Сегодня

Нужно ли досрочно закрывать дорогой потребкредит перед заявкой на ипотеку

Главная / Статьи / Нужно ли досрочно закрывать дорогой потребкредит перед заявкой на ипотеку

4 минуты243 0

Нужно ли досрочно закрывать дорогой потребкредит перед заявкой на ипотеку — не всегда. Погашение оправдано, если текущий платёж заметно ухудшает долговую нагрузку, а после закрытия долга остаются деньги на первоначальный взнос, расходы сделки и резерв. Если выплата кредита опустошит накопления, сначала стоит пересчитать сумму покупки или срок подачи заявки: само закрытие не гарантирует одобрение.

Сначала сравните ПДН и запас денег

Для домашней оценки показателя долговой нагрузки, или ПДН, сложите ежемесячные платежи по действующим обязательствам и ожидаемый платёж по ипотеке, затем разделите сумму на подтверждаемый месячный доход. Федеральный закон № 353-ФЗ определяет ПДН через отношение среднемесячных платежей по всем кредитам и займам к среднемесячному доходу. Однако точный расчёт банк выполняет по нормативной методике и своим внутренним документам.

Отдельно посчитайте ликвидность после решения: накопления минус сумма полного погашения, первоначальный взнос, расходы на сделку и неприкосновенный резерв. Подробный разбор обязательств есть в материале о том, как рассчитать кредитную нагрузку при покупке квартиры. Эти две цифры нельзя заменять одной: хороший ПДН не оплатит сделку, а крупный взнос не устранит высокий ежемесячный платёж.

Почему дорогая ставка не даёт готового ответа

Высокая ставка делает старый кредит дорогим для семейного бюджета, но в расчёте нагрузки важен прежде всего обязательный ежемесячный платёж. Поэтому кредит с небольшим остатком и крупным платежом может быть логично закрыть: высвободившаяся сумма уменьшит нагрузку. И наоборот, ради погашения большого остатка с умеренным платежом можно потратить деньги, без которых не состоится покупка.

Банк России относит ПДН к характеристикам, от которых зависят макропруденциальные лимиты по ипотечным выдачам. Эти лимиты ограничивают долю рискованных кредитов в портфеле банка, а не устанавливают единый запрет для каждой заявки. Универсального значения ПДН, которое гарантирует одобрение ипотеки, нет: кредитор оценивает доход, историю, взнос, объект и другие параметры вместе.

Пример: нагрузка ниже, а денег на сделку не хватает

Допустим, подтверждаемый доход заёмщика — 220 000 рублей в месяц, платёж по потребкредиту — 32 000 рублей, а ожидаемый ипотечный платёж — 78 000 рублей. Предварительная нагрузка до погашения равна (32 000 + 78 000) / 220 000 × 100% = 50,0%. После полного закрытия потребкредита она снизится до 78 000 / 220 000 × 100% = 35,5%, то есть на 14,5 процентного пункта.

Но у заёмщика есть 1,8 млн рублей, остаток потребкредита составляет 450 000 рублей, на первоначальный взнос нужно 1,2 млн, на расходы сделки — 100 000, а минимальный резерв — 300 000 рублей. Без досрочного закрытия после этих целей остаётся 200 000 рублей. С закрытием возникает дефицит 250 000 рублей. Пример иллюстративный и не является предложением банка: в такой ситуации улучшение ПДН само по себе не делает полное погашение безопасным.

Полное или частичное погашение

Полное погашение имеет смысл сравнивать не с бездействием, а как минимум с частичным взносом. Для ипотечной заявки частичное погашение помогает только тогда, когда после него уменьшается обязательный ежемесячный платёж. Если банк сокращает лишь срок потребкредита, текущая платёжная нагрузка может не измениться. До перевода денег запросите новый график для обоих вариантов и уточните дату перерасчёта.

Не берите новый заём, чтобы закрыть старый долг или восстановить потраченный первоначальный взнос: это создаёт новое обязательство перед заявкой. Если денег не хватает одновременно на погашение и сделку, безопасные варианты — уменьшить бюджет квартиры, накопить дополнительный резерв или перенести заявку.

Когда подавать заявку после закрытия кредита

Сначала получите в банке точную сумму полного погашения на выбранную дату, внесите деньги и проверьте, что закрыт именно договор, а не только очередной платёж. Возьмите справку об отсутствии задолженности. По статье 5 закона № 218-ФЗ источник кредитной истории должен передать сведения в БКИ не позднее окончания второго рабочего дня после события либо после того, как узнал о нём. Это срок передачи, а не обещание мгновенного обновления всех систем ипотечного банка.

Перед заявкой узнайте через ЦККИ, в каких БКИ хранится история, и проверьте отчёты каждого бюро. Банк России указывает, что в каждом БКИ можно бесплатно получить два отчёта за календарный год, но только один из них — на бумаге. Если закрытый кредит всё ещё показан активным, сначала уточните статус у прежнего кредитора и БКИ. При наличии карт отдельно проверьте, как кредитный лимит влияет на ипотеку: нулевой долг по карте и закрытый договор — не одно и то же.

Порядок решения перед ипотечной заявкой

Запросите остаток долга, обязательный платёж и варианты перерасчёта после частичного погашения.
Получите ориентировочный ипотечный платёж для реалистичной цены квартиры, не подставляя рекламную ставку.
Посчитайте ПДН до полного, после частичного и после полного погашения.
Для каждого сценария вычтите взнос, расходы сделки и резерв из доступных денег.
Подавайте заявку только после документального подтверждения выбранного действия и проверки кредитных отчётов.

Если подготовка включает доходы, карты и расходы всей семьи, используйте чек-лист финансов перед ипотекой. Он помогает не свести решение к одному долгу. До бронирования квартиры также уточните у ипотечного банка, примет ли он справку о закрытии, если сведения в БКИ ещё обновляются, но не воспринимайте ответ как обещание одобрения.

Источники

Выберите квартиру без кассового разрыва

Когда понятны допустимый платёж, первоначальный взнос и резерв, Соседи Life поможет сопоставить их с реальной стоимостью жилья. Чтобы обсудить варианты в пределах рассчитанного бюджета, Подобрать квартиру под безопасный бюджет.

243 0