и коэффициентов риска по ипотеке.

Риски для заемщиков и банков

Разрыв в 52%, по данным Росстата, может создать угрозу для заемщиков: если ипотека не обслуживается, продажа квартиры на вторичном рынке может не покрыть кредит. Это также повышает риск для банков.

Минимальный первоначальный взнос в 20% защищает и заемщика, и банк от возможного обесценения строящегося жилья.

Ранее РБК сообщало,что доля льготной ипотеки в России может впервые с 2022 года сократиться до 50%.

Сравнение цен «новой вторички» и новостроек

Аналитики «Домклик» отмечают, что некорректно сравнивать весь вторичный фонд с новостройками. В домах последних 10 лет медианная цена «квадрата» выше, чем в строящихся проектах:

  • новая вторичка — 192,2 тыс. руб./кв. м
  • новостройки — 190 тыс. руб./кв. м

Рост цен на первичное жильё в 2026 году замедлился, тогда как вторичный рынок дорожает на фоне доступности ипотечных программ.

ТГ