Типичная ситуация: продавец передумал продавать квартиру. Что делать?

Содержание статьи

Итак, весь ад с поиском квартиры пройдет, дата сделки назначена, отгул на работе взят. И тут приходит это сообщение…

Почему так происходит? Вопрос риторический. У кого-то меняются обстоятельства, кто-то просто испугался и передумал, у кого-то слетела встречная сделка.

Эта ситуация не очень частая на рынке. Но раз в год и палка стреляет.

Постараемся оставить все эмоции за скобками (хоть это и нелегко). И разобраться, может ли продавец отказаться от продажи квартиры. И какие способы (легальные) есть для того, чтобы заставить его передумать обратно.

Какие договоренности вообще считаются юридически значимыми

Важно понимать, что пути решения ситуации будут зависеть от того, как именно были закреплены ваши договоренности. Конечно, ничего серьезнее клятвы на мизинцах не бывает, но подобный аргумент в суде или ином органе точно не примут.

Устная договоренность

Если единственное, что вы сделали, чтобы договориться о сделке — пожали друг другу руки или написали «ок» в Телеграмме, то, увы, вы ни о чем не договорились. Ни один суд не примет аргументы вроде:

• переписка;
• телефонный разговор;
• телеграмма (классическая);
• факс (ну вдруг).

Даже самый неопытный адвокат сможет доказать, что это все — не основание для того, чтобы говорить «но мы же договорились!». На рынке недвижимости все решают бумажки.

Задаток или аванс

Наличие бумаги с подписями обеих сторон и внесенных денег — это уже более серьезный аргумент. И его можно смело использовать как основание при любых разбирательствах. Ведь договор задатка или аванса составляется с учетом:

• паспортных данных обеих сторон;
• данных продаваемой квартиры;
• сроков выхода на сделку;
• условий расторжения договора.

И всегда подкрепляется монетой. 30 тысяч или 100 — это уже дело техники. И если продавец передумал продавать квартиру после внесенного аванса, то тут уже можно попробовать поругаться (устно или в юридическом поле. Зависит от того, насколько срыв сделки для вас критичен).

А вот чем отличается задаток от аванса при покупке квартиры — это другой вопрос.

Задаток: когда продавец обязан вернуть деньги в двойном размере

Чем задаток отличается от аванса

Аванс — предоплата за любые предоставляемые услуги. В сфере недвижимости имеет более слабую юридическую силу, чем договор задатка. Но все равно лучше, чем его полное отсутствие.

Главная суть: при отказе от подписания сумма аванса возвращается покупателю в полном объеме. И не важно, по чьей вине не состоялась сделка.

Задаток: более существенный договор с юридической точки зрения. Регламентируется законом и устанавливает более серьезные правила игры.

Главная суть: если сделка срывается по вине покупателя, задаток не возвращается. Если сделка срывается из-за продавца — он обязан вернуть задаток в двойном объеме.

Как правильно оформить задаток/аванс

Честно, лучше всегда оформлять договор аванса. Да, он имеет чуть меньшую юридическую силу, чем задаток. Но если у вас, а не у продавца, случится форс-мажор, вы не потеряете деньги. Как бы то ни было, если речь дойдет до ругани перед человеком в мантии и парике, то договор что аванса, что задатка будет полезен.

Что обязательно должно быть в договоре:

• данные продавца и покупателя;
• данные покупаемой квартиры;
• места регистрации и фактического проживания обеих сторон;
• стоимость квартиры;
• сумма задатка/аванса;
• форма оплаты покупки (ипотека или свои кровные);
• условия возврата задатка/аванса;
• срок, на который заключается договор задатка/аванса.

Что происходит, если продавец отказался продавать квартиру после задатка

Это единственный случай, когда договор задатка может оказаться полезным. Ведь в этом случае вам (покупателю) должны вернуть сумму х2. Потому что так прописано в законе.

На практике продавцы редко хотят подписывать задаток. Прекрасно понимая, что могут попасть на деньги. А ежели продавец отказывается — подавать на него в суд.

Предварительный договор купли-продажи: можно ли заставить продавца продать квартиру

Самая частая область применения предварительного договора купли-продажи (ПДКП) — сделки по военной ипотеке. Они идут очень долго и в несколько этапов. Поэтому там это необходимость.

