Рассрочка от застройщика: как это работает

Вы наверняка часто видели в сети и в городе рекламу вроде «купи сейчас — плати потом» или «своя квартира за 50 тысяч в месяц». Выглядят подобные объявления крайне привлекательно. В большинстве случаев в таких публикациях речь идет о рассрочке от застройщика. Что это такое, как она работает, о чем надо помнить, подписывая договор по рассрочке, — рассказали в статье.

Что такое рассрочка от застройщика

Существует три основных формы оплаты, которые предлагает каждый застройщик:

• 100% оплата (внесение всей суммы за квартиру собственными средствами);
• ипотека (оплата частично своими средствами, частично с использованием заемных денег банка);
• рассрочка (оплата стоимости квартиры поэтапно без привлечения кредита).

Именно с рассрочкой связано самое большое количество вопросов у покупателей. Ведь в отличие от ипотеки, правила рассрочки не регламентируются законодательством. Условия утверждаются застройщиком самостоятельно. Самое простое определение рассрочки будет выглядеть так:

По сути, заключая договор долевого участия (ДДУ) с формой оплаты «рассрочка», и вы, и застройщик берете на себя определенные обязательства.

Обязательства дольщика при рассрочке	Обязательства застройщика при рассрочке
Вносить деньги, согласно графику платежей, указанному в приложении к договору. При задержке или невнесении платежей застройщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.	Построить дом и сдать его в соответствии с заявленными сроками.

Обязательства застройщика не меняются в зависимости от того, каким способом платит клиент. А вот у покупателя ситуация другая. Ведь при 100% оплате или ипотеке квартира оплачивается в полном объеме сразу. А в случае с рассрочкой оплата растягивается на срок, оговоренный в ДДУ.

Как работает рассрочка

1. Застройщик определяет, какие варианты графиков платежей ему подходят по его финансовой модели, чтобы обеспечить своевременное наполнение эскроу-счетов.
2. Клиент выбирает, какой из вариантов рассрочки его устраивает.
3. Клиент вносит первоначальный взнос (чаще всего при подписании ДДУ).
4. Клиент вносит оставшуюся сумму в соответствии с графиком платежей. График погашения рассрочки является обязательной частью ДДУ и указывается в приложении к договору.
5. До момента сдачи дома рассрочка должна быть полностью погашена (за исключением редких случаев, когда срок рассрочки выходит за срок ввода дома).

Важно. При оформлении рассрочки не требуется подтверждение дохода или наличия работы у покупателя. Никакие справки и документы не предоставляются.

Как вносятся платежи

После поправок в 2018 году в 214-ФЗ застройщик не имеет права получать деньги от покупателя ни на какой иной счет, кроме эскроу. Поэтому оплата первого взноса и последующих платежей происходит на эскроу-счет. В зависимости от регламента застройщика, оплата может перечисляться:

Подробно про все способы взаиморасчетов мы рассказывали в этой статье.

Какая бывает рассрочка на покупку жилья

Четких правил предоставления рассрочки нет. Чаще всего встречаются следующие вариации:

• первый взнос на ДДУ, далее остаток делится на равные ежемесячные или ежеквартальные платежи;
• первый взнос на ДДУ, далее крупный платеж через 6 или 12 месяцев, далее внесение остатка (чаще всего уже ближе к сроку сдачи дома);
• первый взнос на ДДУ, далее фиксированные ежемесячные платежи на определенный срок (например, 12 или 18 месяцев), далее внесение остатка одним платежом.

Большинство застройщиков разрешают остаток долга по рассрочке перевести в ипотеку.

Например. Квартира стоит 10 млн. 3 млн вы внесли в качестве первого взноса, далее по графику 12 платежей по 150 тысяч в месяц. Итого за год вы выплатите 1,8 млн. Остаток — 5,2 млн. Вы можете погасить его собственными средствами, а можете перейти на ипотеку. То есть остаток 5,2 млн за вас платит застройщику банк, а вы будете закрывать долг перед банком.

В таких случаях сумма, которую вы уже выплатили застройщику, обычно учитывается как первоначальный взнос для банка. Следовательно, дополнительных собственных средств при таком переходе не требуется.

Важно. График рассрочки застройщик устанавливает самостоятельно. И условия рассрочки одной компании могут отличаться от условий другой. И это нормально.

Кому подходит рассрочка

Чаще всего эта форма оплаты выбирается покупателями в следующих случаях:

• плохая кредитная история покупателя, банки отказывают в ипотеке;
• доход покупателя полностью черный, он не может показать его справками;
• есть определенная сумма на руках плюс продаваемая недвижимость (или ожидается какое-то другое крупное поступление денежных средств), и покупатель не хочет заниматься вопросами оформления ипотеки;
• текущая кредитная нагрузка для банка очень высокая, есть риск получения отказа по ипотеке;
• есть возможность раз в определенный период «вытаскивать» деньги из бизнеса.

Чаще всего в рассрочку идут, когда не хотят или не могут связываться с ипотекой. В текущих реалиях ключевой ставки 21% рассрочку с фиксированными ежемесячными платежами выбирают как альтернативу ипотеки те, кто не подходит под условия семейной ипотеки. А платить по 25-27% годовых не дает совесть, жаба и здравый смысл.

