Несмотря на то, как активно разрастается Санкт-Петербург за счет намыва территорий и строительства на окраинах (типа Ржевки), участки в исторических частях города тоже требуются. И так как снос жилых построек невозможен (за исключением редких пятен реновации), город идет на перестройку бывших промышленных территорий. Так как:
- многие из них уже не действуют;
- перенести функционирующее предприятие в область проще;
- использование таких участков для строительства жилья, социальной и коммерческой инфраструктуры — выгоднее для города.
Поэтому в последние десятилетия активно идет процесс редевелопмента. Что это за зверь, чем он отличается от реконструкции, реновации и реставрации, безопасно ли жить в таких домах — на эти и другие вопросы отвечаем статье.
Редевелопмент: что это такое простыми словами
Это процесс, внутри которого территория бывшего завода или предприятия перестраивается для создания новых общественных пространств, жилых домов, транспортной, социальной и коммерческой инфраструктуры.
Фактически — это снос старого промышленного здания и строительство на его территории новых объектов.
Первый вопрос, который возникает, когда слышишь о перспективе жить на месте бывшего завода: «а это безопасно?». Опасение разумное. Но беспочвенное.
Существует три основных статуса земли — под жилую застройку, для ведения сельскохозяйственной деятельности и под коммерческое (или промышленное) использование. На землях первых двух назначений можно начинать строить жилье без каких-либо дополнительных проверок почвы и получения специальных разрешений.
А вот чтобы застройщику начать строить дом на месте бывшего завода, надо перевести статус участка в землю, пригодную для строительства жилья. Это сложный процесс как физически, так и юридически. Внутри него находятся:
- процессы подготовки почвы;
- проверки уровня загрязнения почвы;
- очистка земли;
- получение подтверждения от соответствующих госорганов, что земля пригодна для проживания;
- юридическая фиксация этих изменений.
И только после этого можно подавать документы на получение разрешения на строительство (РНС) жилого дома. Которое не выдается просто так. Служба государственного надзора и экспертизы, которая выдает РНС петербургским застройщикам, так же проверяет, что земля пригодна для жилой постройки.
Служба государственного надзора и экспертизы, которая выдает РНС петербургским застройщикам, так же проверяет, что земля пригодна для жилой постройки.
Итог: прежде, чем начать строить на месте бывшего завода, застройщики проводят объемные и трудозатратные работы, чтобы обеспечить экологическую безопасность будущим жителям.
Например, при строительстве ЖК «Цивилизация» от ЛСР на Октябрьской набережной (территория бывших лакокрасочных предприятий и завода по производству утеплителя), снимался и утилизировался слой земли, высотой на некоторых участках до 100 метров. Застройщик буквально заменил огромный пласт земли, чтобы избавиться от возможных вредных последствий, которые оставили предыдущие постройки на этой территории.
Редевелопмент, реновация, реставрация и реконструкция — в чем отличие?
Так как эти понятия часто встречаются в одном тексте и имеют похожие названия, их можно перепутать. Собрали для вас маленький словарик разных «ре-», относящихся к постройкам.
Реставрация — точечный ремонт здания с сохранением его исторического внешнего вида и конструктива.
Реконструкция — более комплексный подход к восстановлению исторической постройки. Часто сохраняется лишь внешний фасад, а внутренности (перекрытия, несущие конструкции) заменяются на современные и более прочные. Фасад же подвергается только реставрации, чтобы сохранить исторический внешний облик здания.
Реновация — процесс перестройки жилых домов. Чаще всего под реновацию попадают старые пятиэтажки. Их сносят, а на месте строят новые жилые дома. То есть меняют на одном и том же месте старое жилье на новое.
Редевелопмент — процесс полного изменения территории. Снос старых (часто промышленных или производственных) зданий и возведение на их территории абсолютно новых (не обязательно жилых домов).
Редевелопмент промышленных территорий: какие есть опасности для будущих жителей
| О чем переживают | А стоит ли переживать? |
| Вредно жить на месте бывшего завода | Нет, так как землю подготавливают к тому, чтобы строить на ней жилье |
| Придут бывшие владельцы завода и начнут качать права | Нет, так как юридическое право на землю фиксируется в документах. И если собственники продали землю, то сделку назад не «откатить» |
| Пока будут сносить завод, поломают соседние постройки | Процесс демонтажа здания происходит подконтрольно и согласно всем требованиям безопасности. В том числе, с учетом возраста соседних строений |
Джентрификация в редевелопменте городских территорий
Новое слово, которое пока что не всем понятно — джентрификация. Это процесс облагораживания и преображения микрорайонов, которые находятся в упадке. Фактически, в процессе джентрификации может ничего не демонтироваться, если есть такая возможность. Просто в локацию начинают вкладывать деньги и силы, и она изменяется в лучшую сторону.
