Видя современные цены на квартиры, некоторые представляют застройщиков как Скружда Макдака. Купаются в золоте и катаются по горам из монеток из одного помещения в другое. Но в реальности это не так. Статей затрат очень много, их суммы растут с каждым месяцем. На что же утекают, как вода сквозь пальцы, те миллионы, которые застройщики получают от продажи квартир — разберем в этой статье.
Ценообразование: из чего складывается стоимость квартиры
Глобально себестоимость квартиры можно поделить на пять основных блоков затрат:
- земля;
- стройка;
- маркетинг;
- проектное финансирование;
- бэк-офис.
Разберем каждый из них в отдельности.
Затраты на земельный участок 
Землю можно купить или арендовать. Иногда у строительной компании есть этот выбор, иногда нет. Здесь имеется в виду, что некоторые участки собственник может как продать, так и сдать в аренду, а некоторые можно либо только купить, либо только арендовать. В зависимости от города и проекта может достигать 20% от общего объема затрат.
Затраты на строительство
Эта часть — самая объемная. Ведь сюда будет входить все — от затрат на печать первого чернового макета до последней лампочки фасадной подсветки готового дома. Это, разумеется, самая большая статья расходов — в среднем до 40% от общего объема трат.
Более того, затраты могут быть и непредвиденные. Например, какой-то поставщик резко повысил стоимость своего товара. Или пришлось отказаться от одного подрядчика в пользу другого.
Затраты на маркетинг и продвижение
Эта часть практически бездонная. Ибо в рекламную кампанию можно вкладывать от 1 млн в месяц до бесконечности. Вопрос эффективности используемых каналов. В среднем доля затрат на рекламу будет варьироваться от 6 до 10% в зависимости от объема реализации, активности маркетинговой кампании и что вообще застройщик делает для привлечения клиентов. Ибо одно дело — завесить весь город баннерами «покупай квартиру, номер 8-800-000-00-00», а другое — делать действительно крутые, цепляющие взгляд рекламные материалы, которые показывают больше, чем выгодную скидку или необходимость быстро-быстро принимать решение.
Более того, участие в выставках, организация мероприятий для клиентов, любое упоминание у блоггера — тоже стоит денег. И, разумеется, также влияет на финальную стоимость квартиры.
Затраты на проектное финансирование
В 2018 году весь рынок перешел на проектное финансирование и обязательное использование эскроу-счетов. Клиенты тогда ликовали («это же куда надежнее, чем раньше!»), застройщики грустили. Понимая, что строить в кредит = дополнительные затраты. И уже тогда говорили, что стоимость жилья подскочит, низких цен на котловане уже не будет. Но диванные эксперты не обращали на это внимание. Главное было показать, что теперь-то мошенники-девелоперы будут в ежовых рукавицах государства.
Собственно, вышло, как и говорили строительные компании. Ставка проектного финансирования зависит от большого количества факторов. Но основной, на который застройщик влиять не может, — ключевая ставка ЦБ. На момент выхода статьи (октябрь 2024 года) ключ 19%. Для сравнения, в октябре 2023 она составляла 15%. В июле 2023 — 8,5%. Разумеется, такой резкий рост отражается на стоимости квартир. И рост цен не всегда обуславливается жадностью застройщика.. Иногда желанием просто перекрыть возросшие затраты на оплату проектного финансирования.
Кстати. Один из показателей, который снижает для застройщика ставку ПФ — наполняемость эскроу-счетов. Простыми словами: видя, что у застройщика хорошо идут продажи, банк чуть снижает ставку по кредиту. Если счета пополняются не так, как это было запланировано, то банк может приостановить проектное финансирование до момента заполнения счетов до нужного уровня. Именно поэтому не стоит радостно бросаться на рассрочки с первым взносом на уровне 5-10% от стоимости. В перспективе они могут принести девелоперу только дополнительные проблемы. Ведь если нет денег, то и нет своевременной сдачи дома.
Бэк-офис застройщика
Все то, что не видит клиент, но оно есть. Юристы, финансисты, служба безопасности, административный персонал, обслуживание офисов продаж и много других мелочей. Без которых, увы, не обойтись.
Социальная нагрузка
Часто вместе со строительством дома появляется дополнительная финансовая нагрузка в виде строительства объектов социальной инфраструктуры — детских садов и школ. Для застройщика это одни сплошные затраты, ведь он не получает никакой прибыли от этой постройки. Единственная выгода — это привлечение клиентов с детьми, которым этот садик или школа нужны. Но эта выручка косвенная, посчитать ее экономическую выгоду сложно.
Но факт остается фактом: любые дополнительные постройки, которые ложатся на плечи застройщика, также учитываются в цене квадрата. Социалка социалкой, но застройщики — не благотворительная организация.
Себестоимость квартиры для застройщика в новостройке
Безусловно, стоимость метра в многоквартирном доме будет зависеть от сегмента жилья — масс-маркет, комфорт, бизнес, премиум, люкс, делюкс. Чем выше сегмент, тем более интересная и дорогостоящая начинка дома, используемые материалы, комплектующие. В среднем разбег такой:
- комфорт-класс 75-90 т.р. за метр;
- бизнес-класс 100-120 т.р. за метр;
- премиум сегмент 130-170 т.р. за метр;
- люкс и делюкс — от 300 т.р. до бесконечности за метр.
Важно. Данные значения — это только затраты на строительство, без учета маркетинга, рекламы, продвижения, процентов банку по кредиту и прочих обязательных затрат.
Сколько зарабатывают застройщики?
Так сколько же получает застройщик в итоге? Этот показатель будет различаться у каждого девелопера. Более того, хороший показатель маржинальности для каждого свой. Кому-то и 5% — это ок, а кому-то мало 15%. В среднем, нормальные цифры на уровне 15-20%. Обычно чем больше застройщик, тем больше он старается экономить, чтобы больше получать. Именно поэтому возникают гиганты вроде ГК ЛСР или ГК ПИК. Группы компаний, которые объединяют в себе большое количество околостроительных организаций. Чтобы самим для себя производить комплектующие и не зависеть от сторонних поставщиков и их внезапных изменений. Да и внутригрупповые расходы (когда деньги переходят из одной компании внутри ГК в другую) тоже положительно влияют на общие финпоказатели.
Вот и получается, что строительство дома — очень (даже ОЧЕНЬ) затратный процесс. И не все ваши миллионы идут в карман генеральному директору строительной компании. Себестоимость квартиры — сложный и многосоставной показатель.
И учитывая, что все комплектующие (даже кофе, который вам предлагают в отделе продаж) дорожают с каждым днем, получается, что цена квартир растет вместе с ними.
Хотите платить меньше? Оставьте заявку здесь. Наши специалисты уже собрали все наиболее выгодные предложения застройщиков и готовы ими поделиться.