Чем отличается рассрочка от ипотеки

	Рассрочка	Ипотека
Требование подтверждения дохода и трудоустройства	нет	да
Срок, в течение которого вносятся платежи	максимум до конца строительства дома (до 2 лет)	до 30 лет (в зависимости от возраста заемщика и условий банка)
Возможность расторжения договора застройщиком в одностороннем порядке	да, если платежи не вносятся или вносятся с задержками относительно графика в договоре	нет; в случае отсутствия оплаты по договору банк применяет санкции к покупателю самостоятельно, без участия застройщика
Возможность корректировки графика платежей	зависит от застройщика, но теоретически можно подписать допсоглашение о новом графике платежей	чаще всего нет, возможность кредитных каникул или реструктуризации кредита зависит от условий банка и ситуации клиента
Переуступка с остатком долга	проблематично, не все застройщики разрешают уступку с переводом долга	большинство банков могут оформить переуступку с действующим ипотечным обременением

Риски и подводные камни рассрочки

На общем кураже и количестве рекламы, презентующей супервыгодные условия по рассрочке, можно забыться и не учесть несколько подводных камней, которые могут испортить все удовольствие от покупки квартиры.

Скрытый рост долговой нагрузки

Поэтому необходимо обязательно просчитывать собственный бюджет на предмет «а я вообще смогу столько платить?».

Особенно это относится к рассрочкам с отложенным платежом. Когда на период строительства надо вносить несущественную сумму (а-ля 50 тысяч рублей), а потом вынь да положь 10 млн. Обязательно подумайте, где вы будете брать эти деньги. А также несколько запасных планов, на случай если:

• планируемая к продаже квартира не продастся;
• планируемый бонус от работодателя не выплатится;
• планируемая к вытаскиваю из бизнеса сумма денег не вытащится.

Как минимум стоит прикинуть, а сможете ли вы вообще взять ипотеку на остаток и вносить платежи уже по ипотеке. Скорее всего, с не самой маленькой ставкой.

Непрозрачность условий продажи недвижимости

Не все застройщики будут готовы провести уступку с переводом долга.

Переводим на русский язык: у покупателя перед застройщиком есть долг в виде остатка по рассрочке. То есть обязательства дольщика не выполнены в полном объеме. Следовательно, застройщик может не разрешить переуступку такого договора до момента полного погашения долга из соображений собственной безопасности. Так как нет никакой гарантии, что новый дольщик сможет этот самый долг погасить.

Поэтому в таких случаях приходится действовать одним из двух способов, чтобы все-таки продать квартиру по уступке:

• погашать остаток собственными средствами (а для этого они должны быть);
• переводить остаток долга в ипотеку и продавать квартиру с ипотечным обременением.

Чаще всего, конечно, выбирают второй вариант. Но здесь стоит быть готовым к тому, что если уступка не реализуется, ипотеку придется платить самому.

Кредитные риски из-за уменьшения суммы на эскроу-счетах

Этот риск относится к самому застройщику, а не к дольщику. Если объяснять простым языком, то чем больше денег у застройщика на эскроу-счету, тем ниже будет ставка проектного финансирования (ПФ). Следовательно, тем более выгодно будет застройщику строить дом. Если график пополнения эскроу-счетов оставляет желать лучшего, то у банка, который выдал ПФ, могут возникнуть вопросы к строительной компании: а все ли у них хорошо со стройкой? почему нет поступлений?

Самое печальное, что может сделать банк в такой ситуации — остановить ПФ, пока застройщик не обеспечит нужное наполнение эскроу-счетов. Грубо говоря, банк остановит финансирование стройки. А это не надо никому — ни застройщику, ни клиенту.

Поэтому рассрочки с первыми взносами по 5-10% и далее платежами после дождичка в четверг, это, конечно, красиво для рекламы, но очень опасно для застройщика. Лучше в такое не вписываться. Особенно, если это молодая строительная компания.

Искусственный рост цен на недвижимость

Часто рассрочки могут быть с удорожанием. Проценты начисляются либо на весь объект недвижимости, либо на остаток. Но как бы то ни было, это искусственно повышает стоимость и без того недешевых квартир. Из-за этого рынок растет чуть быстрее, чем следует.

Плюсы и минусы рассрочки

Преимущества	Недостатки
Более гибкий график внесения платежей	Риск неправильно оценить долговую нагрузку и попасть в неприятное положение
Не требуется подтверждения трудоустройства и уровня дохода	Неправильно рассчитанный вариант выхода из рассрочки, который не позволяет закрыть долг и сохранить квартиру
Более быстрый выход на сделку	Риск одностороннего расторжения договора и оплаты штрафа застройщику
Задолженность не отражается в кредитной истории	Риск остановки финансирования застройщика при недостаточном наполнении эскроу-счета

Как защититься от рисков рассрочки на жилье

1. Рассматривайте все варианты, при которых вы будете должны оплачивать взятую рассрочку. Даже самые пессимистичные.
2. Продумайте запасные варианты на случай, если основной пойдет не по плану.
3. Не бросайтесь на слишком низкие первоначальные взносы от застройщиков при рассрочке.
4. Помните, что рассрочка — это такое же обязательство, как и кредит. Внимательно читайте условия, при которых застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. И какие штрафы будут на вас накладываться.

Рассрочка или ипотека — что выгоднее?

Однозначного ответа на этот вопрос нет. Ведь каждый смотрит в рамках собственной ситуации. Но если вы понимаете, что финансово рассчитали все правильно и сможете выплачивать рассрочку даже при самых пессимистичных вариантах развития событий, то это отличный инструмент быстрого выхода на сделку при покупке квартиры.

Какую бы форму оплаты вы ни выбрали, наши специалисты готовы подобрать для вас лучшие варианты рассрочек и ипотек, которые сегодня есть на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Оставьте заявку здесь и получите подборку выгодных расчетов именно для вас.