Самый яркий пример джентрификации в России — Москва сити. До начала строительства первого небоскреба в 1999 году эта территория была обычной промышленной окраиной. Главными достояниями которой были бетонный и мукомольный заводы. Сейчас Сити — это лакомый кусок для всех, от мамочек с детьми, до крупных корпораций, которые снимают там офисы на уровне облаков.
В Петербурге примером джентрификации можно считать Севкабель порт. Территория бывшего завода по производству кабеля с 2018 года из безымянной площадки превратилась в крупную точку притяжения. Где престижно гулять, проводить мероприятия и строить дома (пример тому — LEGENDA Василеостровского, строительство которой недавно началось прямо напротив входа в Севкабель).
Редевелопмент промышленных зон в Санкт-Петербурге: примеры
В нашем городе самый большой из всех российских мегаполисов «серый пояс» — территория промышленных объектов, которая как бы окольцовывает город. Основная его часть идет вдоль Обводного канала.
Эта территория — то, что должно рано или поздно перейти из категории «ой, эта промка» в категорию новых классных районов. Частично это уже происходит. Застройщики один за другим аккуратно заходят на территорию «серого пояса», чтобы все-таки освободить приближенную к центральной части локацию от неактуальных промзон.
Сегодня в Петербурге уже можно встретить примеры успешного строительства домов на месте бывших заводов:
- ЖК «Цивилизация» от ЛСР — Октябрьская набережная, территории бывшего лакокрасочного завода;
- ЖК «Московский, 65» от LEGENDA — Московский проспект, территория бывшего завода Петмол;
- ЖК «Галактика», «Галактика премиум», «Галактика PRO» от Эталон на набережной Обводного канала — территории бывших вагоноремонтных цехов и зданий, обслуживающих железную дорогу;
- ЖК «Палаццо» от Setl City на Васильевском острове — часть территории Балтийского завода;
- ЖК «Астра Марин» и «Астра Континенталь» от Setl City — проспект Обуховской обороны, часть территорий Невского завода.
Редевелопмент СПБ: какие территории на очереди
Судя по выдаваемым РНС, застройщики взялись за левобережную часть Невского района. Много стартов выходит именно в этой части серого пояса.
Также не перестает застраиваться южная часть Московского района в районе Пулковского шоссе.
Началось активное движение в Василеостровском районе, на территориях Балтийского завода.
В общем, город медленно, но верно снимает с себя оковы «серого пояса». Что, безусловно, будет иметь положительное влияние не только на конкретные районы, но и на Санкт-Петербург в целом.
Плюсы и минусы покупки квартиры на территории редевелопмента
| Преимущества | Недостатки |
| Самые первые очереди всегда выгоднее по стоимости, ввиду того, что при заселении первым жителям надо будет немного подождать, пока микрорайон «обрастет» инфраструктурными объектами типа продуктов в шаговой доступности или ПВЗ. | Длительный период строительства всего проекта целиком. |
| Чаще всего проекты на месте бывших промзон — масштабные кварталы, где застройщик делает всю инфраструктуру: дороги, сады, школы, коммерцию. | Социальная инфраструктура часто сдается не с первой очередью строительства ЖК, а со второй или третьей. Придется подождать. |
| Выигрышные места в центральных или околоцентральных частях города. | |
| Промышленные территории часто находятся около воды — следовательно, из квартир открываются красивые виды на Неву. |
К редевелопменту можно относиться по-разному. Но то, что это преображение и обновление Санкт-Петербурга — это факт. Избавление от «серого пояса» — стратегически важная цель для города. Так как проку от него мало, а вот внешний облик города он портит сильно.
Если вы сейчас в поиске квартиры в Санкт-Петербурге и как раз рассматриваете те территории, про которые мы рассказывали в статье (потому что локации действительно классные), оставляйте заявку здесь. Наши специалисты подберут для вас оптимальный вариант по соотношению места, цены и срока сдачи.
