Как учесть досрочные платежи в графике траншевой ипотеки

Чтобы учесть досрочное погашение траншевой ипотеки, сначала уменьшите фактический основной долг по уже выданным деньгам, а будущий транш прибавляйте только в дату его выдачи. Платёж не может заранее погасить ещё не полученную часть кредита. После списания возьмите у банка уточнённый график и отдельно проверьте, что изменилось: обязательный платёж, срок или оба параметра по правилам договора.

К какому долгу относится платёж между траншами

В траншевой ипотеке одобренный лимит и текущий долг — разные величины. Например, банк одобрил 5 млн рублей, но пока выдал только 900 тыс. рублей. Именно выданная часть, уменьшенная на уже погашенный основной долг, образует текущий остаток. Формулировка статьи 11 закона № 353-ФЗ говорит о досрочном возврате всей суммы полученного кредита или её части — будущий транш в этот остаток ещё не входит.

Перед расчётом сверьте фактический основной долг в приложении или справке банка, дату следующего транша и правила начисления процентов. Первый график может показывать только текущий этап либо прогноз по всей сделке. Как разделить эти величины, подробнее разобрано в материале о том, как читать график платежей по траншевой ипотеке.

Как пересчитать график после частичного погашения

Рабочая последовательность такая: зафиксировать основной долг до операции; подать заявку на частичное досрочное погашение; дождаться именно списания; вычесть из долга сумму, которую банк направил на его погашение; затем в дату выдачи прибавить следующий транш. Если к дате операции начислены проценты или одновременно наступил обязательный платёж, вся внесённая сумма не обязательно уменьшит основной долг.

Закон разрешает договору привязать частичное погашение к дате очередного платежа. Поэтому перевод на счёт и досрочное погашение — не одно и то же. Проверьте способ уведомления, дату исполнения заявки и достаточность денег. Базовый порядок подачи заявки и контроль списания описывает инструкция по досрочному погашению ипотеки.

Пример: что изменится после следующего транша

Возьмём иллюстративный сценарий, а не банковское предложение. До следующего транша основной долг равен 900 тыс. рублей. Заёмщик вносит 200 тыс. рублей досрочно; предполагаем, что обязательный платёж и начисленные проценты оплачены отдельно, поэтому все 200 тыс. уменьшают основной долг. Остаток становится 700 тыс. рублей. Затем банк выдаёт ещё 4,1 млн рублей — новый основной долг составит 4,8 млн рублей вместо 5 млн без досрочного взноса.

При аннуитетной модели разница — около 2 200 рублей в месяц, если сохранить срок 240 месяцев. Если оставить платёж примерно 55 100 рублей, расчётный срок для долга 4,8 млн сокращается примерно до 206 месяцев, то есть на 34 месяца. Формула использует месячную ставку 1%; банковский результат может отличаться из-за даты выдачи, начисленных процентов, округления, страховки и условий договора.

Уменьшать платёж или срок

Уменьшение обязательного платежа создаёт запас в ежемесячном бюджете перед следующим траншем. Сокращение срока обычно быстрее уменьшает будущие процентные расходы, если прежний платёж остаётся посильным. Но выбирать нужно не по первому льготному этапу, а по нагрузке после полной выдачи кредита.

Если дата будущего транша зависит от готовности дома, проверьте и сценарий более ранней выдачи: полезен отдельный разбор о том, когда вырастет платёж при ранней сдаче дома. Досрочный взнос не отменяет будущий транш автоматически и не меняет его сумму без согласованного изменения документов.

Что проверить в новом графике банка

После исполнения заявки сравните старый и новый документы по одной контрольной дате. В новом графике должны быть понятны остаток основного долга, дата и сумма следующего транша, дата первого платежа после него, новый обязательный платёж и конечная дата кредита. Отдельно сопоставьте списанную сумму с заявкой и выпиской: типичные расхождения между обязательным и досрочным платежом разобраны в статье про ошибки при досрочном погашении ипотеки.

Если банк не выдал уточнённый график, запросите его через официальный канал и сохраните подтверждение заявки. Банк России указывает, что при соблюдении порядка уведомления право на досрочный возврат не зависит от усмотрения кредитора, а в информационном письме рекомендует заранее сообщать расчёт основного долга и процентов на планируемую дату.

Источники

• Статья 11 Федерального закона № 353-ФЗ о досрочном возврате кредита
• Статья 810 Гражданского кодекса РФ о возврате суммы займа
• Информационное письмо Банка России № ИН-06-59/116
• Ответы Банка России о погашении кредита

Если вы сравниваете квартиры с траншевой ипотекой, специалисты Соседи Лайф помогут оценить нагрузку после полной выдачи кредита и подобрать объекты под ваш бюджет: Подобрать квартиру с посильным платежом после всех траншей.