На рынке обычных сделок на вторичке ПДКП используется крайне редко. Только если сделка по каким-то причинам будет ну очень долгая или сложная (например, большая цепочка встречных сделок).

Важно. ПДКП по своей юридической силе в вопросе сделок с недвижимостью на вторичке чуть сильнее, чем договор задатка. Но он также не регистрируется в Росреестре. И на основании него вы не получаете право собственности.

Да, в ПДКП могут быть прописаны штрафы для каждой из сторон при условии отказа от подписания основного договора. Но повторимся, на практике использование ПДКП происходит крайне редко. Ибо нет смысла.

Когда продавец действительно может отказаться от сделки

Какие последствия грозят продавцу за отказ от продажи квартиры (кроме порчи на понос, которую может наслать разгневанный покупатель)? Зависит от того, когда этот отказ озвучивается.

Отказ после подписание договора задатка/аванса

Если был подписан договор задатка — продавец будет должен вернуть сумму задатка в двойном объеме. И выслушать, какой он нехороший человек. На этом все.

Отказ после подписания договора купли-продажи

Если договор подписан, но еще не передан на регистрацию — это последний момент, когда можно попытаться провернуть фарш обратно. Но практика показывает, что на этом моменте количество отказов от сделок минимально. Просто потому, что:

• процесс уже идет;
• продавец уже приехал на сделку (потратил время, силы, бензин или поездку на проездном в метро);
• он видит глазами и трогает руками деньги, которые получит после сделки. А это приятное зрелище.

Отказ после регистрации сделки

Вот тут уже не сделать практически ничего. Только если включать Ларису Долину и говорить, что сделка была совершена под влиянием мошенников.

Расторжение зарегистрированного договора купли-продажи может произойти только по крайне весомым причинам. И обычно это связано с каким-нибудь обделенным наследником, который опомнился и теперь хочет свою долю в квартире.

Что делать покупателю, если продавец сорвал сделку

Первое, что надо понять — как вернуть задаток/аванс за квартиру, если этот горе-продавец передумал.

Если был внесен аванс

• потребовать возврат денег;
• если продавец отказывается, отправить досудебную претензию (заказным письмом на адрес регистрации или тот, что был указан в договоре как адрес фактического пребывания);
• если реакции нет — подавать заявление в суд.

Настоятельно рекомендуем все эти действия выполнять вместе с юристом. Чтобы он правильно составил все бумаги. И потом не пришлось переделывать.

Важно. Успех в суде будет зависеть, в том числе, от того, как будет выстроена линия защиты ваша и продавца. Напомним, что договор аванса в разрезе сферы недвижимости особой силы не имеет. Поэтому, скорее всего, ваша линия защиты будет выстраиваться на аргументе, что продавец незаконно обогатился. Ведь «услуга» не оказана — квартира не продана.

Если был внесен задаток

Схема будет аналогична: поговорить — отправить досудебку — идти в суд. Но вот в суде ваша позиция будет уже сильнее. Так как договор задатка работает на основании закона. А в законе четко сказано: если сделка сорвалась по вине продавца, он обязан вернуть деньги в двойном объеме.

Во всех этих алгоритмах есть один нюанс: человеческий фактор. Если продавец — чудак на букву «м», то вернуть деньги будет одинаково сложно. Что с авансом, что с задатком. Но повторим — лучше, чтобы была хоть какая-то бумажка, чем вообще без нее.

Вывод

В сухом остатке — отказ от сделок по вине продавца редко, но происходит. Поэтому не пренебрегайте подписанием любых документов и расписок. В этом вопросе бюрократия — ваш лучший друг.

Какие договоренности бесполезны? Любые устные. Их не примет ни один суд.
Какие реально защищают покупателя? Письменные с автографами обеих сторон. А также подкрепленные деньгами.

Совет: если в сделке присутствует агент, он будет делать все, чтобы сделка состоялась. Ведь от этого зависит получение им комиссии. Поэтому в подобных случаях присутствие третьего лица (даже если оно — агент на стороне продавца) — это плюс.

Вопросы и ответы

Сделка чаще всего нужна обеим сторонам. И отказываться невыгодно никому. Чтобы ваша прошла гладко и в кратчайшие сроки, оставляйте заявку. Наши специалисты по вторичной недвижимости помогут вам пройти через все круги этого волшебного процесса максимально спокойно и легко.