Перед заявкой на ипотеку учитывайте не всё имущество по рыночной цене, а деньги, которые реально доступны для первоначального взноса, расходов и резерва. Отдельно соберите все кредитные обязательства и их ежемесячные платежи — включая карты, рассрочки, поручительства и долги будущих созаёмщиков. Только после этого решайте, погашать ли старый кредит: меньшая нагрузка полезна, но не ценой пустого счёта после сделки.

Составьте баланс, а не список «всего ценного»

Разделите активы по ликвидности. Деньги на счёте или вкладе обычно можно включить в план по их доступной сумме с учётом срока вклада и возможной потери процентов. Для брокерского счёта запишите текущую стоимость, налоги и запас на колебание цены, но не считайте его автоматически подтверждённым источником первого взноса: перечень принимаемых выписок нужно узнать у выбранного банка.

ПозицияЧто записатьКак использовать в решении
Счета, вклады, наличныеДоступную сумму и дату доступаПервый взнос, расходы, резерв
Ценные бумагиСтоимость после продажи, налогов и дисконтаТолько если продажа реалистична по сроку
Другая недвижимость, автомобильКонсервативную чистую сумму после продажиНе прибавлять к взносу без плана продажи
Кредиты, займы, рассрочкиОстаток, платёж, дату закрытияДля нагрузки и сценария погашения
Кредитные картыДолг, лимит, минимальный платёжУточнить расчёт у банка даже при нулевом долге
Поручительства и созаёмДоговор и возможный платёжНе считать «чужим» обязательством

Квартира, в которой семья живёт и которую не собирается продавать, повышает общий капитал, но не оплачивает ближайшую сделку. То же относится к автомобилю, коллекции или доле в бизнесе. В личном расчёте важнее не оценка имущества «на бумаге», а сумма, которую можно законно подтвердить и использовать к нужной дате.

Проверьте долги по документам, а не по памяти

Сверьте приложения банков с кредитными отчётами. Банк России указывает, что история обычно хранится в нескольких БКИ: сначала можно запросить их перечень через ЦККИ или Госуслуги, затем получить отчёт в каждом найденном бюро. Так обнаруживаются забытые карты, ещё не обновлённый статус закрытого кредита и ошибка, которую лучше оспорить до массовой подачи заявок.

Не ограничивайтесь потребкредитами. Регуляторная методика отдельно охватывает продукты с кредитным лимитом, поэтому неиспользуемую карту нельзя безусловно записывать как нулевую нагрузку. Зафиксируйте также займы, кредитные рассрочки, действующую ипотеку, обязательства созаёмщика и поручителя. В кредитную историю может поступать информация о взысканных долгах за ЖКХ и связь, а также сведения приставов о невыплаченных алиментах.

Посчитайте две цифры: нагрузку и ликвидный остаток

Для домашней оценки сложите текущие ежемесячные долговые платежи и предварительный платёж по будущей ипотеке, затем разделите сумму на устойчивый подтверждаемый доход. Банк рассчитает ПДН по нормативной методике и собственным данным, поэтому такой результат не обещает одобрения. Детали состава платежей разобраны в материале о том, как рассчитать кредитную нагрузку при покупке квартиры.

Иллюстрация: доход семьи — 180 000 рублей в месяц, текущий платёж — 25 000 рублей, предполагаемый ипотечный — 65 000 рублей. Домашнее отношение платежей к доходу равно 50,0 %. Ликвидных активов 2,5 млн рублей; после взноса 1,8 млн, расходов 200 000 и неприкосновенного резерва 300 000 остаётся 200 000 рублей. Это расчётный пример, а не предложение банка.

Не закрывайте долг без второго сценария

Допустим, полное погашение потребкредита требует 400 000 рублей и убирает платёж 25 000 рублей. Отношение платежей к доходу снижается до 36,1 %, зато после взноса, расходов и резерва возникает дефицит 200 000 рублей. Вывод не в том, что кредит обязательно надо сохранить: нужно одновременно запросить новый ипотечный расчёт и проверить, не сорвёт ли погашение саму сделку.

Отдельный алгоритм выбора между двумя вариантами есть в статье о том, когда досрочно закрывать дорогой потребкредит. Не берите новый заём ради красивого остатка на счёте и не скрывайте обязательства: это меняет финансовую картину, которую проверяет кредитор.

Что подготовить к разговору с банком

Возьмите одну итоговую ведомость с владельцем каждого актива и долга, датой доступности денег, ежемесячным платежом и подтверждающим документом. Добавьте выписки по счетам, кредитные отчёты, договоры по крупным обязательствам и документы о доходе за период, который принимает банк. Затем задайте три конкретных вопроса: какие поступления войдут в доход, как будет учтён лимит карты и какие документы подтвердят источник первоначального взноса.

Сначала отберите кредиторов, совместимых с вашим способом подтверждения дохода и объектом: поможет инструкция, как выбрать банк под профиль заёмщика. Когда баланс уже собран, перенесите действия в календарь с помощью 30-дневного чек-листа подготовки финансов. Не отправляйте заявки только ради проверки максимальной суммы: сначала определите личный предел платежа и резерв, который нельзя тратить.

Источники

Когда понятны доступный взнос, резерв и предельный платёж, Соседи Life поможет Подобрать квартиру под безопасный бюджет.